ליקויי בניה- פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה

             מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר

 א.         מבוא והבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש

 1.         בנוסף לפיצוי בגין ליקויי בניה, ירידת ערך, איחור במסירה וכו', זכאי רוכש דירה לתבוע מהקבלן פיצוי בגין עגמת נפש. בפועל, אין קנה מידה אחיד לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש, והוא משתנה מענין לענין ומשופט/ת לשופט/ת בהתאם לאוריינטציה השיפוטית שלהם.  לא מן הנמנע כי שופט/ת אשר חוו באופן אישי מצב של ליקויים בדירה שרכשו או בנו, יבינו טוב יותר, מניסיון אישי, את המצב בו נמצא המתדיין שבפניהם ולעובדה זו , להיות השלכה על גובה הפיצוי שייקבע על ידם.

 2.         הבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש מצוי בסעיף 13 לחוק החוזים (תרוות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970 הקובע כדלהלן:

            "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".

 3.         בנושא זה נקבע ע"י בית המשפט העליון בע"א 348/79 חנה גולדמן נגד מיכאלי ו-2 אחרים פד"י ל"ה (4 ) 31 : "...בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר. בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע, ולא להענשת המפר. סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים...".

 4.         בנוסף- נקבע בפסק דין זה , כי "לעתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים...".

 5.         כאשר עסקינן בדירת מגורים יש לפסוק פיצויים משמעותיים בשל רכיב הנזק שאינו של ממון. ראו ת.א. (ירושלים) 725/80 בני יצחק נ' שיכון ופיתוח, מפי כבוד השופט (כתוארו אז) זיילר, בסוגיית עגמת הנפש: "בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה, נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא הוא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין מהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הנה לכן משמעותית מאוד".

 6.         בת.א.  25/80 אביבה בן יצחק נגד שו"פ (לא פורסם) נקבע ע"י הנשיא זיילר:

"בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הוא, לכן, משמעותי מאוד".

 ב.            הגורמים המשפיעים על פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש

 1          סוג הליקויים והיקפם - ככל שהליקויים חמורים ובולטים יותר, מפריעים ומקשים יותר על חיי היומיום, ייפסק  סכום גבוה יותר.

 2.         ככל שהליקויים מצריכים תיקונים יסודיים יותר, המחייבים פינוי של  הדיירים עצמם מהדירה (לדוגמא-במקרה של צורך בהחלפה כל הריצוף בדירה) ומגורים בדיור חלופי שבד"כ הוא פחות נוח ומנתק את המשפחה מסביבתה הטבעית -, ייפסק  סכום פיצוי גבוה יותר , וככל שמשך השהיה מחוץ לדירה יהיה ארוך יותר- כך יגדל הפיצוי בהתאם.

 3.         במקרה של צורך בפינוי התכולה, אריזתה, פירוק של ארונות ו/או מטבח ואחסנתם במקום חלופי לצורך ביצוע תיקונים יסודיים, ייפסק  סכום פיצוי גבוה יותר.

 4.         ככל שבוצעו על ידי הקבלן ניסיונות תיקון רבים יותר בתקופה שקדמה להגשת התביעה, ככל שתיקונים אלה נמשכו זמן רב יותר,ככל שחוסר הנוחות של הדיירים בעת התיקונים הייתה גדולה יותר ובמיוחד כאשר התיקונים לא פתרו את הבעיות והליקויים נותרו בעינם, ייפסק  סכום פיצוי גבוה יותר.

 5.         במקרה שמדובר בליקויי רטיבות, פסקו בתי המשפט בערכאות השונות בשורה ארוכה של פסקי דין כי ליקויי רטיבות הנם "רעה חולה" ועל כן הפיצוי בגין עגמת הנפש שייפסק במקרים כאלה יהיה גבוה יותר מאשר בגין ליקויי אחרים.הלכה זו נקבעה ,בין היתר בעניין דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס ואח'. בעניין זה פסק ביהמ"ש:" אין כל יחס ישיר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע ליקוי או באי תיקון האיטום, והסבל ועגמת הנפש- יכולים להיות עצומים... אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו. זה תפקידו של הקבלן, וכל האחריות חלה עליו... ולתקן מיד וכיאות כל ליקוי בבניה שמחדיר מים. כל ליקויי הבניה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה...לעניין הסבל ועגמת הנפש... במשך תקופה ארוכה חיו התובעים ומשפחתם בתוך רטיבות, כשהם סובלים סבל רב. ... חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת, ואי תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה, יסבו לרוכשים סבל ועוגמת נפש."

 6.         על הלכה זו חזר כבוד השופט בן חיים בפרשת דדון נגד בוני התיכון בה קבע:" מפגעי רטיבות עובש וטחב בדירת מגורים הנם בבחינת "רעה חולה" המסבה עגמת נפש ותסכול לבעליה כמו גם פגיעה ברווחה ובנוחות ומשכך יש לפסוק פיצוי הולם בגין הנזק הבלתי ממוני המיוחס לתופעות אלו.

 7.         בפרשת ברזילי רמי ואח' נגד בן טובים תמי נפסק ע"י השופט בן חיים:            קיומם של ליקויי רטיבות בדירה הינם בבחינת מפגע אסתטי בולט וגלומה בו פגיעה בתחושת הנוחות והרווחה בדירה, כמו גם תסכול ועוגמת נפש

 8.         במקרה שנגרמה לדירה ירידת ערך משמעותית, במקרים שנבנה בפועל שטח דירה או חדר/ים קטן מהמובטח, או מידות של חדר קטנות ממידות המינימום אשר  גורמות לכך שלא ניתן לנצל את החדר בצורה המלאה והסבירה,תקרה נמוכה בצורה משמעותית, מעברים ופרוזדורים צרים במיוחד, ייפסק  סכום פיצוי גבוה יותר.

 9.         ככל שהיקף הליקויים ומשך הזמן שיידרש לתיקונם כפי שייקבע  על ידי בית המשפט בפסק דינו יהיו גדולים יותר, ייפסק  סכום פיצוי  גבוה יותר.

 10.       מצבים של אי סיום עבודות פיתוח סביבתיות והמשכתן לאחר כניסת הדייר לדירה מעבר למועד החוזי המובטח, מעלית שאינה עובדת, העדר נגישות לחניה ו/או לכניסה לבית וכו' יגדילו את סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש.

 11        איחור במסירה של הדירה, יכול, במקרים מסויימים, בנוסף לפיצוי בגין איחור במסירה ו/או בגין הצורך בדיור חלופי, לזכות את הדייר בפיצוי בגין עגמת נפש, וככל שהאיחור במסירה יהיה גדול יותר כך גם יגדל הפיצוי בגין עגמת נפש.

 12.       גורמים נוספים שיילקחו בחשבון על ידי ביהמ"ש בפסיקת הפיצוי בגין עגמת הנפש הנם  מידת ואופן התייחסות  הקבלן לפניות הדיירים אליו בבקשות לתיקון הליקויים והטרדה ובזבוז הזמן שנגרמו לדיירים בעבר ובעתיד וכן משך קיומו של ההליך המשפטי

 13.       בפרשת עו"ד בוגנים ארז נגד חיה הר צבי נפסק ע"י השופטת בלהה טולקובסקי

            בע"א 5602/03 סגל נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ,תק-על 2005 (1) 2774 (2005), נקבע כי: "... בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה ילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היום יום בדירה; התנהלותם של הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד...".

בענייננו, מדובר בנזקי רטיבות חמורים וקשים. התמונות שצורפו כנספח ח' לכתב התביעה, מדגימות תקרות וקירות נפוחים ומתקלפים, כתמים נרחבים בצבעי ירוק ושחור. המומחה תאר בחוות דעתו את הנזקים הרבים, בכל חלקי הדירה, לרבות כתמי רטיבות ענקיים בסלון, בחדרי אמבטיה ושירותים ובחדר השינה ובחדר נוסף דירה, וחדירת הרטיבות למערכת החשמל בדירת התובע המהווה מפגע בטיחותי. בשים לב לכל אלה, הגדיר המומחה את מצבה של הדירה, כדירה שאינה ראויה למגורים.

 בפסיקת הפיצוי, בגין עגמת נפש, ראיתי להביא בחשבון את השיקולים הבאים;

א.         חומרת הנזקים עד כדי כך שהדירה הוכרה ותוארה על ידי המומחה, כדירה שאינה ראויה למגורים.

ב.         התקופה שחלפה ממועד גילוי הנזק ועד לפתרון הבעיה, משך למעלה משנה וחצי, במהלכן לא זו בלבד שנמנעה מהתובע, הנאה סבירה מדירתו אלא שנכפו עליו מגורים בתנאים בלתי ראויים ובלתי סבירים.

ג.          חוסר יכולתו של התובע, לפעול ולעשות דבר לתיקון הנזקים, בהעדר שיתוף פעולה של הנתבעת. בעניין זה ונוכח מצב הדירה כפי שמשתקף מהתמונות ומתיאור המומחה, נראה כי חסד עשה התובע, עם הנתבעת והנציגות, שלא עזב את דירתו ועבר להתגורר בדירה חלופית, עד לפתרון הבעיה, מה שהיה מגדיל את הנזקים.

ד.         חוסר שיתוף הפעולה של הנתבעת והנציגות, אשר לא עשו דבר, לאיתור הנזילות ותיקונן, בתקופה שטרם הגשת התביעה.

ה.         ההליכים שנדרשו על מנת להביא את הבעיה לכלל פתרון, לרבות בקשות לסעדים זמניים שנדרשו בשל חוסר שיתוף הפעולה כאמור.

ו.            העובדה שהדירה שימשה לתובע גם כמשרד בתקופה שעד ליום 10.2.04.

ז.          הטרחה היתרה וההוצאות האישיות שנגרמו לתובע, בגין הצורך לטפל בנזקי הנזילות, ניהול ההליכים המשפטיים והליכי השיפוץ בדירתו.

 בשוקלי את כל אלה, ראיתי להעריך את הפיצוי בגין עגמת נפש, ההוצאות והטרחה היתרה, שנגרמו לתובע, בסכום גלובלי של 100,000 ₪, בערכי היום (בגבולות הסכום שנפסק בגין עגמת נפש, בפסק הדין בע"א 611/89  הנ"ל, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית)".

 ג.         מהו גובה הפיצוי הנפסק על ידי בתי המשפט בגין עגמת נפש

 1.         גובה הפיצוי הנפסק על ידי בתי המשפט נע, בד"כ, כאשר ביהמ"ש מוצא לנכון לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש, בין אלפי שקלים בודדים לבין עשרות אלפי שקלים ויכול להגיע לסכומים של 100,000 (כפי שראינו בפרשת בוגנים דלעיל) ויותר במקרים מסויימים, לתביעה לגבי נכס יחיד. כמובן, שאם בתביעה אחת נתבעו נזקים בגין מספר דירות יחד, אזי הסכומים שייפסקו יהיו גבוהים יותר בהתאם למספר הדירות, להיקף הנזקים ולסוגם.

 2.         ככל שמתקיימים, במקרה המסויים, מספר רב יותר של הגורמים המפורטים לעיל, סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש יהיה גבוה יותר

 ד.         סיכום

              במאמרי זה, סקרתי בפניכם את  המבוא והבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה.

             בהמשך, סקרנו באריכות את הגורמים המשפיעים על פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש, וראינו כי הם רבים ומגוונים, תוך היעזרות בפסיקת בתי המשפט.

             לסיכום  הבהרנו מהו גובה הפיצוי הנפסק על ידי בתי המשפט בגין עגמת נפש, וראינו כי לעתים, פיצוי זה יכול להגיע לסכום לא מבוטל של 100,000 ₪ ואף יותר, דבר המלמדנו לא לזלזל ולא להתעלם מראש הנזק של עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה, שכן יש לו ערך כספי גבוה בותר ובלתי מבוטל.

 *כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך  למעלה מ-30 שנים.

רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465

 טלפונים: 6728559-03, 6720503-03

 פקס' 6739193-03

 טל' נייד:  5781323-050

 דוא"ל  [email protected]

 אתר:  WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.IL

 כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.