ירידת ערך / פחת שווי לנכס בעקבות ליקויי בניה

כל נכס עשוי להכיל ליקויי בניה, אשר עשויים לגרום לירידת ערכו, לעתים אף באופן משמעותי. ירידת ערך היא ההפרש של המחיר הפוטנציאלי של הנכס לבין המחיר המופחת עקב הימצאותם של ליקויי בניה בנכס. על מנת להימנע מרכישת נכסים עם ליקויי בניה מבלי להיות מודעים לכך, יש להסתייע בשירותי שמאות מקרקעין, לשם ביצוע בדיקה מקיפה של הנכס והימצאותם של ליקויי בניה אשר עלולים להשפיע על שוויו.

בדיקת שמאות מקרקעין לשם בדיקת ליקויי בניה מבוקשת בעיקר על ידי בעלי דירות אשר דרושה להם בדיקת שמאי על מנת לתבוע פיצויים מהחברה הקבלנית, אשר סיפקה להם דירה עם ליקויי בניה. ישנם ליקויי בניה אשר אפשר לתקנם ללא השארת זכר לקיומם, כך שהם אינם גורמים לירידת ערך הנכס. יחד עם זאת, קיימים ליקויי בניה אשר אינם ניתנים לתיקון או שעלותם גבוהה משיעור הירידה וגורמים לירידת ערך אוטומטית של הנכס.

ליקויי בניה - בדיקת שמאי מקרקעין

על מנת להוכיח ירידת ערך עקב ליקויי בנייה, יש לספק לבית המשפט חוות דעת משפטית של שמאי מקרקעין מפורטת ומדויקת, המנמקת את ליקויי הבניה ואת ירידת ערך נכס בעקבותיהם. לשם בדיקת ליקויי בניה יש לערוך בדיקות הנדסיות מקיפות ומדוקדקות. יש אף לבדוק את חוזה המכר ואת ההבטחות שניתנו לדיירים על ידי הקבלן, מול מה שניתן בפועל והאם יש לכך השפעה על ירידת הערך.

קביעת ירידת ערך עקב ליקויי בניה תקבע אך ורק על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס המקרקעין במשרד המשפטים. במהלך הבדיקה יכול שמאי מקרקעין להסתייע בשירותיו של מהנדס בניין.

דוגמאות לליקוי בניה אשר מובילים לירידת ערך של נכס

• גובה התקרה – גובה התקרה בכל מבנה מגורים אינו אמור להיות פחות משני מטרים וחצי. בניית תקרה נמוכה מגובה זה נחשבת ליקויי בניה אשר בעת בדיקת שוויו של הנכס יגרמו לירידת ערכו. גבהי תקרה נמוכים נחשבים ליקויי בניה שאינם ברי תיקון, שכן על מנת להגביה את התקרה יש צורך למעשה בהריסת המבנה.
• שטח מסדרון קטן – גם עבור שטח מסדרונות קיימת מידת מינימום ובניה במידות נמוכות ממידת מינימום זו נחשבת ליקויי בניה, אשר בעקבותיהם תחול ירידת ערך.
• שטח החלונות מול שטח החדר – לפי תקנות תכנון ובניה קיים שטח מינימום של חלונות ביחס לשטח החדר. בנייה בניגוד לתקנות אלה נחשבת ליקויי בניה אשר גורמים לירידת ערכו של הנכס. הרחבת חלונות אמנם אפשרית, אך לרוב עלותה גבוהה מאוד ואף פוגעת במראה הכללי של הבניין, כך שלמעשה לא משתלם או לא אפשרי לתקן ליקויי בניה כגון אלה.