דף הבית מיסים מיסים מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
דר' אלתר ושות' עורכי דין 19/08/08 |  צפיות: 3485

איתי הוכברג, עו"ד

דירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים). ואולם, מי שסובר כי הפטור מוקנה באופן אוטומטי - שוגה, ועלול למצוא עצמו קורבן לתאונת מס מצערת. לפטור סייגים ומכשולים רבים אותם יש לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה. להלן חלק מהמוקשים מהם כדאי להיזהר. דירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים). ואולם, מי שסובר כי הפטור מוקנה באופן אוטומטי - שוגה, ועלול למצוא עצמו קורבן לתאונת מס מצערת. לפטור סייגים ומכשולים רבים אותם יש לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה. להלן חלק מהמוקשים מהם כדאי להיזהר.


§ בקשה לפטור – אחד התנאים לקבלת הפטור הינו הגשת בקשה בטופס מיוחד (טופס 2988) במועד הגשת ההצהרה על מכירת הדירה (טופס 7002 - מש"ח). אי עמידה בתנאי פרוצדורלי זה עלולה כשלעצמה לשלול את הזכאות לפטור.
§ דירה שאינה משמשת רק למגורים – הפטור ניתן לדירה ששימשה בעיקרה למגורים. יוצא, מצד אחד, שהחוק אמנם מאפשר שימושים נוספים בדירה (למשל הקצאת חדר אחד לצרכי עסק), אך מנגד חשוב להקפיד שהשימוש הנוסף יהא טפל לשימוש העיקרי כמגורים, וביתר שאת - שלא ישתרע על פני שטח של 50% ומעלה משטח הדירה - אחרת ישלל הפטור.
§ פעילות עסקית – פעילות אינטנסיבית של מכירה/קניה של דירות תוך תקופה קצרה, עלולה להיחשב כפעילות עסקית הממוסה במסגרת מס הכנסה. במקרה כזה הפטור במס שבח לא יהיה תקף.
§ תא משפחתי כמוכר אחד – החוק יצר פיקציה משפטית ולפיה יחשבו בני זוג החיים יחד וכן ילדיהם הקטינים (שטרם מלאו להם 18 שנים) למעט ילדים נשואים, כמוכר אחד לצורך הוראות הפטור. המשמעות היא שבקביעת מספר הדירות בבעלות המוכר ותדירות מכירתן יובאו בחשבון כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי ואם אחד מבני המשפחה מכר דירה בעבר, יראו את כל בני התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה.
§ מכירת חלק מהזכויות בדירה – החוק פוטר ממס רק מכירה של כל הזכויות שיש למוכר בדירת מגורים. הפטור ישלל איפוא במכירת חלק מהזכויות - למשל מכירת 90% מזכות הבעלות או מכירת 100% מזכות החכירה בלבד.
§ מכירת דירה יחידה – הפטור ממס במכירת דירה מגורים יחידה ינתן אם המוכר לא מכר ב- 18 החודשים האחרונים דירת מגורים אחרת ובתנאי שב- 4 השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
אם רכש המוכר דירה נוספת, חלופית, ב- 18 החודשים שקדמו למכירה של הדירה הראשונה, הוא עדיין יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה כאילו מכר "דירה מגורים יחידה" (למרות שבפועל החזיק בשתי דירות). ואולם, לפי גישת רשויות המס, במכירת הדירה החלופית לא ניתן לנצל את הפטור של דירת מגורים יחידה (18 חודשים), אלא יש להמתין 4 שנים וכך לזכות בפטור האחר – ראו הוזהרתם.
§ מכירת דירה שנתקבלה במתנה – המחוקק קבע תקופות "צינון" במכירת דירות מתנה. עמידה בתקופות הצינון הכרחית על-מנת שמקבל המתנה יהא רשאי למוכרה בפטור.
תקופות הצינון נעות בין 1 ל- 4 שנים ומושפעות מקרבתו המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), ממצבו המשפחתי של מקבל המתנה ומהשאלה האם התגורר בדירה.
תקופת צינון
נותן המתנה אינו הורה נותן המתנה הינו הורה
4 שנים 3 שנים המוכר לא התגורר בדירה
3 שנים המוכר אינו נשוי – שנתיים המוכר התגורר בדירה
המוכר נשוי/חד הורי – 1 שנה
שימו לב: מתנה מאח לאח (בגירים) או מילד בגיר להורה "שורפת" פטור ומחייבת המתנה של 3-4 שנים. לעומת זאת, מתנה בתוך התא המשפחתי (הורים + ילדים קטינים) לא מחייבת המתנה של תקופת צינון.
§ מכירת דירה שהתקבלה בירושה – המחוקק ייחד פטור עצמאי לדירות ירושה (ניתן בנוסף לפטור הכללי אחת ל- 4 שנים) שאינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש או למספר הפטורים שניצל בעבר. פטור זה ינתן בהתקיים כל התנאים הבאים: (א) המוכר הוא בן זוגו או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; (ג) אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את דירת המגורים היה פטור ממס בשל המכירה.
היזהרו: הורה שירש מילדו דירה לא יזכה לפטור האמור.
§ מכירת דירה בבניה – דירה (או זכות לדירה) שבנייתה טרם הסתיימה אינה בגדר "דירת מגורים" ועל כן אינה זכאית לפטורים שבחוק. במקרה בו נמכרת דירה שחלקה בשלבי בנייה וחלקה משמש למגורים (למשל דירה הנמצאת בשלבי הרחבה) יש לקחת בחשבון שכל הדירה עלולה להיחשב כדירה בבניה, או שהפטור ינתן רק בגין מרכיב התמורה המיוחס לחלק הגמור הנחשב לדירת מגורים ולא לחלק בבניה הנחשב זכות אחרת במקרקעין.
§ פטור בחילוף דירת מגורים – המחוקק העניק פטור, שהינו למעשה דחיית מס, עבור חילוף דירת מגורים אחת בדירת מגורים אחרת. "פטור" זה תקף לגבי מכירות של דירות מגורים בתקופה שמיום 7.11.01 עד ליום 31.12.06, והוא ינתן בכפוף למילוי התנאים הבאים: (א) המוכר מסר הודעה לרשויות המס בה ביקש לקבל את הפטור; (ב) המוכר רכש בתוך השנה שלפני המכירה או השנה שלאחריה דירת מגורים חלופית; (ג) שווי הדירה החלופית אינו נופל משווי הדירה הנמכרת (אם השווי נמוך יותר - ינתן פטור חלקי); (ד) המכירה איננה לקרוב משפחה.
שימו לב: פטור זה אינו אלא דחיית מס, ומוכר המנצל את הפטור יחוייב תמיד במס במכירת הדירה החלופית. לכן מומלץ לשקול לנצל את פטור זה רק כאשר למוכר לא עומדת שום עילת פטור אחרת.


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI