|
רעיון ליזמי ריט תושבי חוץ (א'). |
מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד; אורי כליף, עו"ד
למשקיעי חוץ יש מספר הקלות מיסוי כאשר מדובר בהשקעות במקרקעין. אמנם הכלל הוא שתושב חוץ כפוף למס בישראל בכל הנוגע למיסוי מקרקעין כמו תושב ישראל. בד"כ אין האמנות נותנות הקלות משמעותיות בכל הנוגע למכירת נכסי נדל"ן, אך יש יוצאי- דופן. סדרת רשימות זו תעסוק בהטבות המס למשקיעי חוץ הניתנות על ידי הסדרי מס מיוחדים באמנות המס שישראל צד להן, ועל פי חוקי המס הרלבנטיים. הדבר רלבנטי לעת הזו מאחר ובחודשים האחרונים נתבשרנו על מגמה של עלייה במספר השקעות והרכישות של נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ, במיוחד ע"י יזמי ריטים תושבי חוץ. למשקיעי חוץ יש מספר הקלות מיסוי כאשר מדובר בהשקעות במקרקעין. אמנם הכלל הוא שתושב חוץ כפוף למס בישראל בכל הנוגע למיסוי מקרקעין כמו תושב ישראל. בד"כ אין האמנות נותנות הקלות משמעותיות בכל הנוגע למכירת נכסי נדל"ן, אך יש יוצאי- דופן. סדרת רשימות זו תעסוק בהטבות המס למשקיעי חוץ הניתנות על ידי הסדרי מס מיוחדים באמנות המס שישראל צד להן, ועל פי חוקי המס הרלבנטיים. הדבר רלבנטי לעת הזו מאחר ובחודשים האחרונים נתבשרנו על מגמה של עלייה במספר השקעות והרכישות של נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ, במיוחד ע"י יזמי ריטים תושבי חוץ.
תכנון המס של ההשקעה יכול להיעשות תוך שילוב הוראות פטור מכוח אמנות המס של ישראל. ישראל חתומה כיום על אמנות מס עם 44 מדינות, כולל האמנה עם ברזיל שתיכנס לתוקף החל מ-2006 והאמנות עם פורטוגל וליטא שנחתמו בראשי תיבות לאחרונה. רוב אמנות המס מעניקות פטור מוחלט ממס למשקיע חוץ המוכר מניות באיגוד רגיל, שעה שהן מטילות מס ישראלי על מכירת מניות באיגוד מקרקעין. כמו כן רובן המכריע של אמנות המס מעניק פטור מוחלט ללא סייג של מכירת נכסי הון שאינם חלק ממפעל קבע לרבות זכויות במקרקעין שאינן עולות כדי זכות מקרקעין על פי האמנה. יוצא אפוא כי תכנוני המס העיקריים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל, על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן, מתבססים על הוצאת הזכות הנמכרת מגדר כלל המיסוי של "מקרקעין" ו/או "חברת מקרקעין" באמנה הרלוונטית, ומכירתה במסגרת הפטור הנתון לתושב חוץ (יחיד או תאגיד) על פי האמנה. כך לדוגמה, קיימות מספר אמנות שמאמצות את הגדרת חוק המקרקעין לעניין מהם מקרקעין או חברת מקרקעין. לעומת זאת, קיימות אמנות שמאמצות להגדרת מושגי מקרקעין את חוקי המס ולא החוקיים האזרחיים החלים על מקרקעין. באמנות אחרונות אלו ניתן יהיה לפטור ממס מכירת מניות החברה בעלת זיקת הנאה, זכות קדימה, אופציה לפי סעיף 49י, וחכירה ל-25 שנים או פחות. כל זאת מאחר ואלו זכויות שאינן מוגדרות כזכויות מקרקעין על פי חוקי המס (עיין תיקון 12, הלכות שרבט, מחסרי ותיקון 33, לחוק מיסוי מקרקעין). התוצאה כי לפי אמנות המס יהיה פטור לתושב מדינת אמנה כאמור במידה ומכר את הזכויות האמורות או חברה בעלת אחת מהזכויות האמורות. עוד נציין כי באמנות אלו בהן ההגדרה הינה לפי חוקי המס הרי יציאה מגדר איגוד מקרקעין והפיכתו לאיגוד רגיל. דרך אחת המקובלת הינה קניית נדל"ן בחו"ל מעל ל-5% ממקרקעי הריט או האיגוד בו מדובר. שינוי מאיגוד מקרקעין לאיגוד רגיל לא מהווה אירוע מס למרות שינוי הסיווג לצורכי מס.
מכירת מניות של תושב חוץ בריט לאחר שרכש קרקע בחו"ל פטורה ממס בישראל, בנוסף לפטורים הרגילים הניתנים לו.
לפיכך בדרך עקיפה זו- על ידי סיווג מחדש של האיגוד- יכול תושב חוץ לצאת מגדר חבות המס בישראל ולהיות גם פטור ממס במדינתנו.
|