דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  19/08/08 |  צפיות: 16442

 מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד ; גיא רשטיק, רו"ח

שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.


לאחרונה בתיק עמ"ה 1065/2002 רוני בר בנין נ' פ"ש ת"א 4 כתב השופט הנכבד, מר מגן אלטוביה, פסק דין מקורי המקנה לו מקום בין היצירתיים שבשופטי ישראל. לפי פסק הדין כל ערך כלכלי (בין בכסף, בבניה וכו') העתיד להיטיב עם המשכיר, יחשב כהכנסת המשכיר כשהוא מהוון לפי שיעורי פחת (כך!) והכל בניכוי תזרים עתידי של הוצאות השוכר בגין ההשבחות (לדוגמא תשלום שוויי מחוברים בסוף החכירה כתנאי לאי הריסתם). כל התשלומים שישלם השוכר יהוונו בשיעורי ריבית. ההפרש המתקבל מהנוסחא יהווה, כיום, בעת הבנייה על ידי השוכר, הכנסה חייבת של המשכיר, בערכים נוכחיים! השופט נוטש את מבחן "המתנדב" המסורתי, ללא הנמקה מקיפה, תוך אימוץ גישה חדשנית קיצונית, שכנראה לא זכתה לדיון וליבון רציניים בשום פורום מקצועי.
בענין בנין דובר במקרה מיוחד, בו "קרוב" החכיר מקרקעין לחברה שלו ל-15 שנה לשם תכנון מס. על סכום דמי-החכירה שקיבל מהחברה שילם מס נמוך מאוד עקב התאריך ההיסטורי של רכישת הקרקע בידיו (בה בשעה החברה דרשה כהוצאה מותרת את התשלום שחסך מס מלא). שיעור המס הנמוך נישלל ממנו כזכור בפסק דין של השופטת אופיר-תום, בפסק דין הנתון אף הוא לביקורת נוקבת (וע' 1067/99). פסק דין זה של השופטת המלומדת היווה תקדים לשני פסקי דין חדשים (פי גלילות) שנפסקו, בהם נקבע כי מאפייני היקש "שיור הבעלות" בידי המחכיר הם שיקבעו את אפייה ההוני או הפירותי של החכירה ולא משך התקופה או מספר התשלומים במהלך החכירה כפי שהיה מקובל עד כה.

כבוד השופט מ. אלטוביה נוטש את מבחן "המתנדב" המסורתי. מבחן "המתנדב" פותח בפסיקה ביחס לשאלת חיוב המשכיר במס על השבחות השוכר שנעשו בהתנדבות, קרי לא על פי חיוב בהסכם אך גם לא בניגוד לו. מקום שהשוכר בנה את אשר בנה על הקרקע השכורה ללא הסדר הסכמי המחייב, אך גם ללא איסור הסכמי על השוכר מבנייה על קרקע המשכיר. המבחן קבע כי בניה של שוכר ללא חיוב הסכמי איננה מהווה הכנסת המשכיר; ההגיון הינו שאין שוכר יכול לכפות הכנסה על המשכיר.
גם מקום בו מחייב ההסכם את השוכר, לבנות ,לדוגמא כתחליף לדמי שכירות, קיימת פסיקה שקבעה תקדים. הפסיקה קבעה גם כי עיתוי החיוב במס-הכנסה של המשכיר, בגין בניה של שוכר על המקרקעין, כתחליף לדמי שכירות, ייתכן(!) שיהיו בסוף תקופת השכירות או לפי ערכם המהוון כיום. זאת מתוך העדפה ברורה לחיוב דמי השכירות בסוף התקופה (מנחם; א.ב.) ההגיון הינו שאין לחייב במס משכיר על בניה שלא יכול להפיק ממנה ריווחי שכירות. לא קיים פסק דין למייטב ידיעתנו שהחמיר עם המשכיר בנסיבות דומות כפי הנטל המיסוי שכפה השופט הר כגיגית על רוני בר בנין.
גישת השופט אלטוביה ,לעניות דעתנו,קיצונית וסוטה מכל ההלכות לעיל. מבחינת כבוד השופט אלטוביה אין זה משנה כוונת הצדדים או התשתית ההסכמית (קיומה או העדרה). זו גישה מוטעית לטעמנו. כוונת הצדדים היא מכרעת ביחס לקביעת עצם קיום הסכם לדמי שכירות. השופט מגיע למסקנה כי ההשבחה האוביקטיבית גם אם אינה קשורה להסכם מהווה דמי שכירות ויש לראותה כהכנסת דמי שכירות. לדעתנו, זו טעות שניה-כי אין לדבר על דמי שכירות,אלא מכח הסכם או חיוב מכח חוק-או דין- לשיפוי בגין שימוש שאינו מכח הסכם בקרקע (חוטר ישי נ פ"ש). כאן אף אחד משני אלו לא התקיים ולכן ניתוחו של השופט לוקה לגישתנו בסיווג מקור ההכנסה ל"דמי שכירות".
טעותו הראשונה לעיל של כבוד השופט יורדת לשורשי הדין הכללי ושילובם בהרמוניה עם דיני המיסים.בהילוכו הפתלתל על חבלה הדק של התיזה הכלכלית נוטה השופט להגיע לכאורה ורק לכאורה לתוצאה כלכלית צודקת, אך נראה בהמשך שלא זו בלבד שהתוצאה איננה צודקת לא מהבחינה הכלכלית ולא מהבחינה המיסויית אלא שניזקה לדין הכללי גדול גם מתועלת היפוטטית מיוחסת אותה ראה השופט לנגד עיניו.
כאמור ,לא ניתן לייחס דמי שכירות הסכמיים אלא מכח הסכם מפורש או מכללא עליו סמכו הצדדים.בצדק טענו רויטל אבירם ופיני רובין כי ההסכם נתן הרשות לבנייה אך לא כפה את הבנייה על השוכר.בצדק טענו עורכי הדין הללו -וחבל כי טענתם לא התקבלה,- כי קיום סעיף שיפוי של הבעלים המחייב אותו לשפות את השוכר על שווי המחוברים בעת סיום הבנייה די בו לשלול קיום דמי חכירה מוסווים שהתחייב השוכר לשלם לבעלים מכללא או במשתמע. לדידו של השופט מגן אלטוביה השאלה הינה אוביקטיבית ונמדדת על פי יכולתו של הבעלים להשיג תשואה או יתרון כלכלי מעצם הבניה של השוכר.
כאמור ,גם גישתו הכלכלית כביכול של כבוד השופט איננה כלכלית,לגישתנו ועניות דעתנו, כלל ועיקר. האחזותו ביכולת שיעבוד או בטחונות ועליית ערך איננה גישה כלכלית נאותה לצורך חיוב דמי שכירות. נרחיב על כך ברשימות הבאות. כרגע נציין כי מבחינת דיני המס גישה כלכלית לצורך חיוב במס על דמי שכירות הינה גישה המאפשרת לנישום להפיק הכנסה מנכס.עליית ערכו תבוא לידי הקבלה כלכלית –מיסויית רק בעת מכירתו לעינין רווח הון.אי שימת לב לדקויות אלו הובילו את כבוד השופט, לגישתנו ועם כל ההערכה לשופט הנכבד, לידי טעות כלכלית- מיסויית. על טעוית נוספות לגישתנו בשבוע הבא.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI