ליקויי בניה-שאלות ותשובות נפוצות בתחום תביעות ליקויי הבניה
מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
א. מבוא
1. אני עוסק בתחום ליקויי הבנייה למעלה מ-30 שנה.
2. במהלך שנות עיסוקי בתחום הנ"ל, נשאלתי על ידי לקוחות ואנשים שונים, מספר רב של שאלות בתחום זה שעיקרן- אינפורמטיביות-משפטיות, ובעיקר של כאלה, אשר הגיעו לידי סכסוך עם הצד שכנגד שלהם.
3. במסגרת פורומים בתחום ליקויי הבניה, אותם אני מנהל, אני משיב לפניות הגולשים.
4. על מנת להחכים את הקוראים, ולחסוך מהם את הצורך בפניות ובשאלות מיותרות, החלטתי לקבץ במסמך זה את השאלות והתשובות הנפוצות בתחום ליקויי הבנייה.
ב. להלן, השאלות והתשובות
5. שאלה: רכשנו דירה מקבלן, אנחנו גרים בה כבר כמה חודשים והתחלנו לגלות כל מיני בעיות וליקויים בדירה. באיזה שלב כדאי לי לפנות לעו"ד?
6. תשובה: בעיקרון, רצוי להכניס את עוה"ד לתמונה כבר בשלבים הראשונים מרגע שמתגלים הליקויים. הוא יוכל לכוון ולנווט אתכם בהתנהלות הנכונה מול הקבלן ויחסוך מכם הרבה התדיינויות והתנהלויות סרק מול הקבלן, שבסופו של דבר תגיעו לעוה"ד אחרי שהפסדתם הרבה זמן ובריאות. מניסיוני, אני רואה כי אנשים מנהלים, לעיתים קרובות, תכתובות עקרות של שנים עם הקבלן ללא תוצאות ואין בזה כל הגיון. כאשר נכנס לתמונה עו"ד המתמחה בתחום, הוא יכניס קצב של טיפול מהיר בנושא, ובמידה והטיפול לא יגרום לקבלן לתקן את הליקויים להגיש את התביעה לבית המשפט ויפה שעה אחת קודם.
7. שאלה: בבית שרכשנו מקבלן התגלו ליקויים רבים. אנחנו מעוניינים לתבוע את הקבלן. הקבלן אמר לנו כי הוא ייסחב אותנו שנים בבתי המשפט. כמה זמן לוקחת תביעה כזו?
תשובה: קשה לקבוע בדיוק כמה זמן נמשכת תביעת ליקויי בנייה והיא מושפעת מגורמים רבים הקורים במהלך התיק. באופן כללי וגס ביותר ניתן לומר כי תביעה מסוג כזה נמשכת בין שנה לשלוש שנים אבל ראיתי כבר תביעות ליקויי בניה שנמשכו 10 שנים. לא צריך להיבהל מאיומי הקבלן. מרגע שמוגשת תביעה לבית המשפט, נכנסים ללוחות זמנים הקבועים בחוק והקבלן אינו מנהל את בית המשפט כפי שהוא מנהל את אתר הבניה. לעיתים מדובר באמירות שנועדו להפחיד ו/או להתיש אותך ולגרום לך להימנע מלהגיש את התביעה נגדו לבית המשפט.
8. שאלה: קניתי דירה חדשה ויעצו לי לפנות לשמאי האם זו הדרך הנכונה?
תשובה: ראשית, עליך לעשות אבחנה בין שמאי של חברות ביטוח אשר התמחותו בהערכת שווי של מיטלטלין בדרך כלל לבין שמאי מקרקעין מוסמך. האדם המוסמך יותר כדי לבדוק באם קיימים ליקויי בניה הוא מהנדס בניין. גם בתחום הנדסת הבניין, כפי שקיים בתחום הרפואה, המשפטים ועוד, קיימים סוגים שונים של מהנדסים המתמחים בתחומים שונים כגון: קונסטרוקציה, איטום. ככל שמהנדס הבניין יקבע כי קיימים ליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון, יש להצטייד בחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יקבע באם נגרמה לנכס ירידת ערך בגין ליקויי הבנייה הנ"ל.
9. שאלה: נכנסתי לאחרונה לדירה חדשה שקניתי מקבלן. אני לא מבין בבניה, אבל באופן כללי הדירה נראית לי בסדר. האם בכל זאת כדאי לי לקחת מהנדס שיבדוק את הדירה?
תשובה: העובדה כי אינך רואה ליקויים בדירה, אינה בהכרח מעידה על כך שלא קיימים ליקויים בדירה. קיימים, לעתים קרובות, ליקויים רבים בקשר למידות בניה הנדרשות לפי התקנות ו/או התקנים לגבי החלקים השונים של הדירה, גריעה משטח הדירה עצמה, ליקויי צבע וטיח ועוד ועוד, אשר אינם גלויים למי שאינו מומחה לדבר. על כן, כפי שכמעט כל אדם שירכוש מכונית ב-20,000 ₪ יבדוק אותה במכון מתאים, כך רצוי לבדוק דירה שנרכשה במחיר הגבוה פי כמה וכמה ממחירה של מכונית ממוצעת.
10. שאלה: לקחתי מהנדס שערך לי דו"ח על הליקויים ושלחתי את הדו"ח לקבלן וביקשתי שיתקן את הליקויים שמפורטים בדו"ח, אולם הוא לא מגיב כלל לפנייה שלי. מה עלי לעשות?
תשובה: זה השלב לפנות לטיפול אצל עו"ד המתמחה בטיפול בתביעות של ליקויי בניה. עו"ד המתמחה בתחום זה יידע כיצד לטפל בתיק משלב זה ואילך.
11. שאלה: אנו גרים בבית בן 4 קומות סטנדרטי בגבעתיים, השכן מעלינו ביצע שיפוץ והחלו להיווצר סדקים ליד הדלתות והחלונות, האם ניתן לתבוע ממנו פיצוי כלשהוא ?
תשובה: שלום לפונה, בהחלט ניתן לתבוע את השכן שבונה מעליכם כאשר נוצרו סדקים בדירתכם כתוצאה מהבנייה שלו. עליכם להצטייד בחוות דעת של מהנדס בנין/קונסטרוקטור מנוסה בתחום, אשר יערוך עבורכם חוות דעת מקצועית שתקבע מהן הסיבות והגורמים לנזקים בדירתכם ומהי עלות התיקון של נזקים אלה. עם חוות דעת זו עליכם לפנות לעו"ד המתמחה בתחום של ליקויי בנייה אשר ימשיך את הטיפול עבורכם מול השכן שבנה ואשר גרם לנזקים הנטענים.
12. שאלה: אם ניתן להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקוי הבניה גם לבית משפט לתביעות קטנות?
תשובה: בעיקרון זה ניתן, יש לשים לב כי סמכות השיפוט של בימ"ש לתביעות קטנות מוגבלת בסכום, ואם התביעה שלך הינה מעל גבול הסמכות של ביהמ"ש לתביעות קטנות, לא תוכל לתבוע את הסכום העודף. לכן, במקרה שכזה, רצוי ועדיף להגיש את התביעה באמצעות עו"ד לבית משפט השלום ולתבוע את מלוא הנזקים שלך.
דבר נוסף שיש לקחתו בחשבון הוא, כי בתי המשפט לתביעות קטנות, נועדו לתת פתרון מהיר לתביעות המוגשות אצלם. הם עמוסים ביותר ולא בנויים לנהל תיקים מורכבים ומסובכים עם חוות דעת של מהנדסים, הגם, שלעתים הם עושים זאת, ובמקרים רבים הם מעבירים את התיק לבית משפט שלום רגיל.
13. שאלה: רכשנו דירה מקבלן והוא מסר לנו את הדירה באיחור של חצי שנה. האם יש מקום לתבוע אותו בגין האיחור?
תשובה: בהחלט ניתן לתבוע קבלן אשר מסר את הדירה באיחור. תחילה יש לבדוק היטב את הוראות החוזה כדי לראות כמה זמן הותיר בידיו הקבלן לאחר במסירה מבלי שהדבר ייחשב לאיחור במסירה, האם היה איזה אירוע המקנה צידוק לקבלן לאחר במסירה? האם התבקשו שינויים על ידכם שעיכבו את הבנייה והמסירה במועד? וכו' ומהו הפיצוי שנקבע בחוזה לאיחור במסירה.
14. שאלה: האם אני יכול לתבוע את הקבלן גם בגין נזקים נוספים שנגרמו לי בנוסף לליקויי הבניה ואם כן, על איזה?
תשובה: כאשר אתה מגיע למצב בו אתה נאלץ להגיש תביעה נגד קבלן לבית המשפט, לאחר שכלו כל הקיצים ולא נותרה לך ברירה, אלא להגיש את התביעה לבית המשפט, אתה יכול לתבוע, בתביעה זו, גם בגין ראשי נזק נוספים כגון: עגמת נפש, הוצאות מומחים ששכרת את שירותיהם, פיצוי בגין הפסד ימי עבודה, פיצוי בגין איחור במסירה, הוצאות דיור חלופי במידה וקיימת חובה לפנות את הדירה לצורך ביצוע התיקונים, הוצאות אחסנה ואריזה של המיטלטלין ועוד.
15. שאלה: האם כל עו"ד מטפל בתביעות של ליקויי בנייה?
תשובה: ברור שלא. תחום ליקויי הבנייה, הנו תחום צר ("נישה") וספציפי בעולם המשפט, ומצריך גם הבנה וידע בתחום הבנייה, כפי שתחום התביעות בגין רשלנות רפואית מצריך הבנה וידע בתחום הרפואה. הנטייה, במשך כל השנים, במרבית התחומים, ולאו דווקא בעריכת דין, הינה התמחות והתמקצעות בתחום אחד ספציפי, או במספר קטן של תחומים, על מנת להגיע להתמחות, ידע, הבנה וניסיון באותו תחום. על כן, יש לפנות לעו"ד שמתמחה בטיפול בתביעות בתחום ליקויי הבניה לצורך קבלת השרות. כבר ראיתי מקרים רבים שאנשים פנו לעורכי דין שאינם מתמחים בתחום זה, ונעשו על ידם טעויות, אשר בשלב מאוחר, לא ניתן לתקן אותן, דבר הגורם ללקוח נזק רב ובלתי הפיך.
16. שאלה: הקבלן ממנו רכשתי את הדירה אמר לי כי כל התביעות שהוגשו נגדו ע"י הדיירים במשך כל השנים, נדחו והתובעים שילמו לו הוצאות רבות ולא קיבלו ממנו פיצוי כלשהו. דבר מאד מפחיד אותי. האם זה נכון?
תשובה: עם כל הכבוד לאותו קבלן, אני כבר שנים רבות במקצוע, ואינני חושב כי יש מישהו, שמעורב בהליכים משפטיים רבים והוא תמיד רק מצליח. אם הוגשו נגד אותו קבלן רק תביעות סרק לא צודקות, שנוהלו על ידי עורכי דין שאינן מתמחים בתחום זה, הדבר ייתכן. אולם, אם הוגשו נגד אותו קבלן תביעות צודקות ואמיתיות, אשר נוהלו על ידי עורכי דין המתמחים בתחום, אין שום סיבה בעולם, שהתובע לא יזכה בתביעתו, כאשר היא צודקת, מבוססת ומוכחת. לעתים, אמירות מעין אלה, נועדו להפחיד אותך ולהרתיע אותך מפני הגשת תביעה, והא ראיה-אתה עצמך מודה כי דבריו אלו של הקבלן הפחידו אותך. אם יש לך תביעה אמיתית, צודקת ומבוססת, אתה לא צריך לפחד מאף אחד. סביר להניח, כי כאשר תביעה אמיתית צודקת ומבוססת תגיע לפתחו של ביהמ"ש, ביהמ"ש יפסוק לך את הסעד והפיצוי המגיעים לך.
17. שאלה: רכשנו דירה חדשה. במהלך ביקורינו בדירה, הבחנו בקיומם של מספר ליקויים. בגלל שבנייתה של הדירה טרם הסתיים קשה לנו להבחין בליקויים נוספים. האם כדאי לנו לקחת מהנדס שיבצע בדק בית עוד בשלב השלד לפני שמתחילים לעשות גימורים, האם זה לא זריקה של כסף?. שאלה שנייה, כמה כוח יש לדו"ח בדק בית בדירה חדשה, בסה"כ עד כמה שאני יודע אין ממש חוק בישראל נגד ליקויי בניה, זה נכון ?
תשובה: ראשית דבר, תתחדשו על הדירה החדשה ותיהנו. יש יתרון גדול בעריכת חוות דעת בשלב מוקדם שכזה. ראשית, המהנדס שתשכרו את שירותיו (וזה חייב להיות אחד שמנוסה בעריכת חוות דעת של ליקוי בנייה) יכול להאיר את עיניכם ולתת לכם רעיונות לשינויים, אשר בשלב זה של הבנייה הם קלים וזולים יותר לביצוע, עוד בטרם מושלמת בנייתה של הדירה. לאחר שמושלמת הבנייה, ביצוע שינוים והריסות ובנייה מחדש מייקר כמה מונים את השינוי, והלכלוך וחוסר הנוחות זה "בונוס".
והעיקר- המומחה יאתר את ליקוי הבנייה כבר בשלב זה ותוכלו לפנות אל הקבלן בדרישה לתקן את הליקויים, עוד בטרם תיכנסו לגור בדירה ותעבירו את כל הרהיטים והתכולה שלכם. האמן לי- זה הרבה יותר נעים להיכנס לדירה חדשה לאחר שכבר תוקנו הליקויים הקיימים בה, מאשר ביצוע תיקונים, לכלוך, אבק, רעש, חוסר נוחות ופרטיות, כאשר כבר מתגוררים בדירה והיא הופכת לפתע לאתר בנייה.
הרשה נא לי להפתיע אותך. בישראל קיימת חקיקה מצוינת בתחום ליקויי הבנייה, קיימים בנוסף תקנים, תקנות וכו' כך שהדברים די ברורים.
ולשאלתך האחרונה כמה "כוח" יש לדו"ח בדק בית?- אם תבחר במומחה רציני ומנוסה, שלא "מנפח" סכומים סתם, מאתר את הליקויים הקיימים ומעריך את עלות תיקונם בסכומים ריאליים תיווכח כי לחוות הדעת יש "כוח" רב מאד.
18. שאלה: אנו מתכוונים לרכוש דירה יד שנייה האם כדאי לבדוק את הדירה על ידי בעל מקצוע ומי?
תשובה: בהחלט כדאי ורצוי לבדוק את הדירה בעזרת מהנדס שמתמחה בעריכת חוות דעת בגין ליקויי בנייה. זו בהחלט התמחות. ישנם מהנדסים שיודעים לתכנן נהדר קומפלקסים גדולים, אבל ה"חושים" שלהם למציאת ליקויי הבנייה בדירות לא "מחודדים" מספיק, וזו בהחלט התמחות, כפי שהתחום של ליקויי הבנייה הוא בבחינת "נישת" התמחות גם בקרב עורכי הדין.
אני לא מכיר אדם שירצה לרכוש מכונית ב-20,000 ₪ ולא ייקח אותה קודם לכן לבדיקה במכון רכב, כאשר עלות בדיקה כזו במחירי היום הנה כ-600 ₪ למיטב ידיעתי.
קל וחומר, כאשר רוכשים דירה, שהיא, בד"כ הנכס היקר ביותר שאדם רוכש במהלך חייו, במחיר של כמיליון וחצי ₪ ולעתים קרובות גם יותר. עצם הרכישה של נכס בסכום כה גבוה, כבר מצדיקה את בדיקתו, על מנת שתדעו האם קיימים במוצר הזה שרכשתם פגמים או ליקויי שונים.
מעבר לכך, יש גם את העניין הפרקטי, אם לא תדעו על הליקויים והפגמים, תאלצו לחיות אתם כל ימי חייכם, או כל עוד תגורו בדירה, ויתכן כי זה שיקנה מכם את הדירה בעתיד יבצע את הבדיקה, יגלה את הליקויים, ו/או שכלל לא יהיה מעוניין לרכוש את הדירה בגלל הליקויים והפגמים, או שידרוש מכם להפחית ממחיר הדירה בשל הפגמים/הליקויים/ירידת הערך שקיימים בה.
בנוסף על כך, גילוי הפגמים והליקויים בשלב מוקדם זה, ותיקונם על ידי הקבלן עוד בטרם תיכנסו לדירתכם החדשה, יהיה הרבה יותר נעים/נוח/נקי וכו' מאשר אם יבוצעו התיקונים לאחר כניסתכם לגור בדירה.
19. שאלה: רכשנו דירה מקבלן ולפי מה שנראה לנו מידות של חלק מהחדרים בדירה קטן מאלה המופרטים בתוכנית המכר. האם ניתן לתבוע את הקבלן בגין זה ?
תשובה: בהחלט ניתן לתבוע קבלן במידה והוא סיפק דירה/חדרים בשטח קטן מהמובטח בתוכנית המכר. בפועל, לא מעשי ולא אפשרי בד"כ לפרק את הבניין ולבנותו מחדש. במקרים כאלה ניתן לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירה עקב השטח המוקטן בעזרת חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מהנדס רגיל אינו מוסמך ליתן חוות דעת בדבר ירידת ערך שנגרמה לדירה. את מוזמנת לקרוא מאמר שכתבתי בנושא ירידת ערך שניתן למצוא באתר שלי שכתובתו www.zvistein-lawoffice.co.il
20. שאלה: רכשנו דירה מקבלן והוא מסר לנו את הדירה באיחור של חצי שנה. האם יש מקום לתבוע אותו בגין האיחור?
תשובה: בהחלט ניתן לתבוע קבלן אשר מסר את הדירה באיחור. תחילה יש לבדוק היטב את הוראות החוזה כדי לראות כמה זמן הותיר בידיו הקבלן לאחר במסירה מבלי שהדבר ייחשב לאיחור במסירה, האם היה איזה אירוע שנותן צידוק לקבלן לאחר במסירה? האם התבקשו שינויים על ידכם שעיכבו את הבנייה והמסירה במועד? וכו' ומהו הפיצוי שנקבע בחוזה לאיחור במסירה.
21. שאלה: שלום רב, אני גרה בדירת גן בבניין כבן 6 שנים. כל רעש של כפכפים וגרירת רהיטים מהקומה השנייה (לא זאת שמעלי אלא זאת שמעליה כמו קומה שלישית) נשמעת בדירה שלי. הבניין בתחום האחריות של הקבלן (7 שנים נכון?) אך אין לנו ועד בית יש חברת ניהול שאחראית בחוזה רק על גינון וניקיון. ידוע לי כי יש שכנים נוספים שמתלוננים על ליקויי בניה שונים (זה קומפלקס של 3 בניינים בשכונה חדשה בדרום)
1. איך ניתן לבדוק שיש פגמים אקוסטיים?
2. האם נכון לפנות במכתב לקבלן ולבקש שיבוא לבדוק את הליקויים? האם זו חובתו?
3. האם נכון יותר לארגן את השכנים במכתב משותף?
4. האם הרעשים המתוארים נחשבים לסבירים מבחינה הנדסית? וכיצד עומדים במבחן הסבירות מבחינה משפטית כאשר איכות החיים שלי מאד נפגעת ?
תודה.
תשובה:
1. פגמים אקוסטיים ניתן לבדוק באמצעות מהנדס אקוסטיקה האמון על בדיקות מסוג זה.
2. את יכולה לכתוב מכתב לקבלן ולהתלונן על ליקויים, אך תחילה יש להוכיח כי קיימים ליקויים.
3. אם זו בעיה של כל השכנים, או של כמה מהם, ניתן לפנות במכתב משותף לגבי אותם שכנים. אם זו בעיה ספציפית בדירתך, ליתר השכנים הבעיה איננה רלוונטית.
4. ה"תאור" של הרעש, אינו מספיק כדי לקבוע באם הוא עומד במבחן הסבירות אם לאו. מהנדס אקוסטיקה יקבע זאת באמצעות מכשור מיוחד.
עצתי לך, כי תיקחי מהנדס בנין רציני אשר יבדוק בהזדמנות חגיגית זו של קניית דירה חדשה באם קיימים ליקויים נוספים בדירה, שייתכן שאינך מודעת כלל וכלל כי הם מהווים ליקויים.
22. שאלה: מזה כ-7 שנים מאז רכשתי את הדירה מהקבלן, קיימים אצלי רטיבויות/סדקים במקומות שונים בבית. אני גר בקומה אחרונה ומן הסתם בעל סיכויים גדולים יותר לסבול מכך.
הקבלן (שאינו היזם) עד לפני שנה היה מגיע ומטפל נקודתית ע"י צביעה ותיקונים פנימיים של טייח / צבע / הזרקת חומרי סיכה ודבק שונים לסתימת הרטיבות (ניסוי וטעייה).
לפני כשנה לאחר שכנועים ואיומי תביעה, החליט הקבלן לטפל חיצונית בקירות ע"י הרכבת פיגום חשמלי והחלפת חלק מהחיפוי החיצוני (חלקו שיש וחלקו דקור אבן באיכות ירודה מאוד שמתפורר עם הזמן. היום לאחר הגשמים האחרונים ניכרים היטב נזקי הרטיבות בחלקים שונים בבית .
אי לכך נואשתי מלפנות לקבלן (שלא מסרב להגיע אך לא פותר את הבעיות).
פנייה ליזם (שלטענתו דרישותי צודקות ועומד לצידי ברוב המקרים) נעשתה מספר פעמים, שלאחריה הגיע הקבלן לביצוע העבודות אך שוב ללא הצלחה.
מה ניתן לעשות והאם יש מקום להגשת תביעה עקב המצב כולל ימי היעדרות מעבודה ,טרטורים ועוגמת נפש רבה ?
תשובה:
ראשית, מהו התאריך המדויק בו קיבלת את מפתחות הדירה?
האם רכשת את הדירה מהיזם?
האם את פניותיך הפנית ליזם?
האם יש הסכם ישיר בינך ובין הקבלן, לפיו התחייב הקבלן כלפיך לתקן את הליקויים ?
האם מדובר בקיר החיצוני של הבניין רק בצמוד לדירתך הפרטית, או שמא הבעיה קיימת גם בדירות אחרות?
האם היזם אישר בכתב שפנית אליו?
האם פרט לבעיות הרטיבות אין כל ליקויי או פגם נוסף בדירה?
האם יש בידך חוות דעת ממהנדס לגבי היקף הליקויים ותמחור עלות ביצוע התיקון?
לאחר קבלת תשובותיך לשאלותי אוכל למקד את תשובתי .
23. שאלה: קניתי דירה חדשה מקבלן, הרצפות בדירה עקומות (כנראה לפני שרוצפו). הקבלן זורק את האחריות על אלוני ואלוני מצידו אומר שהכל תקין. הם משחקים איתי כבר חצי שנה. שאלתי האם יש עילה לתביעה? ואם כן מה עלי לעשות?
תשובה: ראשית דבר, תחדשי על הדירה החדשה. שנית, לא ברור לי מה פירוש הדבר שרצפות הדירה "עקומות"-האם המרצפת עצמה עקומה או שהמרצפות הונחו בצורה עקומה?
מוטב להצטייד בחוות דעת של מהנדס שמתמחה בעניין (וחשוב לדעת את מי לבחור) כדי שהוא יחווה את דעתו בדבר הליקוי, האם הוא במרצפת עצמה או בהנחה שלה על הרצפה. באותה הזמנות, רצוי כי המומחה יבדוק את כל הדירה כדי לוודא שאין בה ליקויים נוספים מעבר לריצוף (גם אם לא התגלו לכם כאלה עד כה. וודאי שישנה עילת תביעה. אותך כרוכש דירה מקבלן לא צריך לעניין הוויכוח בין הקבלן ובין חברת המרצפות. תצטייד בחוות דעת מקצועית של מהנדס רציני (ובאותה הזדמנות תבקש שיבצע בדיקה כללית של כלל הליקויים בבית) ולאחר מכן תתבע את הקבלן ושהוא יתמודד עם חברת המרצפות.
24. שאלה: אשמח אם תוכל להתייחס לנושא קורוזיה: "מה מגדיר החוק לגבי מקרים כאלו ... על מי חלות הוצאות השיקום ..?, את מי יש\ נשאר להאשים כדי שיישא בתוצאות אם בכלל עושים כזה דבר אחרי פרק זמן ארוך?
תשובה: למיטב ידיעתי, אין בחוק התייחסות ספציפית לקורוזיה. החוק מדבר על "אי התאמה יסודית" שמשמעה-"אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו".
לעניות דעתי, זיון הברזל בתוך הבטון, מהווה אף הוא, חלק מ"חלקי הבניין הנושאים ומעבירים..." כאמור בהגדרה הנ"ל. השאלה היא מה היו דרישות התקן לגבי עמידות ברזל לפני 30 שנה כשבנו את הבית. שאלה נוספת- היכן ממוקם הבניין? ישנם מקומות ובעיקר הקרובים לים בהם הקורוזיה גדולה יותר מבמקומות אחרים. שאלה נוספת שיש לבדוק האם העובדה שרואים קורוזיה יש בה כדי לסכן את יציבותו של הבניין? שאלה נוספת: האם הבניין במצבו מסוכן/אינו ראוי למגורים.
על שאלות אלו צריך להשיב קונסטרוקטור מאחר ואלה הן שאלות הנדסיות מובהקות
ולבסוף- כדאי לבדוק אם יש כיום את מי לתבוע? האם כל מאמץ הבדיקות שווה את העניין.
25. שאלה: מה הן תקופות הבדק והאחריות ומהו ההבדל ביניהן ?
תשובה: תקופת בדק מוגדרת בחוק המכר (דירות) כ"תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה" בתוספת של חוק המכר מופיעים 10 סוגים שונים של ליקויים כאשר ליד כל ליקוי קבע החוק את משך התקופה לגביו.
תקופת אחריות מוגדרת בחוק כ"תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. לדוגמא: בתוספת קבועה תקופת בדק של שנתיים בגין "ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה" ( פריט מס' 2 ברשימה ) בתוספת 3 שנים של תקופת האחריות אנו מקבלים תקופה מצטברת של 5 שנים .
חשוב להודיע על הליקוי לקבלן ו/או למוכר מיד עם התגלותו כי אחרת עלולים לאחר את הרכבת. אם הודעת במועד על הליקוי וניתן להוכיח זאת, והקבלן לא נעתר לדרישת התיקון, ניתן להגיש את התביעה גם עד לפני תום 7 שנים מיום הכניסה לדירה.
26. שאלה: האם באמת מכול התביעות האלה של הקבלנים, יוצא משהו? האם יש כבר איזו סטטיסטיקה על אחוזים, מהו גובה הפיצוי במקרים האלה? האם כל הטררם הזה שווה בכלל?
תשובה: אם יש לך ליקויים/ירידת ערך אמיתיים, אין שום סיבה בעולם שלא "יצא" מזה פיצוי הוגן.יש צורך להצטייד בחוות דעת של מומחה אמיתי (ולא איזה שרלטן מתחזה) ועם ייצוג משפטי מקצועי וטוב אין סיבה מדוע לא להצליח. אין כל סיבה להיות בתחושת תבוסתנות וחוסר אונים מול הקבלנים. לכל דירה יש את הבעיות והליקויים השונים, וכמעט בלתי אפשרי למצוא שתי דירות שיש להן בדיוק אותם ליקויים. על כן, אין מקום לדבר על סטטיסטיקה , אלא בבדיקה ספציפית של הדירה שלך.גובה הפיצוי נגזר מהיקף וסוג הליקויים שקיימים בכל דירה ודירה.
27. שאלה: רכשתי דירה חדשה והחלו להופיע בה סדקים קטנים . בנוסף, גיליתי הבדלי גוונים בצבע. הפניתי את תשומת לבו של הקבלן לעניין והוא השיב לי כי אני נודניק ומתעסק עם שטויות. האם תופעות אלו הן תופעות רגילות או שמא עלי להתחיל לטפל בעניין מול הקבלן?
תשובה: בניה תקינה אינה עולה בקנה אחד עם סדקים בקיר או צבע לא אחיד. לצערי,. מומלץ לשכור את שרותיו של מהנדס בניין מנוסה העוסק בתחום ליקויי הבנייה (וחשוב שיהיה כזה!! שכן, בכל מקצוע יש גם "מומחים" שקשה לסמוך על מומחיותם). סביר להניח, שמהנדס כזה יגלה ליקויים נוספים שאתה לא מסוגל לגלותם, והגם שאתה רואה אותם, אינך יודע כי הם מהווים ליקוי בנייה או ירידת ערך שנגרמת לדירה בשל מידות לא נכונות של אלמנטים שונים של הבנייה, שטחים פחותים מהמינימום, מידות חדרים, רוחב פרוזדורים, גובה תקרה בחלקים שונים של הדירה וכו'.
28. שאלה: אנחנו גרים בבניין גבוה וקבלנו מפתחות לדירה לפני כחצי שנה. לדעתנו הקבלן אמור היה לספק לנו ברז לשטוף דליים בחדר אשפה הקומתי והקבלן רק שם מן צינור כזה עם פקק. מה אנחנו אמורים לקבל, האם יש חוק בנושא? סליחה על השאלה המצחיקה
תשובה: עליכם לבדוק במפרט הטכני מה התחייב הקבלן להתקין, ואם אין התייחסות לכך במפרט הטכני, יש להתייעץ עם מהנדס בנין המתמחה בליקויי בנייה, כדי שישיב לכם, מהן דרישות תקנות התכנון והבנייה בנדון ו/או קיומו של תקן כלשהו המסדיר נושא זה.
הותר לפרסום ביום 19.2.2012
*כותב המסמך הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-30 שנים.
רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465
טלפונים: 6728559-03, 6720503-03
פקס' 6739193-03
טל' נייד: 5781323-050
דוא"ל [email protected]
אתר: WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.