|
על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק א') |
על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק א') - זיו שרון, עו"ד; ניר הורנשטיין, עו"ד
כאשר נמכרות זכויות במקרקעין או מבוצעת פעולה באיגוד מקרקעין וקיימת חבות במס, קובע החוק כי תוקף העסקה יותנה בתשלום המס ובדיווח. להוראה זו, שעניינה הגנה על רשויות המס, עשויות להיות השלכות גם על הצדדים לעסקה, ולעיתים היא מובילה דווקא לפגיעה ברשויות המס. כאשר נמכרות זכויות במקרקעין או מבוצעת פעולה באיגוד מקרקעין וקיימת חבות במס, קובע החוק כי תוקף העסקה יותנה בתשלום המס ובדיווח. להוראה זו, שעניינה הגנה על רשויות המס, עשויות להיות השלכות גם על הצדדים לעסקה, ולעיתים היא מובילה דווקא לפגיעה ברשויות המס.
סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במספר תנאים חלופיים שעניינם תשלום מסי המקרקעין על העסקה או דיווח והעמדת ערובה מספקת לתשלום המס להנחת דעתו של המנהל (המדובר בד"כ בערבות בנקאית - מקום בו קיימת מחלוקת ביחס לגובה המס, המתבררת בהשגה או בערר).
יש להדגיש כי הסעיף מנוסח באופן קטגורי לפיו על אף האמור בכל דין לא יהיה תוקף לעיסקה אם לא יתמלא אחד מתנאים אלו. ואכן, מבחינה פרקטית, בכל מקרה של ניסיון לשינוי ברישום הזכויות בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל, דורשים גופים אלה המצאת אישור ממשרד מיסוי מקרקעין לגבי העברת זכויות. עם זאת, מקום בו מדובר בפעולה באיגוד מקרקעין, לא קיימת רמת אכיפה כזו מבחינה פרקטית - ורשם החברות מבצע שינוי רישומי בבעלויות על המניות, בלא דרישת אישור של משרדי מיסוי מקרקעין, בין היתר לאור היעדר יכולת פרקטית לדעת איזו חברה הינה בגדר איגוד מקרקעין ואיזו לא.
חשוב לדעת - הוראת התוקף הקבועה בסעיף 16(א) אינה משפיעה אך ורק על זכויות רשויות המס - היא עשויה להוביל אף לשינוי זכויות בין הצדדים היריבים. כך לדוגמה, בפסק הדין בעניין פרויקט אורנים (ת"א 2259/99), תבעה חברה קבלנית אכיפה של הסכם קומבינציה שנחתם לטענתו עם חברה אחרת. טענות הבעלים לפיהן לא נכרת חוזה ולא היתה קיימת גמירות דעת נדחו על ידי בית המשפט, והתקבלה טענת החברה הקבלנית כי אכן היה קיים הסכם קומבינציה. למרות זאת, סרב בית המשפט להעניק סעד של אכיפה - בנימוק שהצדדים הסתירו את החוזה מרשויות המס, ועל כן מדובר בחוזה שמטרתו בלתי חוקית ויש להורות על בטלותו.
בית המשפט המחוזי קבע כי כל שמגיע לחברה הקבלנית הינו שכר ראוי בגין העמל שהושקע על ידה בשינוי התב"ע אך היא איננה זכאית לאכוף את עיסקת הקומבינציה הנ"ל.
צדדים לעסקאות צריכים להיות מודעים איפוא לכך שהערמה או ניסיון להערמה על רשויות המס בדרך של אי דיווח על עיסקאות, עלול לעלות להם גם באובדן זכויותיהם (מעבר לסנקציות אפשריות נוספות).
יש לתת את הדעת שהאמור לעיל יוצר תוצאה מוזרה, לפיה לאור ביטול ההסכם על ידי בית המשפט, ממילא גם לא יזכו רשויות המס למס כלל (בהיעדר עסקה). וכך, אף שהמטרה היא הגנה על רשויות המס, התוצאה הסופית הינה דווקא אבדן מס לרשות. זאת ועוד, האמור לעיל עשוי אף לשרת את אינטרס הבעלים - לשייר את הבעלות בידיו על אף העיסקה שעשה.
יצויין כי אף שמדובר בתנאי תוקף, הרי שמעת שהתמלאו תנאי סעיף 16(א) תוקף העסקה הינו רטרואקטיבי - ממועד חתימתה.
סעיף 16 קובע הוראות מיוחדות נוספות בכל הנוגע למכירת זכויות בדרך של יפוי כח לטובת קונה וכן ביחס לפעולות באיגוד. אלה יידונו על ידינו ברשימות הבאות.
|