|
פטור חד – פעמי במכירת שתי דירות מגורים |
זיו שרון, עו"ד , שרון בכר, עו"ד
מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת יכול למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים ובלבד שהדירה הינה 'דירת מגורים מזכה'. דירת מגורים מזכה הינה דירה ששימשה בעיקרה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה או ב- 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח. מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת יכול למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים ובלבד שהדירה הינה 'דירת מגורים מזכה'. דירת מגורים מזכה הינה דירה ששימשה בעיקרה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה או ב- 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
אולם קיים בחוק סעיף 49ה המזכה בפטור חד פעמי מכירה של שתי דירות מגורים בטווח של פחות מארבע שנים ובתנאי שהמוכר עמד בתנאים האלה:
1. המוכר הוא תושב ישראל.
2. המוכר זכאי לפטור בגין הדירה הראשונה שנמכרת, על פי אחת מעילות הפטור שבחוק.
3. הדירה השניה נמכרה עד שנה ממועד מכירת הדירה הראשונה.
4. סכום שווי המכירה של שתי הדירות שנמכרו אינו על 1,616,000 ₪ (נכון לשנת המס 2004).
5. על המוכר לרכוש בשנה שקדמה למכירת הדירה השניה או בשנה שלאחר מכירת הדירה השניה, דירה אחרת בסכום של לפחות שלושה רבעים מהתמורה שקיבל עבור שתי הדירות שמכר.
לאחרונה עלתה השאלה האם "דירה אחרת" כוללת בנוסף לדירה 'מוכנה' גם דירה הנבנית בבניה עצמית או שמא רק דירה בבניה ע"י קבלן?
בית המשפט העליון הכריע בשאלה זו בפס"ד אלדד חסון נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (ע"א 501/03).
במקרה של פסק הדין אדם החל בבניה עצמית של דירה. לאחר התחלת הבניה מכר דירה ראשונה וכעבור יותר משנה מתחילת הבניה מכר את דירתו השניה, אשר עליה ביקש פטור לפי סעיף 49ה. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי המוכר אינו זכאי לפטור במכירת הדירה השניה לפי סעיף 49ה, שכן דירה בבניה עצמית אינה נכללת בגדר 'דירה אחרת'. בית המשפט קבע כי הן לפי לשון הסעיף והן לפי תכלית החקיקה אין למנוע את הפטור ממי שבונה באופן עצמאי את הדירה האחרת.
בית המשפט לא התייחס לעובדה האם כספי התמורה בגין מכירת הדירות הם שצריכים לשמש לבנייה העצמית אם לאו, שכן לא נדרש לשאלה זו. כמו כן לא קבע בית המשפט מהו מועד שילקח בחשבון לצורך ספירת השנה שלפני או אחרי מכירת הדירה השניה: האם תחילת הבניה או האם גמר הבניה, שכן מנהל מס שבח לא העלה טענה זו מלכתחילה. במקרה הנדון תחילת הבניה היתה מעל שנה טרם מכירת הדירה השניה וגמר הבניה היה בשנה שאחרי מכירת הדירה השניה.
|