יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, מגיש מדריך מקוצר למבקשים לבנות תוספת לבית קיים
תוספת בנייה בבתים קיימים היוותה תמיד פתרון קל ומהיר לביצוע לאלה המבקשים לשדרג את מרחב המחייה שלהם מבלי לעבור דירה. אבל כמו כל דבר בישראל הקשור לבנייה, הדרך להגשמת התוספת, ולו גם הקטנה ביותר, כרוכה בלא מעט בירוקרטיה והיכרות עם הרשויות והחוקים בתחום. יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, שהיא גם החברה הגדולה בתחומה באזור מרכז הארץ, עבר במסגרת עבודתו, לא מעט פעמים בדרך החטטים המובילה להקמת תוספת בנייה והוא חולק עימנו את ניסיונו.
- - האם לצורך בניית תוספת בבניין משותף יש צורך בהסכמת כל הדיירים בבניין?
יורם קראוס: "חוק המקרקעין קובע, כי לצורך הרחבה של דירה בבית משותף נדרשת הסכמה של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבנין, ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד אליהן. היקף הרכוש המשותף נקבע בתקנון הבית המשותף והוא בד"כ, צמוד לכל אחת מהדירות בבניין. אולם, בבניינים משותפים קיימים גם שטחים שלא הוצמדו לדירות והחוק מתייחס לכך תחת הכותרת "הצמדה".
- - האם יש הבדל בין השטחים השונים במשמעותם בנוגע לתוספת בנייה?
יורם קראוס: "המושג "הצמדה" מתייחס לשטח מסוים מהרכוש המשותף בבניין, שהוצא מכלל הרכוש המשותף והוקנה לאחד הדיירים בבנין. לדוגמא חצר שניתנה בהסכמת הדיירים לדייר אחד בבניין, או גג הבניין. בעניין זה אם בעל דירה מסוימת מעוניין בבניה בשטח מסוים שלא הוצמד לדירתו אלא מהווה רכוש משותף (לדוג' גג הבניין), עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות בשיעור המפורט לעיל להצמדתו לדירתו".
- - אז גם אם השטח הוצמד לדייר מסוים לצורך תוספת בנייה הוא נזקק לאישורם של כל דיירי הבניין?
יורם קראוס: "היקף הבניה המותר בקרקע מסוימת נקבע על ידי רשויות התכנון. בעקרון, זכויות בניה, מהווים אף הם רכוש השייך לכלל הדיירים, אלה אם כן הם הוקנו לבעל דירה מסוימת. לשם תוספת בניה נדרש שלבונה יהיו זכויות בניה בשיעור התואם את הבניה המבוקשת. שוב, אם התוספת גדולה מהשטח של בעל דירה מסוימת והוא מבקש לנצל את זכויות הבניה של הבניין, עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות".
- - האם החוק מחייב מי שמבקש תוספת בנייה בדברים נוספים?
יורם קראוס: "אכן. החל מינואר 2008, כל מבנה שמגיש תוכנית לבניה, תוספת או הרחבה למבנה קיים, מחויב לבצע בבנין חיזוק כנגד רעידות אדמה, על פי תוכנית תמ"א 38. לא מאשרים היתרי בנייה ללא ביצוע החיזוק. הדבר הזה מוסיף עלויות והתעסקויות ביורקרטיות נוספות ולא קטנות על הרצון לתוספת בנייה ולו הקטנה ביותר".