דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין האם משכנתא מהווה מכירה?
האם משכנתא מהווה מכירה?
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  27/07/08 |  צפיות: 3962

האם משכנתא  מהווה מכירה? - דר' אברהם אלתר


בעוד שככלל אין משכנתא חייבת מס שבח. אולם, במסמכים נילווים לה, שהבנקים מחתימים לווים, קיים פוטנציאל חיוב במס. קיימים פטורים בחוק מיסוי מקרקעין, ובפקודה למסמכים כאלו - יפויי כח. קיימים גם פטורים להבטים אחרים של ארגון ייזום ושיווק, בחוק מיסוי מקרקעין, אלא שפטורים אלו אינם חלים על יפוי הכח הנילווה למשכנתא, מכאן הסיכון.

משכנתא היא דבר מקובל במשק הישראלי ובחו"ל, ככלי למימון עיסקאות נדל"ן במיגזר הציבורי ואולי אף יותר בפרטי. זוהי דרך המלך למימון רכישת דירות חדשות ואחרות על ידי אנשים פרטיים. הבנקים או חברות האשראי האחרות הנותנות את ההלוואה לרכישת הדירה, משעבדות את הנכס הנרכש כבטחון להחזר ההלוואה. שיעבוד זה במקרקעין, כונה על ידי המחוקק "משכנתא". משכנתא לכשעצמה פטורה ממס שבח מאחר ואין חוק מיסוי מקרקעין חל עליה ואף פקודת מס הכנסה איננה חלה עליה. עם זאת, בהסכם משכנתא, מסכים המלווה עם הלווה כי יוכל למכור את דירתו, אם לא יעמוד בתשלומי החזר ההלוואה שנתן המלווה. אלא שמכירה זו לפי החוק חייבת להעשות בהוצל"פ ולא באופן פרטי על ידי המלווה. לשם כך נדרש מינוי כונס נכסים למימוש משכנתא, הנוקט בזהירות ראויה במכירה, לרבות קיום הליכי מכרז או התמחרות באולם המוציא לפועל בבית משפט. כל עוד לא נתון כח מכר בידי המלווה, אין מדובר בארוע מס כי אם במכירה בהוצאה לפועל שאינה נתונה לשליטת המלווה, אלא לשליטת בית המשפט. אלא שאליה וקוץ בה. פעמים רבות מצטיידים הבנקים בכיסויים משפטיים בעצת המחלקות המשפטיות שלהם, שהחוק איננו מתיר ועל ידי כך חורגים מהכלל לעיל. או אז מתן הלוואה ורישום המשכנתא הינם ארוע החייב במס שבח. כוונתי ליפויי הכח עליהם חותם לווה סטנדרטי בענין שבשגרה. עיון מהיר ביפויי כח שמחתימים הבנקים את הלווים מלמד כי הכח - שאינו מנוצל דרך כלל - למכור את הדירה ולשלוט על הליך המכר, נתון גם בידי הבנק. כח זה הופך את הסכם המשכנתא לחייב במס שבח מקרקעין. נכון כי המחלקה המשפטית בנציבות מס הכנסה, התעלמה מארוע מס זה מתוך רצון לתת לעיסקאות לזרום במשק. נכון גם כי יועמ"ש מסויים בעבר, נתן לכך אישור מפורש. אולם באוירה הקיימת כיום, אין ספק כי פלוני פקיד מס שבח, יכול לעיין מחדש במדיניות ולהוציא שומה על חיוב במס בגין יפוי הכח הסטנדרטי הנילווה למשכנתא. עצמאותם של פקידי השטח גדולה כיום מאין כמוה וארועי החודשים האחרונים במדינה ובמיוחד ברשות המיסים, מדרבנים את הקיצוניים שבפקידי המס לבדוק היטב במסמכים משפטיים על מנת לייצר שומות חיוב מניבות תשואה. הוסף לכך את העובדה שרבים מפקידי מס שבח החלו בלימודי משפטים במכללות שונות, והרי לך אתגר מקצועי הנופל בתקופת דימדומים בה שומה על משכנתא כאמור תתקבל בהבנה. נציין כי קיימים מספר יפויי כח שאינם בבחינת ארועי מס חייבים. יפויי כח אלו זכו לפטור מפורש בחוק מיסוי מקרקעין, כמו הפטור למשווק נדל"ן בתמורה ל% עמלה, או הפטור למארגן קבוצת רכישה על יפוי כח, או הפטור לנציג נאמן הפועל עבור הלקוח. אולם כאמור פטורים אלו אינם רלבנטיים למקרה הנדון כאן, ומכאן הבעיתיות בחיוב במס של המשכנתא.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI