דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין מוקשים בהטלת מס בפעולה באיגוד מקרקעין
מוקשים בהטלת מס בפעולה באיגוד מקרקעין
דר' אלתר ושות' עורכי דין 31/07/08 |  צפיות: 3770

דר' אברהם אלתר, עו"ד; טארק דיביני, רו"ח (משפטן)

ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה. הטעם לכך כזכור נבע משורה של אבסורדים מיסויים שהיו גם לחומרא וגם לקולא. דוגמא לחומרא- בעת מכירת מניה בחברה שקנתה קרקע במינוף 100% והריבית שנצברה הייתה שוות ערך לעליית הערך הריאלית של המקרקעין, נאלץ המוכר לשלם מס על השבח הנובע מעליית ערך ריאלית למרות שערך הכלכלי של המניה היה אפס (הילכת פולינווסט אסטבלישמנט העתיקה הזכורה לרעה, עליה חזרו ועדות ערר שונות באופן אוטומטי, ללא כל היסוס ומבלי לבדוק הגיונה הכלכלי והמיסויי). דוגמא לקולא: מוכר שהוקצו לו מניות באפס בשל ערך החברה כאמור לעיל היה מקבל כעלות במכירה את שווי הקרקע והיה יכול למכור ברווח ריאלי של כל שווי הקרקע ללא תשלום מס, לאחר שהפשיר את הקרקע לבנייה ושינה יעודה דבר שהקפיץ את ערכה של הקרקע באופן משמעותי ביותר. המלצות ועדת רבינוביץ' התקבלו בחשדנות מתחילתן על ידי עובדי הסקטור הציבורי אשר היו חלק מהועדה ולמרות שהסכימו וחתמו על ההמלצות מעולם לא היו שלמים עימם מטעמים שונים, בעיקר מסורתיים ופסיכולוגיים הנעוצים במורשת ההפרדה בין האגפים השונים.ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה. הטעם לכך כזכור נבע משורה של אבסורדים מיסויים שהיו גם לחומרא וגם לקולא. דוגמא לחומרא- בעת מכירת מניה בחברה שקנתה קרקע במינוף 100% והריבית שנצברה הייתה שוות ערך לעליית הערך הריאלית של המקרקעין, נאלץ המוכר לשלם מס על השבח הנובע מעליית ערך ריאלית למרות שערך הכלכלי של המניה היה אפס (הילכת פולינווסט אסטבלישמנט העתיקה הזכורה לרעה, עליה חזרו ועדות ערר שונות באופן אוטומטי, ללא כל היסוס ומבלי לבדוק הגיונה הכלכלי והמיסויי). דוגמא לקולא: מוכר שהוקצו לו מניות באפס בשל ערך החברה כאמור לעיל היה מקבל כעלות במכירה את שווי הקרקע והיה יכול למכור ברווח ריאלי של כל שווי הקרקע ללא תשלום מס, לאחר שהפשיר את הקרקע לבנייה ושינה יעודה דבר שהקפיץ את ערכה של הקרקע באופן משמעותי ביותר. המלצות ועדת רבינוביץ' התקבלו בחשדנות מתחילתן על ידי עובדי הסקטור הציבורי אשר היו חלק מהועדה ולמרות שהסכימו וחתמו על ההמלצות מעולם לא היו שלמים עימם מטעמים שונים, בעיקר מסורתיים ופסיכולוגיים הנעוצים במורשת ההפרדה בין האגפים השונים.


גם תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין וגם הנהלים שהוצאו אחרי הרפורמה על ידי רשות המיסים היו יכולים להבהיר את נושא מיסוי מכירת זכויות מקרקעין, אך במקום לעשות זאת יצרו במקרים מסויימים בלבול גדול אף יותר. נסקור כמה מהוראות החוק בעקבות הנהלים האחרונים ותיקוני החוק ונעלה שאלות שאין להן פתרון. נקווה כי חידוד נושאים אלו יתרום לחקיקה מבהירה ונהלים פשוטים יותר.
סעיף 7א' כפי שתוקן קובע כי: "(א) לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודה, בשינויים המחויבים לפי הענין ובכללם שווי הרכישה ויום הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין יהיה המחיר המקורי לפי הוראות חלק ה' וחלק ה2 האמורים." לא נתעכב על בעייתיות הניסוח לפני שנצטט מספר חלקים נוספים של הסעיף. סעיף 7א'(ג) קובע זכות שיורית של חוק מיסוי מקרקעין לגבי פטורים ושיעורי המס וכלשונו "(ג) לענין פטור ממס ושיעור המס החל על פעולה באיגוד מקרקעין, יחולו ההוראות לפי חוק זה". משמע אם ניטול מניה באיגוד מקרקעין הנמכרת ב- 2006 שיעור המס יהיה 25% ולא 20% משום שמס שבח לא יורד ל-20% אלא בשנת 2007. לעומת זאת, אם בעל שליטה ("בעל מניות מהותי") ימכור מניה ב-2007 שיעור המס השולי שלו יהיה 20% ולא 25% משום שהאבחנה המעוגנת בפקודה בסעיף 91 בין "בעל מניות מהותי" לבעל מניות רגיל (עד 10% בלבד) איננה חוזרת על עצמה בחוק מיסוי מקרקעין. יותר מכך, הפיצול הליניארי הקיים בחוק מיסוי מקרקעין שונה בתאריך הייחוס (7.11.01) מתאריך הייחוס של פקודת מס הכנסה (1.1.03). כמו כן, קיימת בעיה אותה העלינו בעבר ביחס לרישום למסחר בבורסה של מניות באיגוד מקרקעין בעקבות ביטולו של סעיף 101לפקודת מס הכנסה, המסדיר היבטי מיסוי של רישום כאמור, החל משנת 2006 וביטולו של סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין, המקביל לו, רק החל משנת 2007.
כמו כן מתעוררות שאלות ביחס לתחולת סעיף 94ב'. כעיקרון, הסעיף קובע מיסוי רווחים ראויים לחלוקה עד סוף 2002 ב- 10% מס בלבד, ואחרי תאריך זה ב- 0% מס בין תאגידים, ו- 25% מס לבע"מ יחידים. הכל רק בגין חברות שאינן נסחרות בבורסה, למעט לענין "בעל מניות מהותי" שנהנה מהסעיף גם עבור חברות הנסחרות בבורסה. אנו שואלים, האם סעיף 94ב' חל על מכירת זכות באיגוד מקרקעין. לכאורה אם סעיף 94ב' הינו סעיף שיעור מס הרי לא יחול על מכירת זכות באיגוד מקרקעין.שהרי לפי הציטוט לעיל חל רק חוק מיסוי מקרקעין בו אין סעיף זהה ל94ב. אם הסעיף הינו סעיף של חישוב מס הרי הוא כן יחול על מכירת זכות באיגוד מקרקעין,שהרי לפי הציטוט לעיל אנו מופנים לסעיפי הפקודה לרבות סעיף 94ב. לדעתנו, מדובר בסעיף של חישוב מס ולא שיעור מס שכן מטרתו לנטרל מיסוי כפול של רווחים שחוייבו במס כבר בעבר במישור החברה. לפי גישה זו יחול הסעיף על מכיר מניות באיגוד מקרקעין.האם גם בעל מניות של 1% זכאי לחישוב 94ב?על כך אין תשובה.
שאלות נוספות עולות עקב הניסוח הקלוקל. כך לדוגמא קיים פטור למניות או זכויות במקרקעין לפי תיקון 50 ותיקון עקיף שנכלל בתיקון 132 לפקודה בדבר תחולת חלק ה2 על רה-ארגון מיזוגים ופיצולים של איגודי מקרקעין וזכויות בהן. והנה קובע סעיף 7א' לחוק מיסוי מקרקעין כי פטורי מס יהיו רק לפי חוק מיסוי מקרקעין ולא הפקודה. ההפניה לחלק ה2 איננה כוללת איפוא את הפטור מכח אותו חלק על מיזוגים ופיצולים?תמהתנו. תוצאה אבסורדית זו לפיה לא יוענק פטור לזכות במקרקעין או זכות באיגוד המועברת לפי הפטור של סעיף 104א' לדוגמא היא תוצאה פרשנית מילולית שאיננה מקובלת גם על רשות המסים המתעלמת ממנה בפועל ומעניקה את הפטור לרה-ארגון של זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין.
אין ספק כי יש לחשוב כיצד לשרש את כל הבעיות לעיל ורבות אחרות אותן סקרנו בעבר בטור זה, בהקשר הנוכחי. עד אז חזקה על רשות המיסים והעומד בראשה מר ג'קי מצא משפטן מצויין ורו"ח מהמיקצועיים ביותר בישראל,שינסו להמעיט מערכן של אבסורדים אלה ולנסות להעניק לחוק פרשנות כזו שתתיישב עם תכלית החקיקה והמהות הכלכלית. זאת בעיקר באמצעות הנהלים, הוראות הביצוע החוזרים שעל בסיסם פועלים פקידי רשות המיסים,גם אם הדבר מצריך ,לצערנו ,הכנסת שינויים ליברליים יותר.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI