|
השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל |
, דר' אבי אלתר, אורי כליף, עו"ד
חלק ה': השקעות נדל"ן בארה"ב דרך חיץ תאגידי שקוף.חלק ה': השקעות נדל"ן בארה"ב דרך חיץ תאגידי שקוף.
בהמשך לרשימות שפורסמו בטור זה בשבועות האחרונים, אשר הדגימו תכנוני מס שונים בנדל"ן בישראל ובחו"ל על פי אמנות המס של ישראל, בחרנו ברשימה בשבוע זה וברשימות הבאות לסקור מספר אפשרויות להשקעות של תושבי ישראל בנדל"ן בארה"ב. אחרי סדרת רשימות זו תבוא סדרת רשימות שתתייחס להשקעות נדל"ן באירופה ובמדינות שונות בעולם לאור תיקון 147 ושינויים בדיני אירופה ואמנות המס.
לכל מדינה קיימים מאפייני המס שלה ומכך נגזרות דרכי השקעה שונות ממדינה למדינה. בארה"ב מקובלות מספר דרכי התארגנות ולהלן נסקור את חלקן. המבנה שיש ליצור ביחס להשקעות נדל"ן בארה"ב צריך להיקבע בהתאם למטרות של ההשקעה. במקום שבו התוכנית העסקית היא מכירת הנדל"ן ברווח לאחר החזקתו לפחות שנה, ללא שימוש ברווחים כהון חוזר להשקעה נוספת, כי אז המבנה שיש ליצור הוא מבנה השם דגש על שקיפות חברות ההחזקה השונות, הן ביחס לדין האמריקאי והן ביחס לדין בישראל. מבנה כזה יוכל לנצל את הפחתת המס הרטרואקטיבית לאור תיקון 147 על רווח הון בישראל מ-25% ל-20% (לגבי נכסים שנרכשו לאחר ה-1.1.03 וימכרו לאחר ה- 1.1.06).
המבנה - יחיד תושב ישראל ישקיע ישירות או דרך חברה ישראלית שקופה (במידה והוא חפץ ביתרונות התאגידים של השקעה במסגרת של חברה בע"מ) בשותפות אמריקאית מוגבלת (LLP) אשר הינה בגדר גוף שקוף לצורכי מס, הן בדין האמריקאי והן בדין הישראלי. ה-LLP תשקיע בנדל"ן בארה"ב. בנוסף, במידה והוחלט על שימוש בחברה ישראלית שקופה, חברה זו תבצע הליך check the box שהינו הליך בחירה, פשוט וטכני, על פיו בוחרת החברה להיחשב כחברה שקופה לצורכי מס בארה"ב. אך ניתן כמובן גם לוותר על החברה השקופה אם אין צורך בכך ולהחזיק ב-LLP באופן ישיר.
המבנה בשרטוט או תרשים זרימה יראה כלהלן:
|