|
מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור |
איתי הוכברג, עו"ד
דירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים). ואולם, מי שסובר כי הפטור מוקנה באופן אוטומטי - שוגה, ועלול למצוא עצמו קורבן לתאונת מס מצערת. לפטור סייגים ומכשולים רבים אותם יש לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה. להלן חלק מהמוקשים מהם כדאי להיזהר. דירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים). ואולם, מי שסובר כי הפטור מוקנה באופן אוטומטי - שוגה, ועלול למצוא עצמו קורבן לתאונת מס מצערת. לפטור סייגים ומכשולים רבים אותם יש לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה. להלן חלק מהמוקשים מהם כדאי להיזהר.
§ בקשה לפטור – אחד התנאים לקבלת הפטור הינו הגשת בקשה בטופס מיוחד (טופס 2988) במועד הגשת ההצהרה על מכירת הדירה (טופס 7002 - מש"ח). אי עמידה בתנאי פרוצדורלי זה עלולה כשלעצמה לשלול את הזכאות לפטור.
§ דירה שאינה משמשת רק למגורים – הפטור ניתן לדירה ששימשה בעיקרה למגורים. יוצא, מצד אחד, שהחוק אמנם מאפשר שימושים נוספים בדירה (למשל הקצאת חדר אחד לצרכי עסק), אך מנגד חשוב להקפיד שהשימוש הנוסף יהא טפל לשימוש העיקרי כמגורים, וביתר שאת - שלא ישתרע על פני שטח של 50% ומעלה משטח הדירה - אחרת ישלל הפטור.
§ פעילות עסקית – פעילות אינטנסיבית של מכירה/קניה של דירות תוך תקופה קצרה, עלולה להיחשב כפעילות עסקית הממוסה במסגרת מס הכנסה. במקרה כזה הפטור במס שבח לא יהיה תקף.
§ תא משפחתי כמוכר אחד – החוק יצר פיקציה משפטית ולפיה יחשבו בני זוג החיים יחד וכן ילדיהם הקטינים (שטרם מלאו להם 18 שנים) למעט ילדים נשואים, כמוכר אחד לצורך הוראות הפטור. המשמעות היא שבקביעת מספר הדירות בבעלות המוכר ותדירות מכירתן יובאו בחשבון כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי ואם אחד מבני המשפחה מכר דירה בעבר, יראו את כל בני התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה.
§ מכירת חלק מהזכויות בדירה – החוק פוטר ממס רק מכירה של כל הזכויות שיש למוכר בדירת מגורים. הפטור ישלל איפוא במכירת חלק מהזכויות - למשל מכירת 90% מזכות הבעלות או מכירת 100% מזכות החכירה בלבד.
§ מכירת דירה יחידה – הפטור ממס במכירת דירה מגורים יחידה ינתן אם המוכר לא מכר ב- 18 החודשים האחרונים דירת מגורים אחרת ובתנאי שב- 4 השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
אם רכש המוכר דירה נוספת, חלופית, ב- 18 החודשים שקדמו למכירה של הדירה הראשונה, הוא עדיין יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה כאילו מכר "דירה מגורים יחידה" (למרות שבפועל החזיק בשתי דירות). ואולם, לפי גישת רשויות המס, במכירת הדירה החלופית לא ניתן לנצל את הפטור של דירת מגורים יחידה (18 חודשים), אלא יש להמתין 4 שנים וכך לזכות בפטור האחר – ראו הוזהרתם.
§ מכירת דירה שנתקבלה במתנה – המחוקק קבע תקופות "צינון" במכירת דירות מתנה. עמידה בתקופות הצינון הכרחית על-מנת שמקבל המתנה יהא רשאי למוכרה בפטור.
תקופות הצינון נעות בין 1 ל- 4 שנים ומושפעות מקרבתו המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), ממצבו המשפחתי של מקבל המתנה ומהשאלה האם התגורר בדירה.
תקופת צינון
נותן המתנה אינו הורה נותן המתנה הינו הורה
4 שנים 3 שנים המוכר לא התגורר בדירה
3 שנים המוכר אינו נשוי – שנתיים המוכר התגורר בדירה
המוכר נשוי/חד הורי – 1 שנה
שימו לב: מתנה מאח לאח (בגירים) או מילד בגיר להורה "שורפת" פטור ומחייבת המתנה של 3-4 שנים. לעומת זאת, מתנה בתוך התא המשפחתי (הורים + ילדים קטינים) לא מחייבת המתנה של תקופת צינון.
§ מכירת דירה שהתקבלה בירושה – המחוקק ייחד פטור עצמאי לדירות ירושה (ניתן בנוסף לפטור הכללי אחת ל- 4 שנים) שאינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש או למספר הפטורים שניצל בעבר. פטור זה ינתן בהתקיים כל התנאים הבאים: (א) המוכר הוא בן זוגו או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; (ג) אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את דירת המגורים היה פטור ממס בשל המכירה.
היזהרו: הורה שירש מילדו דירה לא יזכה לפטור האמור.
§ מכירת דירה בבניה – דירה (או זכות לדירה) שבנייתה טרם הסתיימה אינה בגדר "דירת מגורים" ועל כן אינה זכאית לפטורים שבחוק. במקרה בו נמכרת דירה שחלקה בשלבי בנייה וחלקה משמש למגורים (למשל דירה הנמצאת בשלבי הרחבה) יש לקחת בחשבון שכל הדירה עלולה להיחשב כדירה בבניה, או שהפטור ינתן רק בגין מרכיב התמורה המיוחס לחלק הגמור הנחשב לדירת מגורים ולא לחלק בבניה הנחשב זכות אחרת במקרקעין.
§ פטור בחילוף דירת מגורים – המחוקק העניק פטור, שהינו למעשה דחיית מס, עבור חילוף דירת מגורים אחת בדירת מגורים אחרת. "פטור" זה תקף לגבי מכירות של דירות מגורים בתקופה שמיום 7.11.01 עד ליום 31.12.06, והוא ינתן בכפוף למילוי התנאים הבאים: (א) המוכר מסר הודעה לרשויות המס בה ביקש לקבל את הפטור; (ב) המוכר רכש בתוך השנה שלפני המכירה או השנה שלאחריה דירת מגורים חלופית; (ג) שווי הדירה החלופית אינו נופל משווי הדירה הנמכרת (אם השווי נמוך יותר - ינתן פטור חלקי); (ד) המכירה איננה לקרוב משפחה.
שימו לב: פטור זה אינו אלא דחיית מס, ומוכר המנצל את הפטור יחוייב תמיד במס במכירת הדירה החלופית. לכן מומלץ לשקול לנצל את פטור זה רק כאשר למוכר לא עומדת שום עילת פטור אחרת.
|