דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל -חלק ג'
השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל -חלק ג'
דר' אלתר ושות' עורכי דין 18/05/08 |  צפיות: 1660

דר' אברהם אלתר, עו"ד; אורי כליף, עו"ד

בהמשך לשתי הרשימות מהשבועיים האחרונים, להלן ברשימה זו 7 תכנוני מס נוספים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן (עם 44 מדינות נכון להיום): בהמשך לשתי הרשימות מהשבועיים האחרונים, להלן ברשימה זו 7 תכנוני מס נוספים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן (עם 44 מדינות נכון להיום):


1 אמנות המס של ישראל עם דנמרק, נורבגיה ושוודיה
באמנות מס, שבהן לא נקבע הסדר מפורש ביחס ל"חברות מקרקעין", יהיה הרווח, דרך כלל, פטור ממס לפי סעיף העוללות באמנה, במדינת המקרקעין וחייב במדינת מושבו של בעל המניות. זהו הדין באמנות המס של ישראל עם דנמרק, נורבגיה ושוודיה. באמנות אלה לא נקבע הסדר מיוחד לאיגודי מקרקעין. כתוצאה מכך חל הכלל הרגיל, לפיו תושבי מדינות אלה המוכרים מניות באיגוד מקרקעין ישראלי פטורים ממס בישראל. הפטור קיים גם או למרות סעיף 7א לחוק מיסוי מקרקעין, המשייר הגדרת איגוד מקרקעין לצרכי אמנות מס.
2 העברת קרקע ושינוי יעוד לאיגוד רגיל
ניתן להעביר קרקע בישראל לחברה לפי סעיף 104א לפקודה או לחברה זרה, על פי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין. אח"כ לקנות קרקע בחו"ל. בשלב זה מכירת המניות בחברה על ידי תושב מדינת אמנה תהיה, דרך כלל, פטורה ממס בישראל, מאחר שאין מדובר ב"חברת מקרקעין" שמורכבת בעיקר ממקרקעין הנמצאים בישראל אלא בחברה רגילה. על-פי אמנות מס רבות, תושב מדינת אמנה, המוכר מניות בחברה רגילה תושבת ישראל, יהיה פטור ממס בישראל. עם זאת, יש לשים לב כי חלק מהאמנות מאפשרות גם לישראל להטיל מס (בדרך כלל, בשיעור מופחת). לכן, חשוב להקפיד שהחברה לא תיחשב כתושבת ישראל. קרי, שהשליטה והניהול בה יהיו מחוץ לישראל ושהיא לא תאוגד בישראל.
3 פטור ממס על הכנסה מעסקת אקראי במקרקעין
רווחי הון ממקרקעין בישראל חייבים במס לפי אמנות המס – בישראל. אולם מקום בו מדובר בהכנסה רגילה שוטפת ממכירת מקרקעין על ידי "מיזם" קיים פטור! במקרה כזה "רווחי העסקים" חייבים רק במדינת המושב. ישראל רשאית להטיל מס רק אם לתושב הזר בעל הרווח יש "מוסד קבע" כאן. אלא מאי? רווחי עסקת אקראי, הנחשבים באמנות כרווחי עסקים אינם ניתנים לייחוס ל"מוסד קבע". לפיכך, הם יהיו פטורים ממס בישראל. לתוצאה דומה הגיע בית המשפט הגבוה של אוסטרליה ביחס לרווחים ממכירת מניות בחברה. ונראה, שהחלטה זו יפה גם לעניין מכירת מקרקעין או מניות בחברת מקרקעין. הווה אומר: ככלל, על-פי-רוב האמנות של ישראל, תושב חוץ המוכר מקרקעין בישראל, יהיה פטור ממס בישראל אם העסקה תיחשב כעסקת אקראי (עסק), מבלי שיש לו "מוסד קבע" בישראל, ולא כל שכן אם מדובר במקרקעין המוחזקים בידו כמלאי עסקי, ללא מוסד קבע בישראל. באופן דומה, תושב ישראל, המבצע עסקת אקראי במקרקעין הנמצאים במדינת אמנה, יהיה פטור ממס באותה מדינה, ככל שאין לו "מוסד קבע" שם. למעשה, על-פי הדין הפנימי הנוהג כיום בישראל, תושב ישראל יכול ליהנות במצב כזה מכפל פטור ממס "double non-taxation": פעם אחת בחו"ל - מכוח אמנת המס הרלוונטית; ופעם שנייה בישראל - לנוכח אי תחולת סעיף 75ב לפקודה על רווח מעסקת אקראי בחברה זרה!
4 מכירת מקרקעין שאינם רשומים ברשם המקרקעין (טאבו)
הגדרת המונח "מקרקעין" באמנות המס מפנה להגדרתו בדין הפנימי שבה הם נמצאים, כאשר אחת החזקות מפנה לזכויות שחלות עליהן הוראות הדין הכללי הדן במקרקעין. עם זאת, האמנות לא יוצרות זהות בין המונח "מקרקעין" למונח "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין. החזקה מתייחסת להגדרה בדין הכללי בלבד, דהיינו: לחוק המקרקעין. כעיקרון, לפי חוק המקרקעין כדי שנדל"ן פלוני ייחשב מבחינה קניינית ל"מקרקעין" יש לרושמו ברשם המקרקעין; שאם לא כן, אין לבעליו זכות קניינית מבחינה משפטית. מכאן, ניתן לטעון ככלל, כי תושב מדינת אמנה המוכר בישראל נדל"ן, שאינם רשומים בטאבו, פטור ממס בישראל לפי הכלל הרחב של מיסוי רווחי הון במדינת המושב בלבד. עם זאת, נציין כי גישה זו אינה נקייה מספקות וראויה לבחינה מעמיקה.
5 מכירת אחוזי בנייה בנפרד מהקרקע
ככלל, ולדעתנו למרות פסיקה נוגדת, מכירת "אחוזי בנייה" אינה בבחינת מכירת זכויות ב"מקרקעין" לפי חוק המקרקעין ואף איננה מכירת "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, למצער במקום שבו הם נמכרים במנותק מהקרקע. על כן, תושב מדינת אמנה, המוכר זכויות בנייה ניידות במנותק מהקרקע, יכול שיהיה פטור ממס שבח או רווח הון בישראל. כל כך, משום שאין מדובר במכירת "מקרקעין" לצורך אמנות המס.
6 חכירה הונית
ניתן למכור חכירה ל-25 שנה שאיננה נחשבת להעברה מלאה של המקרקעין, אך גם איננה נחשבת להשכרה שלהם. תושב מדינת אמנה, המבצע חכירה הונית כגון זו, יכול שיהא פטור ממס בישראל לפי הכלל הרחב של מיסוי רווחי הון באמנה.
7 דמי שכירות או חכירה על-פי האמנה עם צרפת
נחתום באמנה עם צרפת. בשונה משאר אמנות המס של ישראל, האמנה עם צרפת מעניקה למדינה שבה נמצאים המקרקעין זכות מיסוי בלעדית (להבדיל מראשונית) על הכנסה מדמי שכירות או חכירה של מקרקעין כאמור. כתוצאה מכך, תושבי ישראל, המקבלים דמי שכירות מהשכרה או חכירה של מקרקעין בצרפת, יהיו פטורים ממס בישראל גם לאחר שהרפורמה תתקבל. כפי שצוין לעיל, השכרה כזו עשויה להיות פטורה ממס גם לפי הדין הפנימי בצרפת. במצב כזה יחול כפל פטור: בישראל - מכוח האמנה; ובצרפת - מכוח הדין הפנימי.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI