לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

המאמר דן בסוגיית כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. שמאי מקרקעין בדו"ח שמאות שהוא מכין מתייחס לעלויות הבניה לחיזוק הבנין בנוסף לתוספות בניה ושיפוץ הבנין לצד הרווח הצפוי מבניית דירות חדשות, אשר מאפשרת תכנית מתאר ארצית 38. כמו כן אסביר מהי התכנית, מטרתה, תמריצים לביצוע התכנית וכן אפשרויות להוצאת התכנית אל הפועל על ידי יזם, קבלן, או הדיירים עצמם. בפרויקט במסגרת תמא 38 רצוי וכדאי להכין דו"ח שמאות מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר בוחן כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. שמאי מקרקעין כולל בשמאות את כל הפרמטרים כגון: מצב תכנוני, מיסוי, עלויות בניה, חיזוק ושיפוץ, שווי הדירות החדשות שיבנו ועוד , על מנת לתת את כל המידע לביצוע הפרויקט.

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק נכסים ישנים שאינם עומדים בתקן ישראלי ת"י 413 – תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה. התכנית חלה על כל שטח המדינה, נכסים דהיינו בניינים למגורים ושאינם מגורים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1 לינואר 1980 למעט נכסים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. התכנית אושרה בשנת 2005 על די ממשלת ישראל ובסוף שנת 2007 ערכו לתכנית תיקוני חקיקה.
תמ"א 38 אינה חלה על מבנים שנבנו אחרי 1980, נכסים שאינם מאוישים כמו מחסנים ונכסים המיועדים להריסה. שמאי מקרקעין מתייחס לגיל הבנין והוצאת היתרי הבניה.

לאור העובדה של הסתברות גבוהה לרעידות אדמה בישראל מטרתה של התכנית היא לתת מענה בפני קריסת נכסים שלא נבנו על פי ת"י 413 ולאפשר חיזוק נכסים על ידי מתן תמריץ של הוספת זכויות בניה, כלומר הוספת קומות נוספות ו/או הרחבת הדירות הקיימות.

חיזוק: "תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדי לשפר עמידתו בפני רעידות אדמה".
שמאי מקרקעין מתייחס בדו"ח שמאות לאומדני עלויות החיזוק הנדרשים למבנה ככל שיש לשמאי מפרט בניה אזי ניתן להעריך בצורה יותר מדויקת את עלויות הבניה.

תמ"א 38 מתייחסת בין השאר: בחינת הצורך בחיזוק, תוספת בניה למגורים ושאינם מיועדים למגורים, מרווחים בין מבנים, מעלית, חניה, עיצוב המבנה ושיפוצו, מבנה לשימור ועוד. התכנית מוסרת לועדה המקומית שיקול דעת למתן היתר לתוספות בניה ושמירת זכות הועדה לסרב לתת היתר, כמו כן מפרטת התכנית בפרק ד את התנאים להיתר בניה כגון: הגשת תכניות, יידוע הציבור וכדומה.

שמאי מקרקעין מתייחס לכל ההיבטים אליהם מתייחסת תמ"א 38 : אפשרויות לתוספות בניה כגון: הקמת קומה נוספת, הקמת אגף נוסף ו/או הרחבת הדירות הקיימות, הכל בהתאם למצב התכנוני ואפשרויות הבניה באותו בנין כגון: מרווחים בין מבנים, מקומות חניה, מיקום חדר מדרגות והקמת מעלית, שיפוץ חזית הבנין, דרישות כיבוי אש.

בתכנית תמ"א 38 יש התייחסות לתמריצים שמקבל היזם או הדיירים המתבטא במתן פטור והקלות במיסוי. בדוח שמאות, שעורך שמאי מקרקעין הוא מתייחס להיבטי מיסוי בהתאם לתמא 38 כגון: מס שבח, מס מכירה, מס רכישה ומעמ.

אפשרות אחת היא שבעלי הדירות יכולים לפנות ישירות לקבלן מבצע כאשר הם משלמים עבור חיזוק הבנין והוספת קומה ו/או יחידות דיור, שיפוץ חזות הבנין, מעלית וכדומה. ולאחר מכן הם מתחלקים ברווחים של מכירת יחידות הדיור החדשות או נהנים מהרחבת דירותיהם. במקביל להתארגנות הדיירים, רצוי להכין דו"ח שמאות על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, אשר יבחן את הזכויות בנכס, עלויות חיזוק הבנין ושיפוצו וכן יעריך שמאי מקרקעין את שווי הדירות החדשות שיבנו. יש אפשרות גם שהדיירים בוחרים לשלם לקבלן עבור חיזוק המבנה בלבד ללא הוספת בניה. הקושי מתבטא בכך שלרוב אין הסכמה בין הדיירים, לבעלי הדירות אין יכולת כלכלית לשלם לקבלן המבצע, חוסר ידע מקצועי, ביורוקרטיה מול הרשויות, הגשת תכניות וכיוצא בזה. דבר שמקשה מאד על הדיירים להוציא את הפרויקט אל הפועל. הכנת דו"ח שמאות על ידי שמאי מקרקעין, מקנה ידע הן מצד הדיירים והן מצד היזם, לגבי כל המרכיבים הכרוכים בפרויקט זה.

אפשרות שניה היא להתקשר בהסכם עם חברה יזמית או יזם אשר יממן את חיזוק הבנין ובתמורה לכך הוא מקבל את זכויות הבניה הנוספות דהיינו הוא יקבל את הדירות החדשות שיבנה. היזם למעשה מטפל בכל ההליך מול הרשויות. רצוי לוודא כי ליזם יש ניסיון ביישום תמ"א 38 וכי הוא בעל יכולת כלכלית לממן את הבניה בנוסף לקבל ערבות בנקאית, לוודא את נושא הביטוח של הקבלן על עבודות ורכוש הדיירים.

שמאי מקרקעין יערוך שומה בה יפרט את עלויות חיזוק הבנין ושיפוצו וכן את הרווח הצפוי ליזם ממכירת הדירות החדשות שיבנה, במידה וצפוי רווח גבוה מעלות חיזוק הבנין ניתן להוסיף עלויות בניה נוספות ליזם כגון: הוספת מעלית, גינון, שיפוץ חדר מדרגות וכדומה או לשלם לבעלי הדירות לפי החלק היחסי. בנוסף יתחשב שמאי מקרקעין בזכויות הבניה מכוח תמ"א 38 וזכויות הבניה המוקנות מכוח הקלה או תכנית בנין עיר.

בתכנית יש התייחסות לחיזוק המבנים באזורי הפריפריה בה ערכי הקרקע נמוכים. מצד אחד לא משתלם ליזם להכנס לפרויקט בה יקבל דירות חדשות בתמורה לביצוע ומימון חיזוק הבנין, מצד שני לבעלי הדירות אין את היכולת הכלכלית לחזק את הבנין על חשבונם. מהסיבות הנ"ל התכנית לא ברת ביצוע באזורי הפריפריה. שמאי מקרקעין מעריך בדוח שמאות את שווי זכויות הבניה לצד העלויות במידה ולא קיים איזון כלכלי אזי שאין כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. הממשלה בהתאם להחלטתה מינואר 2008 תקצה סיוע כספי לחיזוק המבנים בהתאם לתכנית. בפועל טרם ניתן התקציב לך.

• פטור מהיטל השבחה באזורי הפריפריה ואילו באזורי הביקוש יקבלו הנחה משמעותי של 90%.
• פטור ממס שבח ומס רכישה, יחד עם זאת יזמים ישאו בהוצאות מס רכישה 5%.
• לצורך ביצוע חיזוק הבנין בלבד, ללא הרחבה או תוספת קומה נדרש רוב של 51% מכלל הדיירים בבנין.
• לצורך הרחבה של דירות קיימות נדרש רוב של 60% מכלל הדיירים בבנין.
• לצורך הוספת קומה ו/או יחידות דיור חדשות נדרש של 66% מכלל הדיירים בבנין.

שמאי מקרקעין, לא עוסק בכל הקשור להסכמת הדיירים, אלא עו"ד.

אילו אפשרויות של תוספת בניה קיימות על פי התכנית, אותם מציין שמאי מקרקעין בדוח שמאות על פי פרק ב סעיף 11 :

• סגירה ומילוי של קומה מפולשת.
• הקמת קומה אחת נוספת לנכס.
• הקמת אגף נוסף לנכס.
• הרחבת יחידות הדיור הקיימות.
• לנכסים קטנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר התכנית מקנה תוספת זכויות מצומצמת. הועדה רשאית להתיר הרחבה לדירות קיימות ללא הוספת יחידות דיור על ידי סגירת קומה מפולשת או תוספת בניה בשטח כולל שלא יעלה על 25 מ"ר - פרק ב' סעיף 12.

• כאשר הבקשה הינה לחיזוק הבנין בלבד, ללא תוספת בניה, הועדה מאשרת ללא תנאים.
• כאשר הבקשה הינה גם להוספת דירות חדשות הועדה תתחשב במאפייני הבנין והמגרש.
• כאשר הבקשה תכלול הרחבת דירות קיימות נדרש מרחב דירתי מוגן או מרחב קומתי מוגן.
• בבניינים שאינם מגורים, רשאית הועדה לאשר הוספת קומה אחת או הרחבת הקומות הקיימות.
• עבור דירות חדשות התמ"א מחייבת בניית חניות, במידה והדבר אינו אפשרי הועדה יכולה להתיר מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש. שמאי מקרקעין בדוח שמאות מתייחס להיבט התכנוני בהתאם לדרישות הועדה ומאפייני הנכס.

בעלי הדירות טרם כניסתם לפרויקט חייבים להבטיח את זכויותיהם, תוך העמדת בטוחות וערבויות מצד היזם או הקבלן. כל אלה מצריך ייעוץ וליווי מקצועי הן של עו"ד, מהנדס, שמאי מקרקעין ומפקח על התקדמות הפרויקט. מבחינת היזם עליו לבדוק באמצעות שמאי מקרקעין את כדאיות ביצוע הפרויקט מבחינה כלכלית טרם התחייבותו לדיירים. בסופו של דבר הן מצד הדיירים והן מצד היזם דוח שמאות, שמאי מקרקעין מאפשר שקיפות, ידע והבנת המרכיבים לביצוע מוצלח של הפרויקט ולשיתוף פעולה יעיל בין הדיירים לבין היזם.

במשרדנו ניתן לקבל ייעוץ שמאי מקרקעין ואדריכל כבר בשלב הראשוני, בו מציע האדריכל בהתאם למצב הנכס ובהתאמה עם שמאי מקרקעין לגבי המצב התכנוני את האפשרויות לחיזוק, תוספות בניה ושיפוץ ובהתאם לדרישות הדיירים ו/או היזם ולתמא 38 עורך שמאי מקרקעין את דוח השמאות לפרויקט.

ניתן לפנות למשרדנו לקבלת חוות דעת מטעם שמאי מקרקעין אשר יערוך שומה לגבי עלויות הבניה לחיזוק הנכס, הערכת שווי של הדירות החדשות ותוספות נוספות אם יהיו, תוך ביצוע כל ההתאמות הנדרשות ועל פי עקרונות ותחשיבים הנדסיים ושמאיים.