דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק ב')
על תוקפן של עסקאות במקרקעין (חלק ב')
דר' אלתר ושות' עורכי דין 27/07/08 |  צפיות: 3548

בהמשך לטור מן השבוע שעבר, נפרט במסגרת הטור השבוע מהם התנאים הספציפיים, אשר העומד בהם יהא זכאי לקבל אישור לרישום זכויותיו במרשמי המקרקעין. פעמים רבות, עצם קבלת האישור לרישום עשוי להכריע אף ביחס לזכויות המהותיות במקרה של מחלוקת, ומכאן חשיבותו.בהמשך לטור מן השבוע שעבר, נפרט במסגרת הטור השבוע מהם התנאים הספציפיים, אשר העומד בהם יהא זכאי לקבל אישור לרישום זכויותיו במרשמי המקרקעין. פעמים רבות, עצם קבלת האישור לרישום עשוי להכריע אף ביחס לזכויות המהותיות במקרה של מחלוקת, ומכאן חשיבותו.


במסגרת הטור בשבוע שעבר ציינו כי בהתאם להוראות החוק, תנאי לתקפן של עסקאות במקרקעין בהתאם לסעיף 16(א)(1) הינו הסדרת היבטי המס ותשלום המס. הסעיף לא חל לגבי מכירות הפטורות ממס (לדוגמה - טופס 50) או שאין להצהיר עליהן לפי החוק (לדוגמה העברה אגב גירושין). הוראות אופרטיביות יותר (מבחינת יישומן בחיי היומיום) הן אלה המופיעות בס"ק (א)(2), הקובע מהם התנאים לרישום העסקה במרשמי המקרקעין- רישום שהוא פעמים רבות עיקר עניינם של הצדדים לעסקה. תנאים אלה הינם:
ביחס לעסקה פטורה - אישור של המנהל כי אכן העסקה פטורה ממס (ויודגש - מקום בו העסקה פטורה ממס שבח אך אינה פטורה ממס רכישה - יידרש תשלום מס הרכישה).
אם המדובר בעסקה חייבת, הוגשה שומה עצמית ושולם המס על פיה, יינתן אישור, ובלבד שאם המס הינו פחות מ - 20% משווי התמורה תידרש ערבות בנקאית למשך 7 חודשים שתכסה את הסכום עד 20% מסכום התמורה. דהיינו - תשלום של 20% מסכום התמורה מזכה במתן אישור לרישום אף אם מאוחר יותר תוצא שומה לפי מיטב שפיטה במס גבוה יותר. זאת כמובן, אלא אם כן, יזדרז המנהל ויוציא שומה נוגדת משלו בטרם מתן האישור לרישום ולא יאוחר מ - 90 יום ממועד ההצהרה. היה ותוצא שומה זמנית או שומה סופית בתוך 90 יום מקבלת ההצהרה (או השומה הזמנית לפי העניין)- יינתן האישור אך ורק אם שולם המס על פיהן, או במקרה של מחלוקת - אם שולם המס שאינו שנוי במחלוקת והועמדה ערבות בנקאית ביחס ליתרה (כך בהתאם להוראת ביצוע).
אף שהוראות הסעיף נראות כטכניות בעיקרן, הן עשויות להיות בעלות חשיבות מהותית - בייחוד כאשר המדובר במס אשר לטענת הנישום אינו עולה על 20% מהתמורה ואילו לטענת המנהל - הינו גבוה יותר. במקרים אלה - היה ושולמה 20% מהתמורה (או ניתנה ערבות) והמנהל לא הוציא שומה בזמן (בתוך 90 הימים) יהיה המוכר זכאי לקבל אישור לרישום בכל מקרה - אף אם בטרם קבלת האישור כבר הוציא המנהל שומה לפי מיטב שפיטה בה סכום המס לדעתו גבוה יותר! הזכאות לקבל אישור כאמור - עשויה מבחינה פרקטית גם להשפיע לעיתים על תוצאות המחלוקת לגופו של עניין.
תנאי תוקף מצטבר נוסף נקבע בסעיף 16(ב) ביחס לעסקאות המבוצעות בדרך של מתן ייפוי כח לטובת קונה או לפקודתו. בהתאם להוראות הסעיף יש להפקיד את יפוי הכח או העתק ממנו מאושר ע"י נוטריון אצל המנהל תוך 7 ימים מיום שניתן (וביפוי כח שניתן בחו"ל - תוך 30 יום). לשון הסעיף הינה רחבה ואינה מציינת במפורש כי מדובר ביפוי כח בלתי חוזר - אם כי כוונת הדברים הינה ככל הנראה אכן לעסקאות שהעברת הזכויות בהן מתבצעת על ידי העברת יפוי בלתי חוזר לקונה. המדובר בהוראה ארכאית אשר כמעט ואינה מיושמת כלל, ואשר הגיע המועד להסירה מעל ספר החוקים.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI