תוכנית המתאר הארצית הנקראת תמ'א 38 הינה תוכנית בה הקבלן או האדריכל המשפץ מתחייב לשפץ את המבנה או לבצע עבודות תשתית בבניין כולל חיזוק מבנים ובתמורה מקבל חלק מן הנכס לרשותו. תוכנית תמ'א 38 הפכה בשנים האחרונות לאחת התוכניות הנפוצות ביותר על מנת לשפץ ולשפר מבנים ישנים והיא מחייבת הסכמה של מעל לשלושת רבעי הדיירים במבנה על מנת להתחיל ולבצע אותה. יש פעמים בהם תוכנית המתאר יוצאת לפועל בצורה מהירה וחלקה ויש מקרים בהם נדרש פרק זמן ארוך עד שמרבית דיירי המבנה חותמים על ההסכם. חיזוק מבנים המתבצע בעזרת תמ'א 38 לעיתים נחוץ מאוד בעיקר כאשר מדובר במבנים ישנים ולעיתים כולל גם שיפור עבודות התשתית של המבנה והתאמתו לצורתם של מבנים מודרניים יותר, כמו למשל התקנת מעלית בבניינים ישנים בעלי מספר רב של קומות. במקרים מסוימים חיזוק המבנים המתבצע בעזרת תמ'א 38 הוא הכרח היות ותחזוקת המבנה, כולל התשתיות כגון החשמל והמים במצב רעוע ויש צורך לשפרה. משרד התשתיות הלאומיות יצא לפועל עם הפעלתה של התוכנית לפני כמה עשרות שנים ובשנים האחרונות הנושא הולך וצובר תאוצה. מבנים אשר עברו את השיפוץ בעזרת התוכנית לרוב הופכים לבניינים אטרקטיביים בהרבה ממה שהיו לפני כן, ובהתאם ערך הדירות עולה, דבר המוסיף לפופולאריות של התוכנית. הקבלן המשפץ חותם עם הדיירים מראש על ההסכם בדבר השיפוץ ומקבל תמורתו את אחת הדירות בבניין, או את גג המבנה על מנת שיוכל לבנות בה דירה או אפילו פנטאוז.

תוכנית תמ'א 38 הפכה בשנים האחרונות למשאת נפשם של דיירים במבנים רבים הזקוקים בדחיפות לתהליכים של שיפור וחיזוק מבנים. במהלך התוכנית, ולאחר שנחתם ההסכם עם רוב דיירי הבניין, מתחיל תהליך השיפוץ אשר עשוי לארוך אפילו מספר שנים. בסיומן הדיירים מקבלים את דירותיהם במצב טוב בהרבה, והבניין נראה חדש ומודרני. תשורתו של הקבלן משתנה בהתאם לכל הסכם ולרוב הוצאתה של התוכנית לפועל היא עסק משתלם הן עבור האדריכל המשפץ והן עבור הדיירים. יש לציין מקרים בהם יציאתה לפועל של תמ'א 38 מתעכבת או עולה על שרטון בגלל אי הסכמה של חלק מהדיירים אשר לא מוכנים לספוג את זמן ההמתנה הארוך לגמר השיפוץ ואת ההרעה בתנאי המגורים במהלכה. במקרה זה נדרשות אינספור אספות דיירים וויכוחים על מנת להצליח ולשכנע את אותם דיירים לחתום על ההסכם ושינויים רבים בזמן אורך זמן השיפוץ.