מיסים, היטלים,הפקעות - מה צריך לקחת בחשבון אם תופשר הקרקע החקלאית שרכשתם  

מאת: יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי

הפקעות ופיצויים

"זאת יש לדעת: על פי החוק מתור לרשויות להפקיע עד 40% משטח הקרקע לצרכי ציבור, ללא פיצוי לבעלי הקרקע", מזהיר יורם קראוס. "אמנם, הרשות מחויבת לשלם פיצויים לבעלי הזכויות הקרקע, אולם הפיצויים אף פעם לא מתקרבים לשווי האמיתי של השטח שהופקע, ומעבר לזאת הפקעה יכולה להיות אף גדולה מה-40% המותרים".

ברוטו ונטו

"דבר שני: את הקרקע החקלאית שקניתם רכשתם כשטח נטו ועם שינוי הייעוד לבנייה למגורים היא תהפוך לשטח ברוטו", אומר יורם קראוס. "לאחר הפשרת הקרקע מבצעים הליך תכנוני של איחוד וחלוקה מחדש של החלקה. במסגרתו, מופקעים על פי רוב, שטחים מהקרקע לטובת שטחי ציבור וכבישים. השטח הזה יכול להגיע  עד מחצית מהשטח הכולל של הקרקע שהופשרה. מה שנותר לאחר ההפקעה לטובת שטחי הציבור, הוא השטח שיחולק בין בעלי הקרקע, באופן יחסי לשטח הקרקע שהיה בבעלותם לפני ההפקעה והחלוקה מחדש".

מיסים והיטלים

"דבר שלישי, קחו בחשבון כי על בעלי הקרקע מוטלים היטלים שונים, בעקבות שינוי יעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה", מציין יורם קראוס. "ההיטלים הללו, כמו היטל ההשבחה, לדוגמא, שיכול להגיע עד 50% משיעור העלייה בערך הנכס בעקבות שינוי הייעוד, יפגעו כמובן ברווח המתוכנן שלכם. אל תשכחו גם את מס שבח, המגיע היום ל-25% מרווח ההון שלכם על הקרקע".

"אין אפשרות לדעת ולהעריך כמה זמן ייקחו התהליכים הללו", אומר יורם קראוס. "הפשרת קרקע תלויה בכל כך הרבה גורמים, אנשים ומוסדות, שאין אפשרות לגזור ממקרה אחד לשני ואין מקרה הדומה למשנהו. במקרים המהירים של ביצוע שינוי יעוד קרקע, ההליך ארך לא פחות מ-5 שנים, זהו המינימום שעליכם לקחת בחשבון. לגבי המכסימום...? כמו שאומרים: אלוהים גדול".