אין עוד טעם להכחיש: פניו של ענף הנדל"ן בישראל הולכים ומשתנים - ולא לטובה

התחרות בין משווקי הפרויקטים השונים באותה סביבה, גורמת לקבלנים בשלב שיווק הפרויקט להציג פרוספקט שיווקי לא מדייק, המציג את הדירה הנמכרת כגדולה יותר ומרווחת יותר ולפיכך גם אטרקטיבית יותר. אין מי  שיבצע בקרה של מערך השיווק, שלעיתים מבצע שיווק אגרסיבי באמצעות הבטחות שלא ניתן יהיה למלאן בהמשך.

נכון, בית חלומות של אחד, אינו בית חלומות של אחר, יש החולמים על בית בכפר, יש החולמים על בית על ההר, יש החולמים על ארמון או טירה, ויש החולמים סתם על דירה.. לעומת זאת חלומו של קבלן זה כבר סיפור אחר..

קבלן מצוי חולם על מכירת כל הדירות עוד לפני ששם את הבלוק הראשון על הקרקע. כך יכול קבלן להיות רגוע ובטוח בכל הקשור למימון היקר של הפרוייקט העתידי שלו, ולהתפנות לבניה עצמה, מורכבת ככל שתהייה.

אולם לא נעלמה מעיננו התופעה המוכרת של קבלן שבתחילת דרכו של פרוייקט בניה, מציע פיתויים אין סוף, שהרשימה קצרה מלהכילם, החל מנוף מהמם לים, פיתוח סביבתי, בניה ברמה גבוה כלשון הקבלנים "סטנדרט גבוה"  והגיע הזמן שיחליטו סטנדרטי?? או גבוה?? בריכה סאונה, מכון כושר וכמובן איך אפשר ללא חיפוי שיש או אבן, ולובי מפואר עם שומר בכניסה, (שכמובן הדייר ישלם כל חודש את משכורתו).

כל אלה חלק בלתי נפרד משיטת שיווק מהירה לנסות למכור את הפנטזיה, "דירת החלומות" שהיא פנטזיה של כל ישראלי ממוצע וכמה שיותר מהר. הקבלנים משתמשים בסרטי ההדמיה שבהם תמצאו תמיד דמויות וירטואליות של אישה חטובה וגבר נאה, שמתעוררים בחדר השינה הווירטואלי שלהם לעוד יום וירטואלי בפרויקט המגורים היוקרתי - שמי יודע, אולי גם יישאר וירטואלי.

דפוס פעולה זה מביא לכך, שבפרויקטים מסוימים למגורים, ניתן למצוא פרוספקט מכירה שהדירות נראות מרווחות ונוחות בהדמיה - בפועל, אין מקום לזוז.

למה מאפשרים לחברות הבנייה לסטות מהמובטח? מדוע מאפשרים לפעלולי מחשב להאפיל על המציאות? נכון שמדובר בפרסומת שמיועדת לשבח את הנכס ולמכור כמה שיותר, אבל היכן הגבולות? האם לא מדובר בהטעיה?

רבים מהרוכשים באמת חושבים שהקבלנים מרמים אותם עם ההדמיות. הדירה המרווחת, בבניין המפואר, מוקף העצים, מתבררת כדירה לחוצה בבניין סטנדרטי, שמוקף בהרבה מאוד מבנים אחרים

מאות תביעות משפטיות מוגשות בכל שנה. גם הבוררויות הן כבר משרה מלאה.  

חברות הבניה לא רואות בעיה בתיאורי הפרוספקטים וטוענות שרק החוזה שנחתם עם הקונה הוא המחייב. בתי המשפט מאמצים אף הם את הגישה וקובעים – פרוספקטים הם רק פרוספקטים, הדמיות אינן חייבות לשקף את מלוא המציאות, ומה שקובע זה חוזה המכר על נספחיו, ובכללם המפרט הטכני שמצורף.

ואכן, לפעמים, המעבר בין פרוספקט למפרט, כמוהו כמעבר בין החלום למציאות, בין הבטחה לקיום, בין רצוי למצוי, בין תקווה לאכזבה. והקבלנים? הם יודעים היטב, שמדובר במסמך שאינו תקף משפטית, אבל בכלי שמדבר אל רוב הקונים, ואמצעי פיתוי גדול. כמה אנשים כבר יודעים לקרוא תשריט אדריכלי אמיתי של דירה?

והדייר נותר עם טעם של החמצה, כישלון, מפח נפש, כי מה שניצב לנגד עיניו בעסקה הוא מה שהובטח לו בשלבים הראשונים, בהם הוא נגרר אחרי מצגי החברה הקבלנית כפי שבוטאו בשלטי חוצות, בפרסומים, בפרוספקטים המהודרים ובהבטחות בעל פה, שלפחות חלקם של כל אלה התברר כחסר כיסוי.

כך קורה כאשר הפרוספקט כולל תיאור של דירה רחבת ידיים, משופרת ומשוכללת, ואילו המפרט בא לתאר את הדירה במונחים מקצועיים יבשים, במקצתם כלל לא ברורים לרוכשים, בחלקם מטעים, בחלקם שונים מאשר הובטח בפרוספקט ולא תואמים לתמונות ולדגמים שהוצגו בהתחלה לרוכשים הפוטנציאליים.

כמתכננת וכמעצבת פנים, (עם ניסיון עבר במשרה "הנחשקת"  אדריכלית שינויים או בשפה הקבלנית, "שינויי דיירים" שתפקידה היה לטפל בתכנון דירת החלומות והפיקוח על הביצוע בשטח כנציגת הקבלן כמובן.)

אני פוגשת  היום, לא מעט בלקוחות שקנו בית מקבלן (מה שנקרא "על הנייר") וכשפונים אליי בדרישה לעצב את פנים הבית או לתכנן שינויים שונים, נוכחים לדעת שעל פניו אותו "פרוספקט" צבעוני ומוכר שקיבלנו, הינו הונאה!

ברוב המקרים היזמים רושמים את מימדי החללים בבית/דירה במידות שבאמת ייבנו, אלא שאת עיצוב הריהוט הם מקטינים מגודלם הסטנדרטי האמיתי ובכך יוצרים חללים מרווחים יותר מכפי שהם יהיו בפועל.

שלא לדבר לפעמים על מימדים שאינם תיקניים או לא רצויים ולא נעימים.

מקור הבעיות הוא בתוכניות הדירה וההדמיות, ובחוסר המיומנות של הרוכש לעיין בהן בעין ביקורתית. לעתים אלה הקבלנים שמנסים לתעתע בעין הלא מיומנת, ולפעמים הרוכשים פשוט לא מצליחים לתרגם את התוכנית לדירה אמיתית שבה יגורו לבסוף. הקונים שומעים מהקבלן ששטח הדירה הוא כך וכך ומגיעים למסקנה שהדירה גדולה, אך אינם רואים שחלוקת השטחים בתוך הדירה אינה תואמת את צורכיהם וציפיותיהם. פה ושם גם "עוזרים" להם לטעות. שלא נדבר על מחלקת שינויים שמגלגלת מיליוני דולר בשנה, לכיסו של הקבלן.

בפרוספקט זה נראה הרבה יותר טוב? החלון בדירה החדשה שלכם פונה לכביש למרות שבפרוספקט תואר נוף לים? גיליתם שהריצוף לא יוקרתי כמו בעלון הפרסומת?

כך תזהו מלכודות תכנוניות בקניית דירה : 

1- כמה שיגידו לכם "תסגרו עכשיו!" ושיש על הדירה הזאת עוד 2 משפחות שרוצות אותה, סבלנות, זה השלב שאתם יכולים להכניס סעיפים לבונוס שיעזרו לכם בהמשך בעיקר בשלב שתרצו לשנות משהו או יותר מהתוכנית הרגילה.

2 - יש לשים לב אם יש התאמה בין הפרוספקט שהוצג ע"י המשווק של הפרוייקט לבין תוכנית המכונה, תוכנית מכר, שהיא בעצם התוכנית הכללית שעל פיה הדירה צרכה להבנות בהמשך בתוכניות העבודה ובביצוע.

3 - חלק נוסף שהוא חובה בשלב סגירת העסקה – מפרט

המפרט מתאר את כול מה שהחברה מתחייבת לתת ללקוח עד הפרטים הקטנים, כגון : סוג ריצוף, סוג אינסטלציה, מספר נקודות חשמל,....ועוד

הרשימה ארוכה וחייבת להכיל את הכול כולל מי הם ספקי הריצוף כלים סניטרים ברזים, אביזרי אמבטיה, ידיות לדלתות ועוד.

כאשר חברה לא נותנת לכם תוכנית מכר התואמת לפרוספקט ומפרט הכולל את כול הגדרות החומרים  יש בעיה ויש לעצור ולבדוק, ולא משנה מול איזו חברה אתם עומדים ואיזה מוניטין יש לה.

4 - שימו לב לכך שהפרוספקט עם תכנית הדירה איננו בקנה מידה, וגם המידות המצוינות בה אינן פרופורציונליות,  זה אומר שבפרוספקט אפשר לשרטט מיטה כפולה גם בחדר שבו בפועל אין מקום לדבר כזה, בחדרי ילדים קיימת התופעה של ריהוט מיניאטורי - שולחנות כתיבה קטנים ומיטות קצרות. לפעמים המיטה ממוקמת בניצב לארון הבגדים, ולפי התרשים החדר נראה מושלם. אלא שאם המיטה קצרה מדי בתרשים, במציאות היא תהיה קרובה לארון וכדאי לשים לב שיש מספיק מקום כדי לפתוח את דלתות הארון. ואם כבר בארונות עסקינן, צריך לוודא שבחדר יש מקום לארון גדול מספיק מבחינת אורך, ולא פחות חשוב - עומק.

גם חדר השינה גם הוא כר נרחב לאכזבות. מה שאמור להיות היכל הזוגיות והאינטימיות כולל לא פעם חדר ארונות קטנטן, שלא חוסך את הצורך בארון קיר שיעמיס על החדר. כמו כן, פעמים רבות נתקלים בחדר צר מדי, שמונע הכנסת מיטה רחבה בעלת שתי שידות.

ואם חלל הסלון נראה לכם גדול יותר ( שימו לב אם הרהיטים לא קטנים יותר).

לכן, כשמסתכלים על תכנית, לדרוש תמיד לקבל תכנית בקנה מידה. היא פחות יפה ולא על ניר כרום מבריק, אבל אמיתית. 

5 - הנישות המיועדות למקררים במטבח צרות בדרך כלל מכדי להכיל מקרר גדול, שבשנים האחרונות צובר פופולריות. – שינוי זה יגרור שינוי במחיצות ושינוי במטבח הסטנדרטי שמוצע ע"י הקבלן או במילים אחרות שינוי שיעלה לא מעט כסף.

6 - יש לעיין במחירון שינויי דיירים על מנת להיערך להוצאה כספית נוספת שהיא חלק בלתי נפרד מהמחיר הסופי עבור הדירה. כמו שדרוג הריצוף, שינוי מטבח, התקנת גקוזי, הוספת נקודת חשמל, שינויים בקירות הפנים, הזזת נקודות אינסטלציה ועוד....

7- במידה וזיהתם מגרש פתוח צמוד לפרוייקט שלכם, גשו למחלקת הנדסה ובדקו מה עתידה של קרקע זו.

ולסיכום - מומלץ ורצוי, לפני החתימה הסופית על רכישת דירה על הנייר, להיוועץ באיש מקצוע ובעל ניסיון בתחום הספציפי שילווה אתכם לאורך התהליך.

כדי שיחווה את דעתו על הדירה, ולפחות ישים את הציפיות שלכם מהדירה בפרופורציות המתאימות.

ואם הוא טוב, הוא יכול גם לחסוך לכם כסף.

מזל טוב!  עכשיו גשו לחתום

הרגע קניתם את דירת חלומותיכם!!!

וזכרו ככל שאתם הרוכשים דורשים פחות, כך אתם מקבלים פחות, וחבל!

תתחדשו!