|
על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק ב') |
בהמשך לטור מן השבוע שעבר, נפרט במסגרת הטור השבוע מהם התנאים הספציפיים, אשר העומד בהם יהא זכאי לקבל אישור לרישום זכויותיו במרשמי המקרקעין. פעמים רבות, עצם קבלת האישור לרישום עשוי להכריע אף ביחס לזכויות המהותיות במקרה של מחלוקת, ומכאן חשיבותו.בהמשך לטור מן השבוע שעבר, נפרט במסגרת הטור השבוע מהם התנאים הספציפיים, אשר העומד בהם יהא זכאי לקבל אישור לרישום זכויותיו במרשמי המקרקעין. פעמים רבות, עצם קבלת האישור לרישום עשוי להכריע אף ביחס לזכויות המהותיות במקרה של מחלוקת, ומכאן חשיבותו.
במסגרת הטור בשבוע שעבר ציינו כי בהתאם להוראות החוק, תנאי לתקפן של עסקאות במקרקעין בהתאם לסעיף 16(א)(1) הינו הסדרת היבטי המס ותשלום המס. הסעיף לא חל לגבי מכירות הפטורות ממס (לדוגמה - טופס 50) או שאין להצהיר עליהן לפי החוק (לדוגמה העברה אגב גירושין). הוראות אופרטיביות יותר (מבחינת יישומן בחיי היומיום) הן אלה המופיעות בס"ק (א)(2), הקובע מהם התנאים לרישום העסקה במרשמי המקרקעין- רישום שהוא פעמים רבות עיקר עניינם של הצדדים לעסקה. תנאים אלה הינם:
ביחס לעסקה פטורה - אישור של המנהל כי אכן העסקה פטורה ממס (ויודגש - מקום בו העסקה פטורה ממס שבח אך אינה פטורה ממס רכישה - יידרש תשלום מס הרכישה).
אם המדובר בעסקה חייבת, הוגשה שומה עצמית ושולם המס על פיה, יינתן אישור, ובלבד שאם המס הינו פחות מ - 20% משווי התמורה תידרש ערבות בנקאית למשך 7 חודשים שתכסה את הסכום עד 20% מסכום התמורה. דהיינו - תשלום של 20% מסכום התמורה מזכה במתן אישור לרישום אף אם מאוחר יותר תוצא שומה לפי מיטב שפיטה במס גבוה יותר. זאת כמובן, אלא אם כן, יזדרז המנהל ויוציא שומה נוגדת משלו בטרם מתן האישור לרישום ולא יאוחר מ - 90 יום ממועד ההצהרה. היה ותוצא שומה זמנית או שומה סופית בתוך 90 יום מקבלת ההצהרה (או השומה הזמנית לפי העניין)- יינתן האישור אך ורק אם שולם המס על פיהן, או במקרה של מחלוקת - אם שולם המס שאינו שנוי במחלוקת והועמדה ערבות בנקאית ביחס ליתרה (כך בהתאם להוראת ביצוע).
אף שהוראות הסעיף נראות כטכניות בעיקרן, הן עשויות להיות בעלות חשיבות מהותית - בייחוד כאשר המדובר במס אשר לטענת הנישום אינו עולה על 20% מהתמורה ואילו לטענת המנהל - הינו גבוה יותר. במקרים אלה - היה ושולמה 20% מהתמורה (או ניתנה ערבות) והמנהל לא הוציא שומה בזמן (בתוך 90 הימים) יהיה המוכר זכאי לקבל אישור לרישום בכל מקרה - אף אם בטרם קבלת האישור כבר הוציא המנהל שומה לפי מיטב שפיטה בה סכום המס לדעתו גבוה יותר! הזכאות לקבל אישור כאמור - עשויה מבחינה פרקטית גם להשפיע לעיתים על תוצאות המחלוקת לגופו של עניין.
תנאי תוקף מצטבר נוסף נקבע בסעיף 16(ב) ביחס לעסקאות המבוצעות בדרך של מתן ייפוי כח לטובת קונה או לפקודתו. בהתאם להוראות הסעיף יש להפקיד את יפוי הכח או העתק ממנו מאושר ע"י נוטריון אצל המנהל תוך 7 ימים מיום שניתן (וביפוי כח שניתן בחו"ל - תוך 30 יום). לשון הסעיף הינה רחבה ואינה מציינת במפורש כי מדובר ביפוי כח בלתי חוזר - אם כי כוונת הדברים הינה ככל הנראה אכן לעסקאות שהעברת הזכויות בהן מתבצעת על ידי העברת יפוי בלתי חוזר לקונה. המדובר בהוראה ארכאית אשר כמעט ואינה מיושמת כלל, ואשר הגיע המועד להסירה מעל ספר החוקים.
|