הערכת נכסים לחברות תקן IFRS
בשנת 2008 החלו חברות בישראל לדווח על נכסי הנדל"ן אשר בבעלותן בצורה מפורטת, שקופה וזמינה לעיני כל, לפי תקן דיווח כספי בינלאומי - IFRS. כניסתו של תקן IFRS השפיעה מאוד על שוק הנדל"ן בישראל. כל חברה ציבורית בישראל אשר יש בבעלותה נכסי נדל"ן, אמורה לכלול נכסים אלה בדיווחיה החשבונאיים, ולפרט את שוויים. תקן IFRS קובע כי תהיה שקיפות של הדוחות הכספיים של כל חברה לכלל הציבור. עד 2008, דוחות אלה היו נגישים עבור מנהלים וחברי דירקטוריון בלבד.
מה המטרה של תקן IFRS? שכל אדם יוכל לדעת מהו שוויה של החברה, היקפי פעילותה, הנכסים שברשותה, ההתחייבויות החלות עליה, הרווחים שלה וכדומה. על מנת לערוך דוחות כספיים המפרטים את שווי נכסי הנדל"ן שבבעלות החברה, לפי תקן IFRS הבינלאומי, על החברה להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין המומחה בביצוע הערכת נכסים לחברות.
הערכת נכסים לחברות - תקן מס' 17
הערכת נכסים לחברות מתבצעת כאמור על ידי שמאי מקרקעין, על פי תקן מס' 17, הקובע כי הערכת נכסים לחברות תחשוף את שוויים ההוגן של נכסי הנדל"ן אשר בבעלות החברה, את הגורמים אשר נבדקו על ידי השמאי בעת ביצוע הערכת נכסים לחברות ואת התייחסות השמאי אליהם.
לפי תקן מספר 17, הערכת נכסים לחברות חייבת לכלול פירוט מקיף של נתונים שונים:
- עבור איזו מטרה הוזמנה הערכת נכסים לחברות – עסקה, הלוואה, פירוק חברות, תקן חשבונאי וכדומה.
- על ידי מי הוזמנה הערכת חברת נכסים לחברות – ועדת ביקורת, מנכ"ל החברה וכדומה.
- התחייבות לכך כי אין כל קרבה עסקית או משפחתית בין השמאי לבין בעלי החברה.
- הערכת נכסים לחברות צריכה לכלול חוות דעת של שמאי המקרקעין לגבי זכויות בנייה נוספות, ופירוט הנתונים אשר גרמו לו להגיע למסקנתו – האם יש פוטנציאל לזכויות בנייה נוספות או לא.
- הערכת חברת נכסים צריכה לכלול את חוזי השכירות או החכירה של החברה.
- הערכת נכסים לחברות צריכה לפרט כל עסקה אשר התבצעה בנכס בשלוש השנים קודם ביצוע ההערכה, האם חלו שינויים בבעלות החברה, שותפויות ועוד.
- עבור כל אחד מנכסי החברה, על הערכת נכסים לחברות לכלול ניתוח מפורט של האזור בו ממוקם הנכס, מהם הסיכונים מול הסיכויים הגלומים בנכס, האם יש נכסים מתחרים ועוד.
הערכת נכסים לחברות - יתרונות
עד לדיווח חשבונאי לפי תקן IFRS, חברות ציבוריות בישראל דיווחו על נכסי הנדל"ן שלהן לפי מחירי העלות של נכסים אלה. שוק הנדל"ן ידע תנודות ומהפכות אשר הביאו לעלייה חדה מאוד בשווי ההוגן של נכסים אלה. כך, שביצוע הערכת נכסים לחברות על ידי שמאי מקרקעין, יציג את החברה כרווחית ביותר.