האם משכנתא מהווה מכירה? - דר' אברהם אלתר
בעוד שככלל אין משכנתא חייבת מס שבח. אולם, במסמכים נילווים לה, שהבנקים מחתימים לווים, קיים פוטנציאל חיוב במס. קיימים פטורים בחוק מיסוי מקרקעין, ובפקודה למסמכים כאלו - יפויי כח. קיימים גם פטורים להבטים אחרים של ארגון ייזום ושיווק, בחוק מיסוי מקרקעין, אלא שפטורים אלו אינם חלים על יפוי הכח הנילווה למשכנתא, מכאן הסיכון.
משכנתא היא דבר מקובל במשק הישראלי ובחו"ל, ככלי למימון עיסקאות נדל"ן במיגזר הציבורי ואולי אף יותר בפרטי. זוהי דרך המלך למימון רכישת דירות חדשות ואחרות על ידי אנשים פרטיים. הבנקים או חברות האשראי האחרות הנותנות את ההלוואה לרכישת הדירה, משעבדות את הנכס הנרכש כבטחון להחזר ההלוואה. שיעבוד זה במקרקעין, כונה על ידי המחוקק "משכנתא". משכנתא לכשעצמה פטורה ממס שבח מאחר ואין חוק מיסוי מקרקעין חל עליה ואף פקודת מס הכנסה איננה חלה עליה. עם זאת, בהסכם משכנתא, מסכים המלווה עם הלווה כי יוכל למכור את דירתו, אם לא יעמוד בתשלומי החזר ההלוואה שנתן המלווה. אלא שמכירה זו לפי החוק חייבת להעשות בהוצל"פ ולא באופן פרטי על ידי המלווה. לשם כך נדרש מינוי כונס נכסים למימוש משכנתא, הנוקט בזהירות ראויה במכירה, לרבות קיום הליכי מכרז או התמחרות באולם המוציא לפועל בבית משפט. כל עוד לא נתון כח מכר בידי המלווה, אין מדובר בארוע מס כי אם במכירה בהוצאה לפועל שאינה נתונה לשליטת המלווה, אלא לשליטת בית המשפט. אלא שאליה וקוץ בה. פעמים רבות מצטיידים הבנקים בכיסויים משפטיים בעצת המחלקות המשפטיות שלהם, שהחוק איננו מתיר ועל ידי כך חורגים מהכלל לעיל. או אז מתן הלוואה ורישום המשכנתא הינם ארוע החייב במס שבח. כוונתי ליפויי הכח עליהם חותם לווה סטנדרטי בענין שבשגרה. עיון מהיר ביפויי כח שמחתימים הבנקים את הלווים מלמד כי הכח - שאינו מנוצל דרך כלל - למכור את הדירה ולשלוט על הליך המכר, נתון גם בידי הבנק. כח זה הופך את הסכם המשכנתא לחייב במס שבח מקרקעין. נכון כי המחלקה המשפטית בנציבות מס הכנסה, התעלמה מארוע מס זה מתוך רצון לתת לעיסקאות לזרום במשק. נכון גם כי יועמ"ש מסויים בעבר, נתן לכך אישור מפורש. אולם באוירה הקיימת כיום, אין ספק כי פלוני פקיד מס שבח, יכול לעיין מחדש במדיניות ולהוציא שומה על חיוב במס בגין יפוי הכח הסטנדרטי הנילווה למשכנתא. עצמאותם של פקידי השטח גדולה כיום מאין כמוה וארועי החודשים האחרונים במדינה ובמיוחד ברשות המיסים, מדרבנים את הקיצוניים שבפקידי המס לבדוק היטב במסמכים משפטיים על מנת לייצר שומות חיוב מניבות תשואה. הוסף לכך את העובדה שרבים מפקידי מס שבח החלו בלימודי משפטים במכללות שונות, והרי לך אתגר מקצועי הנופל בתקופת דימדומים בה שומה על משכנתא כאמור תתקבל בהבנה. נציין כי קיימים מספר יפויי כח שאינם בבחינת ארועי מס חייבים. יפויי כח אלו זכו לפטור מפורש בחוק מיסוי מקרקעין, כמו הפטור למשווק נדל"ן בתמורה ל% עמלה, או הפטור למארגן קבוצת רכישה על יפוי כח, או הפטור לנציג נאמן הפועל עבור הלקוח. אולם כאמור פטורים אלו אינם רלבנטיים למקרה הנדון כאן, ומכאן הבעיתיות בחיוב במס של המשכנתא.
|