בס"ד

לימור ינוקא, שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

שמאי מקרקעין עורך את ההבחנה בין פיצול דירה לבין חלוקה פנימית של דירה על פי חוק התכנון והבניה. בדוח שמאות יתייחס שמאי מקרקעין למספר פרמטרים בבואו לבחון את החלוקה שבוצעה. במידה והחלוקה נחשבת על פי חוק התכנון והבניה לתהליך פיצול דירה הרי שיש להכשיר את הנכס ככזה ואז שמאי מקרקעין יבחן את כל נושא היתר הבניה ותשלום היטל השבחה בגינו. במידה ומדובר על חלוקה פנימית הרי שהחוק מכיר בחלוקה הנ"ל והיא לא מחייבת בהיתר בניה או בתשלום כלשהו. סוגיה נוספת שאתייחס אליה הינה פיצול דירה ו/או בית ליחידות מגורים נוספות שחלוקתה נעשתה ללא היתר ולא על פי חוק התכנון והבניה, כיצד שמאי מקרקעין מעריך את הזכויות בנכס שחולק ללא היתר ואינו חוקי וכן אתייחס בעניין גם להיבט המשפטי.

פיצול דירה ליחידות נפרדות מצריך היתר בניה ולרוב תשלום של היטל השבחה לוועדה מקומית, בניה ללא היתר בניה מהווה עבירה לפי סעיפים 145 ו- 204 א' לחוק התכנון והבניה. בעוד שחלוקה אגפית של דירה נכנסת לקטגוריה של שינוי פנימי בדירה ופטורה מחובת היתר בניה.

הסוגיה של פיצול דירה ליחידות דיור נפוצה בעיקר במרכזי הערים הגדולות ובפרט בתל אביב. בפועל משפחות עוזבות את מרכזי הערים המפויחים והרועשים שהפכו למוקדי מסחר ובילוי ותופסים את מקומם שוכרים צעירים משוחררי צבא, סטודנטים ועובדים זרים. הביקוש הגבוה מתבטא בדמי שכירות גבוהים שמושך בעלי דירות ויזמים לבצע תהליך פיצול דירה ליחידות קטנות יותר. דמי השכירות מגלמים לא פעם הוצאות נוספות כגון: תשלום ארנונה, כבלים ועוד.

אם כן מהם הפרמטרים הנבחנים על ידי שמאי מקרקעין בבואו לקבוע אם נכס שעבר תהליך של פיצול דירה ללא היתר בניה נכנס בקטגוריה של חלוקה פנימית או פיצול דירה ליחידות מגורים נוספות:

בראש ובראשונה שמאי מקרקעין בודק את הנתונים בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על הנכס, מבחינת מגבלת שטח יחידת דיור, ומגבלת צפיפות יחידות הדיור בנוסף שמאי מקרקעין מתייחס למגבלות חוק התכנון ובכלל זה להגדרות של "שינוי פנימי" ומתי על פי חוק התכנון והבניה חייבים להגיש בקשה להיתר בניה. אפשרות נוספת הנבחנת על ידי שמאי מקרקעין הינה הגשת תכנית מפורטת לשינוי. ההליך הנ"ל יותר ממושך וכפוף לפרסום להתנגדויות לכן חשוב מאד לבדוק את הסיכוי לאישור התכנית ובדיקת כדאיות כלכלית.

כיצד שמאי מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה קובע האם פיצול דירה שנעשה הינו שינוי פנימי?
על פי ההגדרה בחוק התכנון והבניה שינוי פנימי הוא שינוי שאינו פוגע בחזית ו / או בשלד הבניין או ברכוש המשותף כמו כן אינו פוגע בזולת, אינו משנה את שטחה של דירה או את מספר יחידות הדיור בבנין, אלא אם כן בתכנית בנין עיר החלה על הנכס אין מגבלה של צפיפות יחידות הדיור.

אחד, כאשר ניתן להכשיר את התהליך פיצול דירה ליחידות ואף בסופו של תהליך לרשום את היחידות כדירות עצמאיות בטאבו. שתיים, כאשר מבצעים פיצול דירה ללא היתר, ולא ניתן להכשיר את פיצול הדירות, דהיינו לא ניתן לקבל היתר בניה. דבר היוצר עבירה על החוק ובגינה צפויים לעונשין בהתאם לחוק התכנון והבניה.

שמאי מקרקעין בודק אם יש התאמה לתכנית בניין עיר מבחינת שטח דירה וצפיפות יחידות הדיור וכן התאמה להגדרות חוק התכנון והבניין, במידה ואין את ההתאמות הנ"ל אזי שלא ניתן לקבל היתר בניה. בנוסף אציין כי גם במקרים שניתן לקבל היתר בניה עדיין יש לפרסם את הבקשה להיתר ודנים בוועדה בהתנגדויות.

לדוגמא מבחינת החוק עיריית תל אביב מתירה חלוקת דירות לאחר קבלת היתר בניה במספר רחובות ראשיים כגון: דיזינגוף, בן יהודה, נחלת בנימין, חלק מאלנבי, פלורנטין וכדומה. אלה רחובות שתכנית בנין עיר לא הגבילה את הצפיפות יחידות הדיור. בשנים האחרונות הועדה המקומית דורשת שגודל דירה ממוצעת יהיה מעל 55 מ"ר או ממוצע של 35 מ"ר ליחידת דיור כולל ממ"ד ושתהיה חניה לכל דירה, דבר המקשה על בעלי הדירות לקבל היתר שכרוך בתשלום ראה מאמר - היטל השבחה ותשלומים אחרים. אציין כי בכל עיר ובכל אזור בעיר הפרמטרים לתהליך פיצול דירה שונה, שכן בכל אזור יש תכנית בנין עיר ספציפית שמגבילה שטח ומספר יחידות דיור. שמאי מקרקעין עורך בדיקה לכל נכס לגופו.

מבחינת הועדה המקומית כל בניה מחייבת היתר בניה למעט "שינוי פנימי". עיקר הבעיה בתהליך פיצול דירה ליחידות דיור הוא שימוש יתר ברכוש המשותף דהיינו עומס תשתיות מים וחשמל עומס על פחי אשפה, תיבות דואר, מעלית ומקומות חניה. בפועל קורה ששכנים מתלוננים ומאגף הפיקוח בעירייה שולחים פקח. במידה ומצא כי מדובר על פיצול דירה ללא היתר, הרי שניתן להגיש תביעה לביהמ"ש המקומי, במידה ובעל הדירה יורשע ביהמ"ש מחייב אותו להחזיר את המצב לקדמותו ולשלם קנס.

בנוסף להבחנה של שמאי מקרקעין הרי שהפסיקה בביהמ"ש בוחנת פרמטרים נוספים בתהליך פיצול דירה כגון:

• זהות המשתמש, דהיינו בן משפחה או אדם זר שהושכרה לו הדירה.
• בדיקה לפרטיות, ככל שיש יותר פרטיות לכל יחידת מגורים דהיינו כניסה נפרדת.
• בדיקה האם כל יחידה מתקיימת באופן עצמאי ויש לה מטבח, מקלחת ושירותים, דוד שמש, שעון חשמל ומים. והאם היחידות זהות ופוצלו כך שיתאימו למגורים.
• פרמטרים אלו נבחנים בביהמ"ש כאשר מוגשת תביעה לגבי פיצול דירה ללא היתר, ככל שהבדיקה מורה על שכירות הנטייה תהיה לצד פיצול דירה המחייבת בהיתר.