מאת: דגנית חן

מבוא

רעידות אדמה אי אפשר למנוע. במקומות שבהם הן התרחשו בעבר, הן תתרחשנה גם בעתיד ויש להיערך לקראתן כראוי. באזורים מיושבים בצפיפות שבהם תקני הבנייה נמוכים, עלול רעש חזק להביא להרס ולאובדן חיים בהיקף עצום. ישראל - הסמוכה לשבר הסורי-אפריקני - נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה. לכן, על-מנת למזער את הנזקים הצפויים אישרה ממשלת ישראל בשנת 2005 את תוכנית המתאר הארצית לתכנון ובנייה – הנקראת בר"ת תמ"א 38 אשר נועדה להבטיח את חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה.

הרקע להתפתחות תמ"א 38

בישראל קיים תקן ת"י 413 המגדיר את הדרישות לבנייה עמידה בפני רעידות אדמה. מטרת תמ"א 38 הינה לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן 413. תמ"א 38 אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן, תמ"א 38 אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. התוכנית חלה על מבני מגורים ועל מבנים לשימושים אחרים.

תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה (בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), על ידי הנחות מיסוי ועל ידי קיצור הליכים סטטוטוריים. הרווחים ממכירת הדירות החדשות ממנים, לפחות באופן חלקי, את חיזוק המבנה.

נכון הוא אומנם שהמטרה המרכזית של תמ"א 38 הינה לבצר את עמידותו של המבנה ולמזער את הנזק הצפוי כתוצאה מהתמוטטותו במקרה של רעידת אדמה חלילה, אולם לכך מתווספות גם מטרות משניות של השבחת הנכס ושיפור אופיו של המבנה הקיים לנוחיותם של הדיירים.
תוקפה של תמ"ה 38 הוא לחמש שנים מיום אישורה.

ההליך הבירוקראטי

אחד המדעים הפופולאריים ביותר במדינת ישראל הוא מדע הטופסולוגיה וההליך הבירוקראטי, מתיש ומייאש ככל שיהיה, הינו צעד הכרחי בדרך החתחתים אותו מתבקש לעשות כל ישראלי ממוצע המבקש ליהנות מנפלאותיה של תמ"א 38. 

תמ"ה 38 מפרטת אם כן את רשימת המסמכים שיש להגיש לוועדה המקומית במסגרת הבקשה להיתר לחיזוק המבנה, נושאים לשיקול דעת של הועדה המקומית, תנאים למתן היתר ועוד. תנאי להגשת בקשה להיתר על פי תמ"ה 38 הוא קבלת אישור בכתב ממהנדס שהוסמך לכך, כי אכן ישנו צורך לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה. אישור יינתן לאחר בדיקה הנדסית של עמידות המבנה בפועל. המהנדס ייקבע את הצורך בחיזוק המבנה, ויגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית הכולל: פירוט המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה, תכנית רעיונית לשיטת החיזוק המוצעת על ידו וכיו"ב.

תמ"א 38 בראשון לציון

תמ"א 38 ראשון לציון הינה תוכנית לעיר זו המקפלת בתוכה יוזמה ספציפית המאפשרת לדיירי הבניינים בעיר להוסיף קומה אחת נוספת לשם בניית יחידות דיור נוספות אשר מכירתם אמורה לממן ליזם את היכולת לממן את חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה.

למרות שלכאורה מדובר בעסקה כדאית בפועל, נרתעו יזמים מלממש אותה ולבנות פרויקטים לפי תמ"א 38 ראשון לציון, שכן חישוב כלכלי פשוט מביא את אותו הקבלן למסקנה כי הרווחים ממכירת דירות בקומה אחת לא בטוח שיכסו על העלויות של כלל ביצוע הפרויקט ובכלל זה חיזוקו כנגד רעידות אדמה.

ייחודה של תקנה 23

לאחר שהסתבר כי מכירת דירות מקומה אחת אשר תתווסף לכל בניין לא תהווה פתרון פיננסי הוגן עבור היזם שהשקיע הון תועפות ביישומה של תמ"ה 38, התווספה תקנה 23 לתמ"א 38 ראשון לציון אשר לפיה תתאפשר ביצוע של יותר מקומה אחת במסגרת ביצוע תמ"ה 38 בעיר.
סעיף 23 בתמ"א 38 ראשון לציון קבע כי אם הוכח כי בשל התנאים המיוחדים של אזור מסוים יש צורך בהתאמה של הוראות תמ"ה 38, הרי שיהא ניתן לחרוג מהוראות תמ"א 38 ראשון לציון בנושאים הבאים:

1) שטחי בניה; 2) יחידות דיור; 3) גובה בניה 4); קווי בניין; 5) עיצוב אדריכלי; 6) תקני חניה.
ברי כי קברניטי עיריית ראשון לציון לקחו את הכדור שגלגל אליהם תמ"א 38 ראשון לציון בשתי ידיהם ופעלה להגשת תוכנית בניין עיר מפורטת אשר מגדילה את זכויות הבניה של תושביה. לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ראשון לציון ערכו פרנסי העירייה סקר וגילו כי במרכז העיר ישנם לפחות 1000 בבניינים שצריכים לעבור חיזוק לפי תמ"ה 38 כנגד רעידות אדמה.

סיכום

תמ"א 38 ראשון לציון מאפשרת אם כן לתושביה להגדיל את זכויות הבניה שלהם בהתאם וזאת כחלק מן הפתרון הפיננסי לכיסוי עלויות התמ"א לרווחת התושבים ולהנאתם.