|
כיצד בוחרים חברה לביצוע תמ"א 38? |
מאז שאושרה תוכנית המתאר הארצית מס' 38 (זו, שלצורך קיצור, נכנה אותה "תמ"א 38 בהמשך) בשנת 2005, נדמה כי בכל שנה מצטרפים אליה עוד ועוד בניינים שדייריהם מעוניינים בעלייה משמעותית באיכות חייהם ובאיכות סביבת המגורים שלהם. מאידך, נשמעים גם קולות של דיירים שנכוו במהלך פרויקט כזה, כשההבדל העיקרי בין שני סוגי המגיבים הוא הפרטנר שלהם לכניסה לפרויקט - החברה היזמית או הקבלנית שנמצאת מאחוריו ומבצעת אותו. כידוע, לחברה זו ישנה חשיבות מכרעת, לא רק בתוצר הסופי - הדירות והבניין המוגמר, אלא גם לאורך כל הפרויקט עצמו. בין אם המדובר בעמידה בלוחות זמנים, בנכונות להקשיב לדיירים, ביכולת לנהל שיח משמעותי בגובה העיניים איתם, בכנותו של היזם, בניסיונו המקצועי של הקבלן ובשורה ארוכה של קריטריונים נוספים, שהם אלה שיקבעו אם, מבחינתכם, הפרויקט יהיה הצלחה מסחררת או, חס וחלילה, כשלון צורב. אם כן, כיצד בוחרים חברה לביצוע תמ"א 38? מה הם הדברים אותם יש לבחון? מה אסור לכם לפספס בבדיקה?
בואו נתחיל בשאלה הלגיטימית ביותר:
מה נדרש מיזם המלווה פרויקט תמ"א 38?
ברמת העיקרון, בפרויקט כזה, מצופה מהיזם (או מהחברה היזמית) להביא את הפרויקט לכלל מימושו ולהשלמתו בדרך הטובה והמקצועית ביותר, ואף בתקופת הזמן הקצרה ביותר שניתן. תחילתה של ההתקשרות בין החברה לבין בעלי הדירות במבנה היא בהצעה אשר מוגשת ע"י היזם / החברה היזמית, ובחירתה של החברה המתאימה ע"י דיירי הבניין, לאחר ניהול מו"מ מול מספר חברות מתחרות, כשנציגות נבחרת של דיירי הבניין ועורך דין מייצגים את האינטרסים של הדיירים מול החברה היזמית.
לאחר חתימת החוזה בין שני הצדדים, יתחיל היזם לפעול לצורך קבלת היתרי הבניה הנדרשים, יצוות אליו את אנשי המקצוע הרלוונטיים לפרויקט זה והוא יהיה זה אשר יפקח על מהלך הבניה עד לסיומו המוצלח של הפרויקט. יש לציין, כי בחלק מהמקרים, ישנה הפרדה בין החברה היזמית והחברה הקבלנית המבצעת את הבניה בפרויקט בפועל, כך שבמקרים הללו, תהיה החברה היזמית זו ששוכרת את שירותיה של חברת הבניה כקבלן משנה לצורך ביצוע הפרויקט.
עוד חשוב, כי ליזם יהיה ניסיון בתחום המסוים הזה של פרויקטי תמ"א 38, מה שיאפשר לו להתמצא בתקנות הרלוונטיות הספציפיות הנוגעות לתחום. לא פעם, עתיד פרויקט בניה (לאו בהכרח פרויקט תמ"א 39, גם פרויקטי בניה אחרים) להיכשל או להיגרר זמן רב, בשל אי מקצועיותו של היזם, הגוררת עימה חוסר ניסיון בהתמודדות עם משברים העלולים לצוץ בזמן הבניה, כבעיות התקשרות עם ספקים, או, אפילו, פשיטת רגל של היזם במהלך הפרויקט, בשל אי יכולת לתכנן נכון את הפרויקט מול תזרים המזומנים שלו. כך שאין ספק כי ההתקשרות עם חברה יזמית מקצועית, אמינה ובעלת ניסיון בפרויקטים מסוג זה, נחשבת לקריטית להשלמתו והצלחתו של פרויקט תמ"א 38.
איזה סוגי חברות קיימות ומהו ההבדל ביניהן?
בעלי הדירות המתכוונים להיכנס לפרויקט תמ"א עשויים לבחור בחברה יזמית שתהיה האחראית על ניהולו של הפרויקט, תוך שהיא שוכרת ומפעילה קבלני משנה לצורך ביצוע עבודות הבניה הנדרשות. מאידך, הם יכולים גם לבחור בחברה יזמית שמשמשת גם כחברת הבניה. בחברה מסוג זה האחריות הישירה על ביצוען של העבודות מוטלת עליה, והיא זו המעסיקה באופן ישיר פועלים ומנהלי עבודה.
בנוסף לשני סוגים אלה, קיימות חברות נוספות אשר מצטרפות לפרויקט נקודתית ומלוות רק חלקים ממנו. לדוגמה, חברה אשר משמשת כ"קבלן חתימות", ובמסגרת תפקידה זה, היא תפעל להשגת האישורים הנדרשים מבעלי הדירות בבניין. לאחר סיום מילוי תפקידה, תעביר החברה את הפרויקט לגוף אחר אשר ימשיך בביצועו. בדומה לכך, קיימות חברות שתפקידן מסתכם בדאגה להוצאת היתר הבניה, זאת, לאחר שהושגה כמות החתימות הנדרשת מהדיירים לצורך התנעת הפרויקט. כאן, חשוב להדגיש, כי אין זה משנה מה יהיה טיב החברה אותה תבחרו, חשוב לחבור, במקביל, גם לעורך דין אמין אשר ישמור על האינטרסים שלכם, בעלי הדירות, והוא זה אשר יבחן את החוזה שלכם, לפני שאתם חותמים עליו.
האם קיימים מקרים בהם בעלי הדירות עצמם משמשים כחברה היזמית?
במצב כזה, הדיירים הם המממנים את הפרויקט, שוכרים בעצמם את אנשי מקצוע, ואף גורפים את הרווחים. למרות, שלכאורה, קיימים יתרונות בניהול עצמי על ידי הדיירים של הפרויקט, יש להזכיר כי לא מדובר בשיפוץ דירה, אלא בפרויקט לא קל לביצוע ולפיקוח, במימון נרחב ובאינסוף טפסים והליכים בירוקראטיים - משימה שאפילו חלק מהחברות היזמיות המקצועיות מתקשות לעמוד בה בהצלחה, כך שלכאלה שאינם אנשי מקצוע ואינם מנוסים בתחום, האתגר יהיה קשה יותר, עד לבלתי אפשרי.
לכן, במרבית המקרים, יעדיפו הדיירים לשכור את החברה היזמית המקצועית אשר תפקח ותבצע את ההליכים הנדרשים עבורם ובמקומם.
מה חשוב לבדוק לפני שמחליטים על התקשרות עם חברה לביצוע תמ"א 38?
לפני ההחלטה הסופית, חשוב להעמיק ולהבין את ההצעה אשר הגישה החברה, כמו גם ואת כל הסעיפים המצויים בטיוטת חוזה ההתקשרות ביניכם. לצורך זאת, מומלץ להיעזר בעורך דין. במקביל, לוודא כי ההצעה כוללת גם ליווי בנקאי, על מנת למנוע מלכתחילה את הסיכון בהתקשרות עם חברה שאין ברשותה המימון הכספי הדרוש.
יש להכין רשימת שאלות הנוגעות למשך הפרויקט, הבעלות על זכויות הבניה, ערבויות להבטחת מימושו של הפרויקט, ניסיונה של החברה בביצוע פרויקטים דומים לזה שלכם, רמת מעורבותה של החברה בבניה, ובעיקר - זכויותיכם, כבעלי הדירות, לכל אורכו של התהליך.
|