מאת אלונה קורן

 (פורסם במגזין The Investor באוקטובר-נובמבר 2007)

תעשיית קרנות ה-REIT בישראל עדיין מתקשה להתרומם; ואולם, תיקון בחוק מס הכנסה עשוי להזניק את התעשייה קדימה ולהכניס אליה את כרישי הנדל"ן הגדולים

תעשיית קרנות ה-REIT בישראל נמצאת על מסלול ההמראה – אולם היא עדיין לא המריאה. בבורסה לניירות ערך בתל אביב נסחרת קרן אחת בלבד, וקרן נוספת הגישה טיוטת תשקיף. עם זאת, תיקון בחוק מס הכנסה שאמור להתפרסם בימים אלה עשוי לשנות את התמונה ולהזניק את התעשייה קדימה.

 יש הסבורים כי התפתחות תעשיית ה-REIT בישראל תזניק קדימה את ענף הנדל"ן הישראלי, כשם שעשתה תעשיית ההון סיכון לענף ההיי-טק. עם זאת, יש המביעים ספקנות לגבי התפתחות תעשיית ה-REIT בישראל בשנה הקרובה, בשל המהלומה הפסיכולוגית שספג ענף הנדל"ן בעקבות משבר הסאב-פריים בארה"ב ופרשת חפציבה.

קרנות REIT הן מכשיר השקעה פופולארי מאוד בארה"ב. ואולם, בישראל ובכלכלות הגדולות במערב אירופה החל מכשיר זה לתפוס תאוצה רק בשנים אחרונות, והוא עדיין נמצא בחיתוליו. המונח REIT הוא ראשי תיבות של Estate Investment Trust Real, או במילים אחרות, קרנות השקעה בנדל"ן מניב.

פטור ממס

 קרן REIT מחויבת להחזיק לפחות 75% מנכסיה בנדל"ן מניב ((Yield. הכוונה היא לנדל"ן שנרכש במטרה להשכיר אותו ולקבל עליו תשואה שוטפת באמצעות דמי שכירות. למשל: נכס נדל"ן שההשקעה בו הסתכמה בכמיליון שקלים והוא מניב דמי שכירות של 6,600 שקלים לחודש (79,200 שקלים לשנה) - אזי התשואה השנתית שהוא מניב למשקיע היא 7.92% (79,200/1,000,000). התשואות על נדל"ן מניב בישראל נעות סביב 7%-8% בממוצע.

קיימים סוגים שונים של נדל"ן מניב בהן משקיעות קרנות REIT: בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מבני תעשייה, דירות מגורים להשכרה, מלונות, מחסנים, בתי אבות וכו'. כמו כן בארה"ב קיימות קרנות REIT שמתמחות באזורים גיאוגרפיים שונים.

קרנות REIT  נועדו להפוך את תחום ההשקעות בנדל"ן מניב לכלי סחיר וזמין לכלל הציבור, באמצעות שוק ההון. באמצעות קרנות אלו יכולים המשקיעים הקטנים להשקיע בנדל"ן מניב בהשקעה של אלפי שקלים בודדים בלבד.

המחוקק ראה לנכון לעודד הקמת קרנות REIT באמצעות הענקת פטור מלא ממס על כל רווחי הקרנות מנדל"ן מניב. זאת, בתנאי שהקרנות מחלקות לפחות 90% מהרווחים השנתיים כדיבידנד לבעלי המניות. באמצעות הדיבידנדים מספקות הקרנות למשקיעים הכנסה קבועה למדי, המבוססת על שכר הדירה שהן גובות.

הפטור ממס על קרנות REIT מאפשר לציבור הרחב להשקיע בנדל"ן מניב בתנאי מיסוי דומים, ולעתים אף נמוכים מאלו החלים על השקעה ישירה בנכסי נדל"ן מניב. משקיע בחברת נדל"ן מסורתית 'משלם' מס פעמיים: פעם אחת ברמת החברה – המשלמת כיום מס חברות של 29% על רווחיה, ובפעם השנייה ברמת המשקיע – המשלם מס של 20% על הדיבידנד – סה"כ מגיע המס לשיעור גבוה מאוד של כ-50%. הפטור ממס גורם לכך שבמקום לשלם מס פעמיים – ישלם המשקיע בקרנות REIT מס על הדיבידנד בלבד.

על מנת שקרנות ה-REIT יהיו זכאיות להטבות המס הן מחויבות לפיזור מינימאלי של בעלי המניות בקרן. זאת, על מנת שלא ייווצר מצב בו מספר מצומצם של אנשי עסקים יחזיקו בחלק ניכר מהקרנות שיוקמו. על פי החוק, השליטה בקרן (מעל 50% מהון המניות) תוחזק על ידי יותר מ-5 בעלי מניות. בנוסף, מחויבות הקרנות שלפחות 75% מהנכסים המניבים של  הקרן יהיו בישראל. כמו כן, מחויבת הקרן להחזיק נדל"ן מניב בשווי של 200 מיליון שקלים לפחות. תנאי נוסף מגביל את רמת המינוף של הקרנות, וקובע כי שיעור המינוף הפיננסי, דהיינו רמת החוב שלוקחת החברה בגין רכישת נדל"ן מניב, לא יעלה על 60% משווי הנדל"ן, ובגין נכסים אחרים - לא יעלה על 20% משווי הנכסים.

תשואת דיבידנד גבוהה

  קרנות ה-REIT הראשונות נוסדו בארה"ב בשנת 1960, כאשר הקונגרס העביר חוק 'חברתי', שמטרתו לאפשר למשקיעים הקטנים להשקיע בנדל"ן מניב דרך קרנות אלו. בתחילת שנות ה-90 עבר שוק הנדל"ן בארה"ב משבר גדול, שגרם לצניחת מחירי הנדל"ן בשיעור של 30%-50%. עקב משבר זה חל גידול ניכר במספר קרנות ה-REIT (ראה גרף מס' 1). התנופה שקיבלה תעשיית ה-REIT בעקבות המשבר נובעת מהסיכון הנמוך יחסית הכרוך בהשקעה זו. קרנות ה-REIT נחשבות לאפיק השקעה סולידי בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים בתחום הנדל"ן – הן בשל העובדה שהן פחות ממונפות והן מכיוון שהן מעניקות למשקיעים תשואת דיבידנד שוטפת. כיום קיימות בארה"ב למעלה מ-250 קרנות REIT, ושווי השוק שלהן נע סביב 350 מיליארד דולר.

קרנות ה-REIT בארה"ב מניבות תשואת דיבידנד גבוהה מאוד, בשיעור ממוצע של 6%. תשואה זו גבוהה פי 3 מתשואת הדיבידנד הממוצעת של מדד 500 S&P-(1.6%), וגבוהה אף מהתשואה על האג"ח של ממשלת ארה"ב לעשר שנים (4.6%). על-פי התחזיות, קרנות ה-REIT עשויות להניב תשואת דיבידנד של 6%-8% ב-2007 ו-7%-9% ב-2008.

אברהם לוי, מנכ"ל בית ההשקעות טראקבול, מציין כי המניות של קרנות ה-REIT בארה"ב הניבו תשואה מרשימה בשנים האחרונות. לדבריו, הדרך הטובה ביותר לעקוב אחר הביצועים של קרנות אלו היא לבדוק את ביצועי תעודות הסל (ETF) שעוקבות אחר המדדים העיקריים של קרנות ה-REIT בבורסות.

"תעודת הסל DJ Wilshire REIT, שעוקבת אחר מדד מניות ה-REIT של דאו ג'ונס, נותנת אינדיקציה טובה לביצועי מניות ה-REIT בארה"ב: ב-5 השנים האחרונות הציגה התעודה ביצועים מרשימים, ועלתה בצורה עקבית למדי - עד פברואר 2007, כשהמשבר בענף הנדל"ן האמריקני נתן את אותותיו גם על תעשיית ה-REIT" (ראו גרף מס' 2).

בנוסף לארה"ב, קיימת חקיקה בנושא קרנות REIT ברוב מדינות המערב: בריטניה, גרמניה, בלגיה, צרפת, הולנד, איטליה וקנדה. ואולם, למעט הולנד, בה נחקקו חוקים אלו ב-1969, שאר מדינות מערב אירופה נמצאות בפיגור משמעותי אחר ארה"ב: בצרפת החלו קרנות REIT לפעול רק ב-2003, באנגליה נחקקו חוקים המאפשרים הקמת קרנות אלו רק ב 2006 ואילו בגרמניה נחקקו חוקים אלו רק בתחילת 2007.

ניצנים ראשונים בישראל

יריית הפתיחה להקמתן של קרנות REIT בישראל נורתה בינואר 2004, כאשר דו"ח הוועדה להסדרת פעילותן של קרנות אלו הוגש לרשות לניירות ערך ולרשות המסים. ביולי 2005 פורסם תיקון בפקודת מס הכנסה, שעיגונו במסגרת החקיקה מאפשר הקמת קרנותREIT  בישראל החל מתחילת 2006.

בינתיים החלו לבצבץ בישראל ניצנים ראשונים של קרנות REIT, אותן ניתן לחלק ל-2 סוגים: הסוג הראשון הוא קרנות שהוקמו יש מאין, על ידי בתי השקעות שמתמחים בהשקעות פיננסיות – אבל אין להם כל אחזקה מוקדמת בנדל"ן מניב. הסוג השני הוא קרנות REIT שמוקמות על ידי חברות העוסקות בנדל"ן מניב.

הסנונית הראשונה (ובינתיים היחידה) להנפקת קרנות REIT בתל-אביב היא הקרן ריט1 שהוקמה על ידי בית ההשקעות  אקסלנס-נשואה. הקרן החלה להיסחר בבורסת ת"א בספטמבר 2006, לאחר שגייסה 174 מיליון שקל. ריט1 מחזיקה בין היתר בבניין המשרדים רובוגרופ שבפארק אפק בראש העין, במרכז מסחרי בחדרה, בבית נפקון שביבנה וב-50% ממתחם אמדוקס בצומת רעננה.

הגופים שהשקיעו בריט1 במועד ההנפקה עדיין לא ראו ברכה על השקעתם. מאז ההנפקה ועד תחילת יולי 2007 דשדשה מניית הקרן במקום. החל מחודש יולי נחתך שוויה באופן ניכר יחד עם כל ענף הנדל"ן, בעקבות  משבר הסאב-פריים ופרשת חפציבה (ראו גרף מס' 3).

בינואר 2007 הודיע גם בית ההשקעות דש איפקס על הקמת קרן REIT – אולם בחודש אוגוסט הוא חזר בו והודיע על הקפאת ההליכים להקמת הקרן, ככל הנראה בעקבות המשבר בענף הנדל"ן.

קרנות מהסוג השני עדיין לא החלו להיסחר בבורסה, אולם יש כבר ניצנים ראשונים להקמתן. הסנונית הראשונה לקרנות מסוג זה היא הקרן אנגל ריט מקבוצת אנגל, שהגישה טיוטת תשקיף לבורסה. קבוצת אנגל, הנמצאת בשליטת שעיה בוימלגרין, הודיעה ביולי 2007 כי היא נערכת להעברת פעילות הנדל"ן המניב שלה לקרן REIT. שווי הנכסים של הקרן מוערך בכ-300 מיליון שקל.

אנגל ריט מחזיקה ב-1,800 יחידות דיור המושכרות למשרד הקליטה. מדובר בשוכר בעל רמת הדרוג הגבוהה ביותר (AAA – הדרוג של ממשלת ישראל), דהיינו בעל הסיכון הנמוך ביותר לאי עמידה בתשלומי השכירות. אנגל חתמה עם משרד הקליטה על חוזה ל-10 שנים עם אופציה ל-10 שנים נוספות, והתשואה שלה בגין עסקת שכירות זו היא 10%, תשואה הנחשבת גבוהה מהממוצע בענף.  אם אכן תצא ההנפקה לפועל תהיה זו הפעם הראשונה  בה תוקם בישראל קרן ריט מהסוג השני.

מנהלת המחלקה הכלכלית של הבורסה בתל אביב, רונית הראל בן-זאב, מציינת כי הבורסה התאימה את דרישות הרישום למסחר לקרנות REIT: הבורסה מעניקה להן פטור מהדרישה לוותק של פעילות ופטור של שנתיים מדמי בדיקה ודמי רישום.

לדברי הראל, שילוב קרנות ה-REIT בשוק ההון יגוון את אפיקי השקעה בנדל"ן ויאפשר לחברות בענף ליהנות מאפיקי מימון נוספים. לדבריה, מדיניות חלוקת הדיבידנדים של קרנות אלו היא אטרקטיבית למשקיעים.

קשיים רגולטוריים

הסיבה העיקרית שבגללה תעשיית ה-REIT בישראל מתקשה להתרומם נובעת משלוש רגולציות בעייתיות: האחת קשורה לענייני מיסוי, השנייה קשורה לדרישות הפיזור, והשלישית קשורה להיקף הנכסים הראשוני הנדרש מהקרנות.

על פי התקנות של רשות המסים, העסקה בה מועברים הנכסים לקרנות נחשבת ל'אירוע מס'. לפיכך, חברות המעוניינות להעביר את נכסיהן המניבים לקרנות REIT - חייבות לשלם מס רווחי הון במועד העברת הנכסים לקרן. זאת, למרות שמדובר בהליך טכני בלבד שאין בו כל מפגש עם מזומנים (שכן הנכסים מועברים לקרן כנגד הקצאת מניות בלבד).

סוגיה בעייתית נוספת היא דרישת הפיזור: כאמור, החוק בישראל אינו מאפשר מצב בו חמישה גופים או פחות יחזיקו ביותר מ-50% ממניות הקרן. מגבלה נוספת היא העובדה שנדרש מקרנות REIT היקף נכסים ראשוני בסך 200 מיליון שקל. מגבלה זו מהווה חסם כניסה לענף, מכיוון שמונעת כניסה של גופים שהיו רוצים להתחיל עם היקף נכסים קטן יותר ולהגדיל את היקף הנכסים של הקרן במהלך הזמן.

הבשורה הטובה לתעשיית ה-REIT בישראל היא שהקשיים הרגולטוריים עומדים להיפתר בקרוב מאוד: רשות המסים ורשות ני"ע סיכמו לבצע תיקון משמעותי בחוק, שיקבע כי חברות הנדל"ן יחויבו לשלם מס רווחי הון רק בעת מימוש הנכסים שכבר הועברו לקרנות - ולא במועד העברת הנכסים לקרנות. בנוסף, מגבלת הריכוזיות בקרנות צפויה לרדת לתקופה של שנתיים-שלוש. מרשות המסים נמסר כי "אחרי החגים" יופץ תזכיר חוק שבו יתוקנו חלק מהליקויים הנ"ל. על מנת שתזכיר החוק ייכנס לתוקף דרוש אישור של ועדת הכספים של הכנסת.

מקצוענות, נזילות ופיזור

דני פישמן, מנכ"ל משותף בבית ההשקעות תמיר פישמן, מציין כי אחד היתרונות של קרנות REIT הוא העובדה שהן מנוהלות בידי חברת ניהול מקצועית, בדומה לקרנות ההון סיכון. "כפי שהאחרונות מעסיקות מומחים בתחומי הטכנולוגיה, שבוחנים חברות סטארט-אפ שונות ומחליטים באלו חברות להשקיע – כך קרנות ה-REIT מעסיקות מומחים בתחום הנדל"ן, שאמורים לבחור את הנכסים שלהערכתם יניבו את התשואה הגבוהה ביותר", הוא אומר. לדבריו, העובדה שקרנות REIT מניבות תשואת דיבידנד שוטפת הופכת אותן לאפיק השקעה אטרקטיבי עבור משקיעים מוסדיים.

אברהם לוי  מחברת טראקבול מדגיש את היתרונות של קרנות ה-REIT: "אחד היתרונות של קרנות אלו היא רמת הנזילות הגבוהה הקיימת בהשקעה בהן. בישראל קרנות REIT מחויבות ברישום למסחר בבורסה – מה שמאפשר למשקיעים לקנות ולמכור את מניות הקרן בקלות יחסית במהלך כל ימי המסחר. זאת בניגוד לרכישה עצמית של נכסי נדל"ן מניב ובניגוד לקרנות נדל"ן פרטיות ((Private Equity Funds שההשקעה בהן סגורה לתקופה של 5-7 שנים.

"יתרון נוסף של קרנות REIT הוא הפיזור הרחב של נכסי הקרן, שמפחית את הסיכון בהשקעה בהן בהשוואה להשקעה בנכס נדל"ן בודד: קרנות REIT מחזיקות בנכסים בעלי אופי שונה (מסחרי, משרדים ומגורים), הממוקמים באזורים גיאוגרפיים שונים. לפיכך, התשואות של המשקיעים אינן תלויות בנכס ספציפי.

"יתרון נוסף בהשקעה בקרנות REIT הוא הביטחון היחסי שיש למשקיע, מאחר שהוא אינו חשוף ב-100% לשוכר בודד: מי שרוכש בעצמו דירה לצרכי השקעה עלול 'להיתקע' עם דייר בעייתי שאינו עומד בתשלומי השכירות וגורם לנזקים בנכס. קרנות REIT, לעומת זאת, מחזיקות בכמה מאות בניינים – כך שהמשקל של כל אחד מהשוכרים הוא מינורי ואינו משפיע על התשואה של הקרן. יתרון נוסף של השקעה ב-REIT היא העובדה שהמשקיע אינו צריך לדאוג לתחזוקה השוטפת של הנכס. כל היתרונות הנ"ל תרמו להצלחה של קרנות ה-REIT בארה"ב" , מסכם לוי.

עם זאת, לוי עדיין אינו ממליץ על השקעה בקרנות REIT בישראל: "אחת הבעיות של קרנות REIT בארץ היא העובדה שהן מחויבות להשקיע רק בישראל – שהיא אזור גיאוגרפי קטן. לפיכך, הגודל של הקרנות בארץ ורמת הפיזור של הנכסים בהן - מוגבלים", הוא אומר.

בעיה נוספת לדבריו היא שכר הטרחה הגבוה מדי של מנהלי הקרנות, שעומד על 1% משווי נכסי הקרן: "מדובר בדמי ניהול מוגזמים שאינם מתקבלים על הדעת. לדעתי יש לחשב את דמי הניהול כאחוז מסוים מדמי השכירות – ולא כאחוז משווי הנכסים המניבים. להערכתי אם דמי הניהול יישארו גבוהים – הדבר יבלום את התפתחות תעשיית ה-REIT בישראל", הוא אומר.

קורלציה נמוכה לשוק המניות

 אנליסטית הנדל"ן של בית ההשקעות פסגות אופק, לימור גרובר, מציינת כי אחד היתרונות בהשקעה בקרנות REIT היא הקורלציה הנמוכה בין הביצועים של קרנות אלו לביצועים של שוק המניות בכללותו. "ככל שהקורלציה בין הנכסים בתיק ההשקעות נמוכה יותר – כך הסיכון בתיק (הנמדד במונחי סטיית תקן) הוא נמוך יותר. לכן חשוב לכלול קרנות REIT בתיק ההשקעות, על מנת לפזר את ההשקעות בתיק בנכסים בעלי מתאם נמוך", היא אומרת. מנתוני בנק ההשקעות UBS, ניתן לראות שתיקי השקעה בהם נכללות קרנות ריט נהנות מתשואה גבוהה וסיכון נמוך יותר בהשוואה לתיקים הכוללים השקעה במניות (Equities) בלבד (ראה גרף מספר 4). 

אהרון לייטנר, המשמש אסטרטג השקעות גלובליות בבית ההשקעות טנדם קפיטל, מציין כי החיסרון של קרנות ה-REIT בהשוואה לקרנותPrivate Equity  בנדל"ן נובעת מהעובדה שהקורלציה שלהן עם שוק המניות היא גבוהה יותר, מעצם העובדה שהן נסחרות בבורסה. "לכן, שווי השוק של קרנות ה-REIT הוא תנודתי יותר, ומושפע מהתנודתיות בשווקים הפיננסיים - בניגוד לקרנות הפרטיות, ששוויין אינו מושפע מהטלטלות בשווקים.

"אם הסנטימנט בשווקים הוא חיובי - קרנות ה-REIT נוטות להיסחר בפרמיה, דהיינו בשווי הגבוה יותר מהשווי הנכסי הנקי שלהן (ה-NAV). לעומת זאת, אם הסנטימנט בשוק הוא שלילי -  הקרנות נוטות להיסחר בדיסקאונט, דהיינו בשווי נמוך בהשוואה ל- NAVשלהן" אומר לייטנר.

ה-NAV (ראשי תיבות של Net Asset Value) הוא השווי המשוערך של נכסי של הקרן, בניכוי שווי ההתחייבויות שלה. ה-NAV נחשב למחיר הרצפה של הקרן, דהיינו לסכום המשוער שיתקבל ממכירת חיסול של נכסי הקרן במקרה של פשיטת רגל. מנתונים שפורסמו בארה"ב עולה כי שווי השוק של קרנות ה-REIT נע בין דיסקאונט של 36% ביחס ל-NAV ב-1990 (בזמן המשבר בענף הנדל"ן) – לבין פרמיה של 34% על ה- NAVב-1997.

לדברי לייטנר, חיסרון נוסף של קרנות REIT בהשוואה ל- Private Equityנובע מהעובדה שהמשקיעים המוסדיים מתייחסים לקרנות אלו כעל השקעה 'מסורתית' בשוק המניות - ולא כעל השקעה 'אלטרנטיבית' בשוק הנדל"ן. "הבשורה הטובה היא שצפוי שינוי בתפישה: להערכתי בשנים הקרובות יותר ויותר גופים מוסדיים יתייחסו לקרנות REIT כאל השקעה אלטרנטיבית – ופחות כאל השקעה במניות. הדבר יקטין את הקורלציה של קרנות ה-REIT עם שוק המניות ויאפשר למשקיעים בקרנות אלו להקטין את הסיכון בתיקי ההשקעות שלהם", הוא אומר.

לייטנר וגרובר מציינים כי ההשקעה בקרנותREIT  נחשבת סולידית יותר בהשוואה להשקעה בחברות נדל"ן העוסקות בייזום ופיתוח. "חברות יזמיות, הרוכשות קרקע בתולית ובונות עליה, פועלות בסביבה מסוכנת יותר מקרנות REIT: אם קיימת גאות בשוק הנדל"ן – לחברות היזום יש פוטנציאל לרווחים גבוהים יותר בהשוואה לקרנות ה-REIT, ולכן למשקיעים בחברות אלו יש פוטנציאל ל-upside גדול יותר על ההשקעה. מצד שני, כשיש שפל בשוק הנדל"ן – חברות הייזום חשופות לסיכון גבוה יותר בהשוואה לקרנות REIT, מחשש שלא יצליחו להשלים את הפרויקטים שהתחילו בבנייתם. ההחלטה האם להשקיע בקרנות REIT או בחברות העוסקות בייזום ופיתוח תלויה, בין היתר, במידת שנאת הסיכון של המשקיעים", הם אומרים.

 ריטים פוטנציאליים

גרובר מציינת כי השווי של קרנות ה-REIT מושפע מגובה הריבית במשק: "ככל שהריבית עולה – כך שווי קרנות ה-REIT יורד. זאת מכיוון ששיעור ההיוון של הדיבידנדים העתידיים שתחלק הקרן עולה, מה שמקטין את הערך הנוכחי של הדיבידנדים. זאת, תחת ההנחה שהשווי של קרנות ה-REIT מחושב עפ"י הערך הנוכחי של תזרימי הדיבידנדים שיחלקו הקרנות בעתיד (על פי מודל גורדון – א.ק).

לדברי גרובר, הקושי של קרנות ה-REIT מהסוג הראשון (כמו ריט1) למצוא נכסים ראויים להשקעה – ממחיש את הצורך בכניסת חברות הנדל"ן הגדולות לתחום: "רק חברות אלו יוכלו להקים קרנות REIT בעלות פיזור נאות ומסה קריטית של נכסים. היקף הנכסים של הקרן יקבע גם את רמת הסחירות של המניה, נושא קריטי לתמחור נכון של קרנות REIT.

להערכתה, גם כשתיפתר בעיית המיסוי לא סביר שנראה יותר מ- 6-10 קרנות REIT בישראל, מכיוון ששוק הנדל"ן הישראלי מוגבל מבחינה גיאוגרפית.  גרובר מציינת 4 חברות נדל"ן מניב שצפויות להקים קרנות REIT לאחר שתיפטר בעיית המיסוי: "אחת החברות הבולטות היא אפריקה ישראל נכסים הנמצאת בשליטת לב לבייב. אפריקה מחזיקה בקניון רמת-אביב שמייצר תזרימי מזומנים יציבים. כמו כן היא מחזיקה בשורה של מבני משרדים, בהם מגדל אפריקה-ישראל בת"א, מגדל קריית הממשלה בת"א, ומבנים בפארק המדע בנס-ציונה.

"REIT פוטנציאלי נוסף יכול לקום ע"י חברת גב ים, זרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אי.די.בי, המחזיקה מבני משרדים בהרצלייה פיתוח, באזור התעשייה בקיסריה ובמת"מ בחיפה. גם חברת מבני תעשייה, הנמצאת בשליטת אליעזר פישמן, ומחזיקה בנדל"ן לתעשייה בפריסה ארצית - עשויה להקים קרן REIT.REIT  פוטנציאלי נוסף צפוי לקום ע"י חברת אמות השקעות, מקבוצת אלוני חץ, המחזיקה מבני משרדים, מרכזים מסחריים, מרכולים, תחנות אוטובוס מרכזיות, פארקים תעשייתיים ומבני תעשיה, עם נכסים בשטח של כחצי מיליון מ"ר. בין נכסיה הבולטים מגדל אמות השקעות (בנין IBM לשעבר), וכן מגדל משה אביב (שער העיר) שהוא גורד השחקים הגבוה ביותר בישראל", אומרת גרובר.

מיליארד שקל לפחות

גם שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, סבור כי יש לא מעט חברות נדל"ן מניב שעשויות ליהנות מתיקון החקיקה בנושא קרנות ה-REIT: "ברגע שתיפטר בעיית המיסוי -  הענף יתפתח וצפויה בו פעילות ערה. כאשר יקומו קרנות חדשות הן יחפשו אחר נכסים מניבים לרכישה. לפיכך, הביקוש לנכסים אלו יגדל – מה שיביא לעליית מחירים בשוק הנדל"ן המניב ולירידה בתשואות של הקרנות (בהנחה שלא צפויה עלייה בדמי השכירות – א.ק).

בדומה לגרובר, גם ליפמן סבור שבישראל יש מקום ל-5-10 קרנות REIT בלבד. "כדי שקרן REIT תוכל לכסות את הוצאותיה ולהגיע לאיזון בדוח רווח והפסד - היא צריכה לנהל נכסים בשווי של 1 עד 1.5 מיליארד שקל", הוא אומר.

ליפמן סבור כי חברת נכסים ובנין מקבוצת IDB עשויה להפוך את חברת ישפרו לקרן REIT. לישפרו יש מבנים להשכרה המיועדים לשימושים רבים ומגוונים, כמו מרכזי קניות, קניונים, בתי מלון, חניונים, משרדים, מבני תעשיה, מחסנים ומרכזים לוגיסטיים. ישפרו משכירה מרכזים מסחריים המכונים "ישפרו סנטר" במודיעין, הדסה עין כרם, קריית גת ונס ציונה – כאשר כולם מושכרים. כמו כן מחזיקה ישפרו במרכזי תעשיה ולוגיסטיקה באזור התעשייה פולג בנתניה, במתחם קריית יהודית בבאר שבע, במרכז פרומתאוס ביבנה, במרכז ישפרו-גב ים בבאר טוביה, במתחם משולב של מסחר וקירור בחולון וכן במבנה תעשייתי באזור תחנת הדלק הסיירים בחולון.

לדברי ליפמן, גם חברת עוגן נדל"ן מניב, הנמצאת בשליטת החברות אוסיף ואלוני חץ, עשויה להפוך לקרן REIT. "עוגן נדל"ן (לשעבר זיקית) עוסקת בהשכרה של מבני משרדים ומבנים מסחריים, לשוכרים ברמה גבוהה ולטווחים ארוכים. עוגן מחזיקה במתחם מכון וייצמן ברחובות ובונה את בית החולים אסותא ברמת החייל, שיושכר למכבי שרותי בריאות (שוכר בעל דרוג גבוה) לתקופה של 25 שנה. כמו כן מחזיקה עוגן בנדל"ן מניב בעפולה, חולון, קריית עקרון ופתח תקווה. נכסים אלו משמשים לתעשייה, לוגיסטיקה, מסחר ומשרדים ומושכרים למס' חברות אלקטרוניקה מובילות ולדיירים אחרים בעלי דרוג גבוה".

לדברי ליפמן, REIT פוטנציאלי נוסף עשוי לקום ע"י חברת דלק נדל"ן, הנמצאת בשליטת יצחק תשובה, שדיווחה שיש לה פלטפורמה מוכנה להקמת קרן REIT. דלק מחזיקה בכ-50% בקניון גבעתיים, בשותפות עם ריט ישראל. כמו כן מחזיקה החברה בחלק ממגדלי זיו ברמת החייל ובפרויקט גרנד נטר ליד נתניה.

ליפמן וגרובר סבורים כי לחברת גזית גלוב אין בשלב זה מספיק נכסים מניבים על מנת להקים קרנות REIT בישראל. לגזית יש 8 נכסים מניבים בישראל בשטח של 107 אלף מ"ר ועוד 7 נכסים בפיתוח, שצפויים לכלול 118 אלף מ"ר המיועדים להנבה. משמעות הדבר הוא שגזית אמורה להגדיל את היקף הנכסים המניבים שלה ביותר מפי 2. מגזית נמסר כי עדיין לא התקבלה החלטה בנוגע להקמת קרנות REIT בישראל: "כשתיפטר בעיית המיסוי נבדוק האם זה בכלל רלוונטי", אמרו בחברה. חשוב לציין שגזית מחזיקה בשליטה בקרן ה-REIT אקוויטי1 הנסחרת בבורסת ניו-יורק.

ד"ר אפרת טולקובסקי, המשמשת מנהלת אקדמית בקורסי הנדל"ן של להב (לימודי הכשרה בניהול מטעם אוניברסיטת ת"א), מאמינה שעם פתרון סוגיית המיסוי יקומו בישראל לפחות 15 קרנות ריט – מה שיאפשר לבורסה בתל אביב להשיק מדד קרנות REIT בעוד 2-3 שנים, בדומה למדד קרנות ה-REIT של הדאו ג'ונס בארה"ב. "השקה של מדד מסוג זה תאפשר לגופים הפיננסיים להנפיק מכשירי אינדקס שיעקבו אחר המדד, כמו תעודות סל ETF)) וקרנות נאמנות", היא אומרת. טולקובסקי משמשת גם כמנהלת האקדמית של מכון כצמן גזית-גלוב לנדל"ן.

חברות הביטוח ייכנסו לתחום?

ליאור וידר, מנהל הפורטל הפיננסי "ספונסר", מאמין שענף ה-REIT צפוי להתפתח בישראל, מכיוון שקיים צורך של המשקיעים במכשיר השקעה חשוב זה: "להערכתי, משקיעים שהשקיעו באופן מסורתי במניות של חברות נדל"ן, יעבירו את השקעותיהם לקרנות REIT. זאת בשל יתרונות המיסוי, התקבולים הקבועים להם זכאים המשקיעים, והעובדה שקרנות ה-REIT פחות ממונפות מחברות הנדל"ן.

לגבי קרנות ה-REIT הפוטנציאליות יש לוידר הערכה מעניינת: "אני סבור שחברות הביטוח וגופים מוסדיים אחרים שאינם מתחום הנדל"ן – הם אלו שיקימו קרנות REIT. חברות הביטוח מחזיקות בנכסים מניבים רבים בשווי של מיליוני שקלים, ולכן לא אופתע אם הן יעבירו את נכסיהן לקרנות REIT. ייתכן שיעשו זאת בשיתוף עם חברות ביטוח אחרות או בשיתוף עם חברות מתחום הנדל"ן.

"כך למשל, כלל ביטוח מחזיקה בחלק מקניון גבעתיים ודיווחה לאחרונה על רכישת מרכז מסחרי בנס ציונה. חברת הביטוח הפניקס מחזיקה גם היא בחלק מקניון גבעתיים והיא בעלת עניין בחברת מהדרין, המחזיקה בעצמה נכסים מניבים. הרווח הגדול למקימי קרנות REIT נוצר מרכישת נכסים מניבים במחיר נמוך, העברתם לקרנות REIT והנפקתם בבורסה בשווי גבוה בהרבה. חברות הביטוח עשויות לראות באפשרות זו דרך נוחה ל'הצפת ערך' במניותיהן, ולגרוף רווחי הון עצומים", אומר וידר.

צפי לעלייה בתשואות

לימור גרובר מציינת כי שיעורי הצמיחה הגבוהים במשק מהווים רוח גבית לענף הנדל"ן המניב, הן בתחום המשרדים והן בתחום המסחרי. "הצמיחה במשק הביאה לירידה באבטלה ולגידול בשיעורי התעסוקה – ולכן נוצר ביקוש רב להשכרת בנייני משרדים. בעקבות הביקושים שנוצרו החלו חברות הנדל"ן המניב לבנות בנייני משרדים חדשים המיועדים להנבה. כך למשל, החברות מבני תעשייה וגב ים החלו לבנות נכסי נדל"ן מניב בהרצלייה פיתוח ואילו חברת אמות החלה לבנות בנייני משרדים באזור התעשייה קריית אריה שבפתח תקווה.

בנוסף לכך העלייה בצריכה הפרטית הביאה לעליית דמי השכירות בקניונים ובמרכזי המסחר, בשל הגידול בפדיונות בתי העסק. כך למשל, ב-2006 נרשמה צמיחה של 23% בהכנסות קניון רמת אביב, וקיים צפי לצמיחה של עוד 20% בהכנסות ב-2007. דוגמה נוספת היא חברת נכסים ובנין, שהגדילה את התשואה מקניון גבעתיים ב-10% מאז הרכישה.

 בעקבות הגידול בדמי השכירות נוצר מצב בו גופים קמעונאים מעוניינים להגדיל את שטחי המסחר שלהם בקניונים ולעיתים אף לשלם דמי פינוי גבוהים לחנויות בקניונים, על מנת להקים שם חנויות במקומן. תופעה נוספת שבולטת כיום היא פינוי בתי הקולנוע מהקניונים לטובת הקמת חנויות חדשות, כפי שהוחלט לאחרונה בקניון רמת אביב. הנהלות הקניונים מעדיפות שלא לחדש את החוזים עם בתי הקולנוע ולנצל את השטח לחנויות חדשות שתורמות לפדיונות גבוהים יותר ומשלמות דמי שכירות גבוהים יותר.

גרובר מציינת כי התשואות על נדל"ן מניב בישראל נעות כיום בטווח של 7%-8% - לעומת 8.5%-10% לפני כשנה וחצי. "להערכתי דמי השכירות על הנדל"ן המניב יעלו בשנתיים הקרובות בשיעור של 10%-20%. זאת בשל שיעורי התפוסה הגבוהים באזורי הביקוש", היא מציינת.

לדבריה, בשנה וחצי האחרונות חלה התעוררות בעסקאות לרכישת נדל"ן מניב - בעקבות ירידת התשואות על השקעות אלטרנטיביות (אג"ח ממשלתי וקונצרני). "גם כיום, כאשר התשואות על האג"ח עולות החברות מדווחות על קושי באיתור נכסים מניבים במחיר אטרקטיבי", היא אומרת.

מאפייני קרנות ה-REIT והכללים החלים עליהן

מקור: מעלות /  Standard And Poor's