|
לקנות בית בירושלים או לשכור? |
איך בכלל נדע מה כדאי?
נתחיל מדוגמא מחיי היום יום:
זוג צעיר משכיר דירת 3 חדרים בשכונת הקטמונים בירושלים ב-3,000 שקלים כאשר מחיר המכירה של הדירה הוא 1,500,000 שקל. בעל הבית מציע להם לרכוש את הדירה, האם זה כדאי?
נחלק את התשובה ל-2 חלקים אותם נחבר בסוף:
חלק ראשון - שכירות מול החזר
נניח , לשם הדוגמא, כי יש לנו הון עצמי התחלתי (כסף שהבאנו מהבית) של 600 אלף שקל, מכאן שנצטרך משכנתא של 900 אלף שקלים כדי לרכוש את הדירה.
נפרוס את המשכנתא ל-30 שנה (כדי שההחזר החודשי יהיה נמוך כמה שיותר ולא יכביד עלינו)
ניקח בחשבון שהריבית הממוצעת (שכוללת את כל הגורמים המשתנים והקבועים שהבנקים דוחפים לנו בתוך הריבית) של המשכנתא שלנו היא 6%
ונשלם החזר של ההלוואה לבנק בגובה של 5,000 שקלים לחודש
הערה - ניתן למצוא את ההחזר החודשי ע"י שימוש במחשבון משכנתא באינטרנט, כאשר נכניס את הנתונים של הון עצמי, גובה המשכנתא, ריבית ממוצעת ותקופת ההחזר (30 שנה).
האם כדאי לרכוש את הדירה?
נוכל לחשב שנחסוך 5000-3000 =2,000 שקלים בחודש אם נישאר ונשכיר את הדירה, במידה והשכירות לא היתה משתנה, לכל 30 השנים בהם תכננו לקחת משכנתא...האמנם?
כעת, נחשב את השינוי השנתי במחיר השכירות - עליית השכירות השנתית – שבעל הבית שלנו מעלה כל שנה.
הערה - במרבית המקרים, מחירי השכירות ומחירי המכירה של הדירות יעלו לאורך זמן – למה? כמות הקרקע היא קבועה מול צפיפות אוכלוסין גדלה.
נניח שהעלייה בשכירות השנתית היא רק 5%, שהיא עלייה מתונה יחסית.
כעת נקבל שהשכירות שלנו בשנה ה-30 היא 13,000 שקלים לחודש ובממוצע שילמנו שכירות של 8,000 שקלים בכל אחד מהחודשים במשך 30 השנים הבאות.
יצא שאם נבחר להישאר ולהשכיר את הדירה נשלם שכירות של 3,000 שקלים יותר, מאשר ההחזר החודשי שנשלם לבנק בעבור המשכנתא.
כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה אם נישאר ונשכיר את הדירה? 3,000*30 שנה*12 חודשים =1,080,000 שקלים...
חלק שני - הון עצמי לדירה או להשקעה אחרת
נניח והיינו משקיעים את 600,000 השקלים איתם לא קנינו בית, למשך 30 שנה (התקופה בה רצינו לקחת משכנתא) בתוכנית חיסכון ל-30 שנה עם ריבית של 4% (מה שהיינו מקבלים בבנק לתקופה זו).
נקבל 2,000,000 שקל כעבור 30 שנה.
עכשיו נשאל מה יהיה ערך הדירה שלנו בעוד 30 שנה?
נחשב את השינוי השנתי בערך הדירה
בואו נחשב שעליית ערך הדירה (1,500,000 שקל) היא נמוכה יחסית – נאמר עלייה של 3% בשנה בלבד
וקיבלנו שכעבור 30 שנה הדירה שווה 3,640,000
כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה, אם נעדיף להשקיע את 600,000 השקלים בתוכנית חיסכון בבנק על פני השקעתם ברכישת דירה? 3,640,000-2,000,000=1,640,000
|