לא מעט טענות מושמעות בעניין המקצועיות והאתיקה בעבודת מתווכי הנדל"ן, אבל נראה כי בעיות מתקיימות גם אצל רוכשי דירות ומוכריהן, שנעזרים במתווכים, ועושים כל שביכולתם כדי להימנע מתשלום דמי התיווך.
במקרה שנדון באחרונה בבית משפט השלום חיפה, נפרש סיפורה של מוכרת שנעזרה בחברת תיווך למכירת דירה בנשר, אבל בסופו של דבר ,מכרה באופן עצמאי לקונים שלא הגיעו דרך חברת התיווך והתכחשה למחויבותה לשלם להם דמי תיווך. המתווך ,שלומי זינו,זכיין של חברת התיווך רילטי אקזקיוטיב בערים חיפה ונשר ,הגיש תביע נגד רחל ברוש, שמכרה דירה ברחוב יפה נוף בעיר נשר. העילה לתביעה: הפרת הסכם בלעדיות ואי תשלום דמי תיווך.
לטענת המתווך, ברוש חתמה על טופס הזמנת שירותי תיווך ועל הסכם נפרד ,בלעדיות שקיבלה מסוכן החברה אופיר לוגסי. ברוש התחייבה לשלם דמי תיווך של 2% מסכום העסקה, אם תמכור את הנכס. בנוסף, התחייבה ברוש בהסכם בלעדיות המעניק בלעדיות (כהגדרתה בחוק המתווכים, התשנ"ו-1996) למשך 60 יום – בהסכם צוין כי במידה והנתבעת תפר את ההתחייבות לבלעדיות ,היא תשלם 4% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ כחוק. זינו טען כי עשה מאמצים ניכרים למציאת קונה לדירה אשר כללו מספר פעולות שיווק ביניהם פרסום באתרי אינטרנט, פרסום בעיתון ,הפקת סיור וירטואלי לנכס ותליית שלט בחזית הבניין ובכך קיים את חלקו בהסכם על פי חוק המתווכים .
זמן קצר לאחר מכן, מכרה ברוש את הדירה באופן עצמאי לקונים שהגיעו אליה דרך פרסום שעשתה לפני החתימה על ההסכמים עם המתווך - וסירבה לשלם למתווך דמי תיווך בגין מכירת הדירה. המתווך הגיש תביעה נגדה, ובה הוא דרשו לשלם להם הפיצוי המוסכם שעליה התחייבה המוכרת – 4% מסכום העסקה.
ברוש טענה במשפט כי חתמה ברילטי אקזקיוטיב על הסכמי התיווך מראש מתוך כפיה עושק וניצול של סוכן החברה ,אופיר לוגסי, עוד טענה ברוש כי הקונים הגיעו אליה וניהלו איתה משא ומתן לרכישת הדירה עוד לפני חתימתה על הסכם הבלעדיות. היא הדגישה כי הרוכשים המתינו לאישור לקבלת המשכנתא ובטרם נחתם הסכם מכר בינה לבין הרוכשים ,יצר איתה קשר סוכן מחברת התיווך, אופיר לוגסי. לדבריה, דווקא הנציג מטעם חברת תיווך הוא שפנה אליה תוך ניסיון להחתים אותה בדירתה על הסכמי התיווך, אבל היא לא הסכימה לחתום על הסכם הבלעדיות, ולוגסי מתיווך רילטי אקזקיוטיב כפה עליה לחתום על הסכם הבלעדיות - תוך ניצול, כפייה ועושק.
"פיצוי מוסכם בגין אובדן הזדמנות"
המתווך זינו , לא תבע סעד של אכיפת תשלום דמי התיווך (אשר אחד התנאים הינו היותו של המתווך הגורם היעיל ) ,אלא פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם. וזאת לאחר שהנתבעת מכרה את דירתה בתקופת הבלעדיות מבלי להודיע על כך לתובע. זינו אף הדגיש, כי ברוש שיווקה ומכרה את דירתה בתקופת הבלעדיות בניגוד לתנאי ההסכם, מנעה ממנו להיות הגורם היעיל וכן מנעה ממנו את ההזדמנות שניתנה למתווך בהסכם הבלעדיות לקבלת דמי תיווך בשיעור 2% מהמוכרת וכן דמי תיווך בשיעור 2% מקונים פונטציאליים .
השופט אורי גולדקורן קבע כי אכן ההזדמנות שהוחמצה בגין הפרת ההסכם היא נזקו של התובע, המתווך זינו ובסך הכל 4% מתמורת המכירה של הדירה , אבל הנסיבות דרשו ממנו להתעמק בפעולות שהביאו לחתימת ההסכם.
בפסק דינו כתב השופט גולדקורן כי המתווך זינו הוכיח כי ברוש חתמה על הסכמי התיווך בבלעדיות וברוש אישרה כי היא חתמה עליהם . תוקפם של ההסכמים לא הוכחשו על ידי ב"כ הנתבעת ,כל שנטען בעניין זה כי ברוש חתמה על ההסכמים מתוך כפייה של הסוכן אופיר לוגסי ,השופט ציין כי ברוש לא עמדה בנטל השכנוע בדבר חתימתה על ההסכמים מתוך כפיה ואיומים ולעניין העושק ,הדבר לא נטען אלא בעדותה והדבר לא הוכח על ידה ובאשר לכפייה ,ציין השופט גולדקורן כי ברוש מעולם לא ביטלה את ההסכמים ואין מספיק בטענותיה כדי לראותם כבטלים. עוד הוסיף השופט כי התובע ,זינו עמד בחובת ההוכחה לגבי קיום הסכם הבלעדיות ומנגד ,ברוש שהסתפקה בעדותה בלבד לא שמטה את הבסיס מתחת לראיותיו של התובע, זינו והמסקנה כי הוא עמד בנטל השכנוע להוכחת טענת ההפרה של הסכם הבלעדיות.
"בית המשפט רשאי להפחית את הפיצוי המוסכם אם מצא כי הוא אינו סביר ביחס לנזק שניתן היה לצפותו מראש. אף הנתבעת ,עליה חובת הראיה ,לא טענה זאת בכתב ההגנה, מצאתי לנכון להידרש לכך, לאור המצב "בו גובה הפיצוי המוסכם שהנתבעת התחייבה לשלם לתובע הינו כפול מהסכום שהתחייבה לשלם בהיעדר הפרה. לאור מטרתו של הפיצוי המוסכם לפצות את התובע בגין אובדן הזדמנות לקבלת דמי התיווך משני הצדדים (מוכרת וקונה) בתקופת הבלעדיות-מסקנתי הינה כי אין לראות בו פיצוי בלתי סביר, ואין מקום להפחיתו ."
למעשה, קובע השופט, כי זינו לא הוכיח כי היה "גורם יעיל", שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה, או לפחות להתקשרותה של ברוש עם הקונים. "למעשה, הייתה זו ברוש שמנעה בפועל מזינו את האפשרות להיות הגורם היעיל ", כתב. אולם גם התובע לא ביסס את תביעתו על טענת היותו גורם יעיל . ברוש הפרה את הסכם הבלעדיות בכך שמכרה את הדירה באופן עצמאי בזמן הבלעדיות ומכך השופט הסיק כי "משהוכיח התובע כי הנתבעת חתמה על הסכם הבלעדיות שהופר על ידי הנתבעת ,הרי שהוכחה זכותו לפיצוי המוסכם."
הוא פסק כי עליה לשלם לחברת התיווך ,דמי תיווך בסך 44,460 אלף שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, בתוספת 5,300 אלף שקל עבור הוצאות משפט.
המתווך ייוצג על ידי עו"ד שי עובד.