דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל
השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל
דר' אלתר ושות' עורכי דין 03/08/08 |  צפיות: 7541

, דר' אבי אלתר, אורי כליף, עו"ד

חלק ה': השקעות נדל"ן בארה"ב דרך חיץ תאגידי שקוף.חלק ה': השקעות נדל"ן בארה"ב דרך חיץ תאגידי שקוף.


בהמשך לרשימות שפורסמו בטור זה בשבועות האחרונים, אשר הדגימו תכנוני מס שונים בנדל"ן בישראל ובחו"ל על פי אמנות המס של ישראל, בחרנו ברשימה בשבוע זה וברשימות הבאות לסקור מספר אפשרויות להשקעות של תושבי ישראל בנדל"ן בארה"ב. אחרי סדרת רשימות זו תבוא סדרת רשימות שתתייחס להשקעות נדל"ן באירופה ובמדינות שונות בעולם לאור תיקון 147 ושינויים בדיני אירופה ואמנות המס.
לכל מדינה קיימים מאפייני המס שלה ומכך נגזרות דרכי השקעה שונות ממדינה למדינה. בארה"ב מקובלות מספר דרכי התארגנות ולהלן נסקור את חלקן. המבנה שיש ליצור ביחס להשקעות נדל"ן בארה"ב צריך להיקבע בהתאם למטרות של ההשקעה. במקום שבו התוכנית העסקית היא מכירת הנדל"ן ברווח לאחר החזקתו לפחות שנה, ללא שימוש ברווחים כהון חוזר להשקעה נוספת, כי אז המבנה שיש ליצור הוא מבנה השם דגש על שקיפות חברות ההחזקה השונות, הן ביחס לדין האמריקאי והן ביחס לדין בישראל. מבנה כזה יוכל לנצל את הפחתת המס הרטרואקטיבית לאור תיקון 147 על רווח הון בישראל מ-25% ל-20% (לגבי נכסים שנרכשו לאחר ה-1.1.03 וימכרו לאחר ה- 1.1.06).
המבנה - יחיד תושב ישראל ישקיע ישירות או דרך חברה ישראלית שקופה (במידה והוא חפץ ביתרונות התאגידים של השקעה במסגרת של חברה בע"מ) בשותפות אמריקאית מוגבלת (LLP) אשר הינה בגדר גוף שקוף לצורכי מס, הן בדין האמריקאי והן בדין הישראלי. ה-LLP תשקיע בנדל"ן בארה"ב. בנוסף, במידה והוחלט על שימוש בחברה ישראלית שקופה, חברה זו תבצע הליך check the box שהינו הליך בחירה, פשוט וטכני, על פיו בוחרת החברה להיחשב כחברה שקופה לצורכי מס בארה"ב. אך ניתן כמובן גם לוותר על החברה השקופה אם אין צורך בכך ולהחזיק ב-LLP באופן ישיר.
המבנה בשרטוט או תרשים זרימה יראה כלהלן:

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI