חישוב משכנתא - מדריך משכנתא

במדריך משכנתא זה נסביר מהם  הגורמים המשפיעים על חישוב משכנתא שהשליטה בהם ברמה סבירה תחסוך ללווה סכומי כסף נכבדים ביותר.

הגורמים העיקריים הם:
תמהיל משכנתא - בחירת מסלולי הלוואה נכונים
ריבית משכנתא הטובה בשוק לכל מסלול הלוואה
בחירת ריבית עוגן
קרן הלוואה ותקופתה והשפעתם על חישוב החזר הלוואה חודשי
שיטות חישוב ריבית משכנתא שונות באותו מסלול
שמירת רזרבה להחזר חודשי גודל
הוצאות נלוות חודשיות והוצאות חד פעמיות

קיימים שלושה  כלי עזר חשובים לסיוע ללווה בקבלת מידע, חישוב משכנתא והשפעה גדולה על החיסכון:
מחשבון משכנתא
פורום משכנתא
ייעוץ משכנתאות ע"י יועץ משכנתאות חוץ בנקאי - הגורם העיקרי לגידול בחיסכון

חישוב משכנתא
מסלולי משכנתא
יש הרבה סוגי הלוואה כמו צמוד מדד או למטבע חוץ, לא צמוד, גרייס (חסד), בוליט (בלון) וכד'. לכל מסלול ומסלול יש יתרונות וחסרונות שונים והוא נותן תוצאות שונות מהותית אחד מהשני בפרמטרים החשובים של תוצאות חישוב משכנתא: גובה ההחזר החודשי, סה"כ ההחזר לכל תקופת ההלוואה, סה"כ ריבית רב שנתית, סה"כ מרכיב הצמדת הקרן.
בחירת המסלול הנכון הוא הגורם החשוב ביותר לקביעת כדאיות ההלוואה בביצוע חישוב משכנתא למרות שגם שאר הגורמים הם חשובים מאוד אך השפעתם יותר קטנה. ההבדלים בין המסלולים השונים מתבטאים בעשרות ואף מאות אלפי שקלים בסה"כ ההחזר הרב שנתי מכיוון שתקופת ההלוואה היא ארוכה מאוד בממוצע כ - 20 שנה.
עיקר המשא ומתן עם הבנק צריך להתרכז על מסלולי ההלוואה ופחות על שאר הגורמים החשובים.

ריבית עוגן
השפעת ריבית עוגן על חישוב ההלוואה היא גדולה מאוד והיא המרכיב העיקרי של ריבית משכנתא. בנקים למשכנתאות משתמשים בעוגנים רבים עם אפשרויות שינוי תקופות ריבית עוגן די רבות. יש להבין משמעות כל ריבית עוגן ותקופת עגינותו.
העוגנים העיקריים: ריבית פריים, עוגן גיוסי כספים של הבנק, אג"ח, ליבור, ריבית משכנתא ממוצעת וכד'.
יש לעשות משא ומתן אסרטיבי עם בנקים למשכנתאות על סוג העוגן, תקופת השינוי ואחוז ריבית עוגן עקב השפעתו העיקרית על אחוז ריבית משכנתא למסלול מסוים.

ריבית משכנתא
הפרש של 0.1% של ריבית משכנתא משמעותו הפרש של אלפי שקלים רבים בהחזר ריבית רב שנתית לאורך תקופת הלוואה ארוכה.

קרן, תקופה והחזר חודשי
סכום קרן ההלוואה ותקופתה ישפיעו מהותית על חישוב משכנתא, ההחזר החודשי ועל סה"כ ההחזר הרב שנתי ומרכיביו השונים של ריבית והצמדה. ככל שנגדיל את הקרן, ההחזר החודשי והרב שנתי של קרן והצמדות יגדלו, וההפך. ככל שהתקופה תגדל ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר אך נשלם יותר ריבית והצמדה לאורך כל התקופה, וההפך.

שיטות חישוב ריבית משכנתא
יש מספר שיטות חישוב ריבית משכנתא שהעיקריות המקובלות הן שפיצר או קרן שווה שנותנות הפרשים מהותיים בין השיטות באותו מסלול הלוואה. שיטת שפיצר תקטין את ההחזר החודשי בתקופה הראשונה ולכן נשלם יותר ריבית והצמדות לכל תקופת ההלוואה. קרן שווה מגדילה את ההחזר החודשי בהתחלה כי משלמים יותר עבור קרן ההלוואה ולכן נשלם פחות ריבית משכנתא והצמדה ברמה הרב שנתית.

שמירת רזרבה
ברב מסלולי משכנתא ההחזר החודשי עולה עם הזמן ולכן חישוב הלוואה טוב יכלול תכנון יכולת ההחזר החודשי כבר בלקיחת ההלוואה או ביצוע מיחזור משכנתא. יש להימנע מהגעה למצב של קשיים בהחזר ההלוואה וחמור מכך לחדלות פירעון. הרזרבה המומלצת היא כ - 20% מגובה ההחזר החודשי ההתחלתי.

חישוב משכנתא - הוצאות נלוות חודשיות וחד פעמיות
חישוב משכנתא טוב יכלול את ההוצאות החודשיות השוטפות לאורך תקופת ההלוואה שעיקרן הן הוצאות ביטוח משכנתא: ביטוח חיים למשכנתא, ביטוח מבנה וביטוח אשראי
.EMI

כמו כן יש הוצאות חד- פעמיות שיש לתכננן כמו עמלת עו"ד, עמלת יועץ משכנתאות חוץ בנקאי, עמלת פתיחת תיק, שמאי, מיסים ואגרות וכד'.