מיתוסים בנדל"ן מאת יורם קראוס

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים, מגיש בתמצות[1] מספר מיתוסים בתחום הנדל"ן לשנת 2008.

•1.       הצרפתים גורמים לעליית מחירי הנדל"ן במרכז

יורם קראוס: "מדובר באמונה שיש בה מן האמת אך אין בה לבדה להצדיק את עליית מחירי הנדל"ן במרכז. גם בשנות השיא של רכישת הנדל"ן ע"י תושבי חוץ בשנים 2006 וב-2007 לא עלו המחירים רק בגלל רכישות תושבי חוץ, ובטח ובטח לא היום שמס' העסקאות ע"י תושבי חוץ ירד".

"תושבי החוץ אכן היו אלה שעוררו את שוק הדירות הרדום במחצית השנייה של 2004. תחילה דובר בעיקר בדירות יוקרה בתל אביב ובירושלים, ולאחר מכן התפשטו הקניות גם ליישובי חוף יוקרתיים אחרים: נתניה, בת ים, אשדוד, הרצליה פתוח וקיסריה. בשלב מאוחר יותר התחילו תושבי החוץ לרכוש גם דירות עממיות יותר".

אך העובדה כי מחירי הדירות בפרויקטים שכלל לא נרכשו ע"י תושבי חוץ מעלה את החשש כי טענה זו מבוססת בחלקה.

"משקלם של תושבי החוץ בכלל שוק הדירות בישראל הסתכם בכ-5% בלבד בשנתיים האחרונות. אם עליות מחירים בכל זאת נרשמו בכלל השווקים באזור המרכז, זה מכיוון שהישראלים נכנסו לתמונה והיו מוכנים לשלם יותר. הדבר התאפשר בזכות הפריחה הכלכלית של השנים האחרונות".

•2.       כיוון שיש פחות התחלות פרויקטים מחירי הנדל"ן יעלו

יורם קראוס: "טענה זו נכונה ומוכרת לכל מי שלומד כלכלה שנה א'. ככל שיש פחות היצע המחיר עולה. אל זה לא המצב בהכרח בשוק הנד"לן, כיוון שיש להסתכל גם על עקומת הביקוש."

"הנה, למשל, בפריפריה הצפונית והדרומית נרשמת מגמה מתמשכת של ירידה בהתחלות הבנייה - אבל המחירים ברוב היישובים שם ממשיכים לרדת. בשנות ה-90 קרה מקרה הפוך - המדינה הוצפה בהתחלות בנייה, אבל המחירים דווקא זינקו.

הירידה במספר התחלות הבנייה בפריפריה אינה משיגה את ההגירה השלילית ואת הירידות בביקושים לדירות ביישובים הללו; ובשנות ה-90 הביקושים לדירות, בעיקר בשל העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, היו גדולים בהרבה מהגידול בהיצע, מה שהביא לעליית מחירים חרף הבנייה המואצת".

כיוון שאנו לא עומדים בפני גלי עלייה אותם ראינו בשנות ה-90 לא נראה כי בשנים הקרובות יהיה מחסור משמעותי לעומת שוק הביקושים בהיצע הנדל"ן.

•3.       על דירה בפריפריה אפשר להרוויח יותר

יורם קראוס: "כולנו מכירים את הנתונים שהתשואה על דירה באזור המרכז נעה בין 3%-5% ואילו בפריפריה בין 6%-8%. אך זה לא צריך להיות המדד היחיד לבחינת כדאיות ההשקעה. יש להעיף מבט מעמיק גם על השינוי במחיר של הנכס".

הנתונים מצביעים על כך שמחירי הדירות באזור המרכז עלו בשנים האחרונות בשיעורים גבוהים בהרבה בהשוואה למחירי הדירות בפריפריה.

"ניקח לדוגמה שתי דירות: בחדרה ובתל אביב. הראשונה מושכרת מזה שלוש שנים בתשואה שנתית של 7%, ואילו השנייה נותרה ריקה; מחיר הדירה הראשונה ירד ב-15% באותה תקופה, ואילו מחיר הדירה השנייה זינק ב-40%. איזו דירה הייתם מעדיפים? אין ספק שאת הדירה התל-אביבית.

"המסקנה היא שבעל דירה להשקעה חייב לבדוק באופן שוטף את שוק הדירות במקום, לא רק את דמי השכירות - אלא גם את רמת המחירים. מי שלא נוהג כך עלול להישאר עם דירה נושאת הפסדים שמניבה תשואה שוטפת גבוהה".

•4.       הדירות בת"א עשויות להתייקר, כי הן זולות בהרבה מבניו יורק

"קשה להאמין כמה אנשים רציניים השמיעו עד לא מזמן דברים ברוח זו. רוח הגלובל נשבה בישראל, והריח המשכר של האזרחות הגלובלית קצת בילבל את האנשים.

אנשי נדל"ן, בעיקר כאלה שהקימו פרויקטים המיועדים לתושבי חוץ, הסבירו, במידה רבה של שכנוע עצמי, שאם דירות היוקרה בתל אביב נמכרות בכשליש מהמחירים במנהטן - הרי יש טעם כלכלי ברכישת דירות כאן, מה שיביא לעליות מחירים נוספות.

אבל אם כבר משווים בין מחירי הדירות בתל אביב למקבילות להן בבירות הכלכלה העולמית, נכון יותר היה להסתכל על הדברים בצורה הפוכה: אם הדירות במרכז העסקים של ישראל נמכרות בכשליש ממחיר הדירות בניו יורק - אין ספק שהגענו לשיא. הרי אם עורכים השוואה כלכלית מקיפה בין מנהטן לתל אביב, מחיריהן של הדירות התל-אביביות היו צריכים להיות נמוכים בהרבה".

•5.       "כביש 6 סולל את הדרך לעליות מחירים ביישובים שלצדו"

יורם קראוס: "אחת הטענות המרכזיות שליווה את ההצדקה הלאומית בסלילת כביש חוצה ישראל הייתה הטענה כי, סלילת הכביש תביא לעליית מחירי הנדל"ן בישובים הסמוכים לכביש ובפריפריה. טענה זו נכונה בחלקה. ישובים שנמצאים לאורך הכביש, אך לא זוכים לכביש המחבר ישירות בין הישוב לחוצה ישראל, כמעט ולא הושפעו".

"הסיבה העיקרית לכך היא שהביקוש למגורים ביישובים האמורים נובע בעיקר מפלח אוכלוסייה מצומצם יחסית, שמעוניין במיוחד בצמודי קרקע כפריים. ביקושים אלה העלו את מחירי הנכסים במושבים הנחשבים טובים ואטרקטיוויים, ולא הופנו למקומות אחרים.

דוגמאות: יישוב כמו כפר יונה זוכה לתמריץ משמעותי מסלילת הכביש, ואילו בת חפר הסמוכה - לא; קרית גת כמעט לא מושפעת מהמחלף החדש שהוקם לידה, משום שמלכתחילה לא היתה מבוקשת, ואילו כרכור נהנית מעלייה בביקושים.

המסקנה הכללית היא כי מי שציפה להוקוס-פוקוס כתוצאה מסלילת הכביש - מן קסם שיהפוך יישוב נחשל למבוקש ועיירת פיתוח למקום מתקדם - טעה. אין קיצורי דרך בהשבחת יישובים".

•6.       הנפילות של חברות נדל"ן בבורסה יגרמו לירידות במחירי הדירות

"מדובר בטיעון שכיח בקרב הטוקבקיסטים של האתרים הכלכליים, שרחוק מאוד מהמציאות. לפי אותו היגיון, ניתן לטעון כי הקשיים החמורים שאליהם נקלעה יצרנית המכוניות הענקית ג'נרל מוטורס ימוטטו את שוק הרכב. יש כאן עירוב של עגבניות ומלפפונים בטיעון אחד.

רבות מחברות הנדל"ן הישראליות שנסחרות בבורסה המקומית אינן בונות בישראל או שהן פועלות בשוק המקומי באופן חלקי בלבד - כך שאין קשר ישיר בין מצב החברות למצב השוק, לטוב או לרע. בחברות שנפלו בשוק ההון והתקשו להשלים פרויקטים נרשמו בעיות נקודתיות בפרויקטים שלהן בלבד - הדבר נכון הן לגבי חברה קטנה כמו נידר הן לגבי חברה גדולה כמו חפציבה. כשהאחרונה קרסה, שוק הנדל"ן המשיך לדהור למעלה.

ומה יקרה אם כמה חברות יקרסו האחת אחרי השנייה? גם את זה חווינו בעשור הנוכחי, כאשר חברות מכובדות (שאמנם לא כולן נסחרו בבורסה) כמו א.צ. ברנוביץ', מי ערד, מושקוביץ, רובננקו, דיור לעולה וחירם גת קרסו - אבל שוק הנדל"ן לא נפל בגללן.

עם זאת, נפילה כללית של הבורסה, לא רק של מניות הנדל"ן, תשפיע בכיוון של ירידה במחירי הדירות. כאן אנחנו כבר מדברים על משבר כלכלי אמיתי שמשפיע על כלל המדינה, אשר מלווה בירידות בצמיחה, בשכר וברווחים, כולל פיטורי עובדים רבים - שינויים המדכאים את הביקושים לרכישת דירות".

•7.       מחירי דירות היוקרה יציבים יחסית מכיוון שלעשירים יש כסף

יורם קראוס: "נראה כי דווקא מי שמשמיע את הטענה זו הם יזמי הנדל"ן לדירות יוקרה לאור הירידות האמיתיות שהיו במחירי נדל"ן היוקרה."

"העובדה שלמישהו יש הרבה כסף אינה מלמדת כי הוא יהיה מוכן לרכוש נכס במחיר מופרז. טענה זו אין גם בסיס בשטח, למעט דפוס התנהגות פזרני של כמה אוליגרכים רוסים שמתחרים ביניהם מי ישלם יותר בעבור "ארמונות" ברחבי העולם. במציאות, אנשי שיווק מדווחים על מגעים מייגעים עם בעלי הון בדרך לחתימה על חוזה. לאור האמור, לא נשמע סביר שדווקא העשירים יסכימו לשלם סכומים גבוהים במיוחד בעבור נכסים בעת ירידת מחירים".

 לפרויקטי היוקרה אין שום תעודת ביטוח כנגד ירידת מחירים וההיסטוריה מראה כי בעת המיתון הגדול של סוף שנות ה-90 צנחו מחירי הנדל"ן היוקרתי בשיעורים גבוהים בהרבה בהשוואה למחירי הדירות הרגילות.

[1] TheMarker, א. מירובסקי, "אמונות חסרות יסוד", 29 אוגוסט 2008