דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין פטור דירת מגורים-הפרדת זכויות הבניה
פטור דירת מגורים-הפרדת זכויות הבניה
דר' אלתר ושות' עורכי דין 10/05/08 |  צפיות: 1629

מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד, זיו שרון, עו"ד

מה הדין במיקרה של בעל דירה העומדת על חלקת קרקע הגדולה מהתכסית של הדירה ויש זכויות בניה נוספות על אותה חלקה. מה הדין במיקרה של בעל דירה העומדת על חלקת קרקע הגדולה מהתכסית של הדירה ויש זכויות בניה נוספות על אותה חלקה.


לשם מתן הפטור יש לבודד את הדירה משטחי קרקע עודפים החייבים במס – בדרך המכונה פיצול אפקי (הלכות רחל להב, שוורץ, רושגולד, נסל וארליך) ולבודד את הדירה מזכויות הבנייה הנוספות החייבות במס - דבר המכונה פיצול אנכי (הלכות פרוט, רחל להב).
ההסדר החוקי באשר לפיצול אפקי - קרי מיסוי שיטחי קרקע עודפים על שטח תכסית הדירה, לא נקבע בחוק והינו פרי יצירת הפסיקה. מיסוי זכויות בנייה נוספות הינו מוסדר בחוק באופן חלקי לפחות, ביחס לפיצול האנכי. נוסחת חישוב הפיצול האפקי-ביחס לשטחי קרקע עודפים מעבר לתכסית הדירה ולחצר המשמשת אותה, ניקבעה בסדרת פסקי דין שקבעו מספר דוגמאות לגבי אזורים שונים בישראל מהן ניתן להקיש מתי וכיצד ניתן לפצל פיצול אפקי. כך בענין שוורץ נקבע כי באזור גני יהודה שטח קרקע סביר עודף שיהיה פטור הינו כדונם (שאר 9 הדונם בחלקות א באותו מושב יחוייבו במס שבח רגיל), כך גם ברושגולד ובנסל נקבעו קריטריונים לפיצול אפקי-פיזי של יתרת חלקת הקרקע העודפת תוך הצמדה של אותה גינה שיש לייחס לדירה הפטורה ממס, בהתאם למקובל באזור המגורים שבו מדובר. במושבים יכולה חלקה זו להגיע למספר דונמים ביישוב עירוני יכולה להגיע למאות מטרים עד לדונם או שניים. המבחן בין השאר, אך לא רק, יהיה אפיו והתאמתו של השטח העודף לשמש כחלק מיחידת המגורים ולכן גם השימוש בפועל ימנע פיצול פיזי. אולם גם אם ניתן לבנות יחידה נוספת על ה"גינה", אך קיום גינה צמודה באותו אזור מהווה נורמה מקובלת, עדיין ייתכן כי לא יערך פיצול פיזי, אלא דווקא פיצול אנכי של זכויות בנייה נוספות. פיצול פיסי נחות מפיצול רעיוני, שכן אין חל עליו כלל כפל הפטור היכול לפטור ממס זכויות בנייה נוספות בגובה כפל הפטור. קרקע שהופרדה פיסית בפיצול האופקי מיחידת המגורים תחוייב במס מלא ולא תהנה מפטור ממס, גם אם שווי הדירה הנמכרת גבוה מהתמורה ששולמה עבורה עקב החלת נוסחת הפיצול. יתרת הפטור הבלתי מנוצלת תאבד וזאת בדומה להפרדה שקבע בית המשפט העליון בענין ללזרי ביחס לשטחים חקלאיים במושבים שבכל מקרה יהיו חייבים במס. נציין כי פיצול אופקי יכול ויהיה מקור להצלה לנישום, מקום שבו נתבע כפל פטור בעיסקת קומבינציה. זאת כיוון שאז הוספת שווי הקרקע לתמורה תהיה אך ורק על החלק שלא "זכה" לפיצול האופקי. גישה מקלה זו החלה במאמר של עו"ד מאיר מזרחי בעת שעבד במיסוי מקרקעין והיא מקובלת במשרדים עד היום.יש החולקים על נכונות דעה זו אך על כך ברשימה ניפרדת. המנהל רשאי לערוך פיצול כפול: אפקי ואחריו אנכי. ן. אין פיצול אחד סותר את השני .כפל הפטור ינתן במיקרה של קומבינציה כפוף להלכות יוניסזאדה ובטאט על עידונן בחוזרי רשות המיסים לבית,הגינה וזכויות בניה נוספות אך לא ליתרת הקרקע. ננסה להציע תיכנון מס היכול להכשיר פטור מלא ליחידת קרקע נמכרת ללא פיצול שהמנהל יוכל לעשותו. נביא כדוגמא את פסק דין רחל להב. באותו מקרה נמכרה הדירה ואילו יתרת זכויות הבנייה הנוספות והקרקע העודפת לא נימכרו. בית המישפט בודק האם צדק המנהל בפצלו את העיסקה פיצול אנכי. הוא מגיע למסקנה כי ניתן לבנות רק על שטח הדירה הקיים ולפיכך שיור שאר זכויות הבנייה והשטח הסמוך אינם תואמים פיצול פיסי ואינם עומדים במיבחן הפיצול האנכי (זכויות בנייה) ולפיכך קובע כי יש לבצע פיצול אנכי לפי גישת מנהל מס שבח. מה היה הדין אילו נמכרו ראשית הזכויות הנוספות לחברה של הבעלים בפטור ממס לפי סעיף 104א (או סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, במידה והתנאי של "כל הזכויות" ותקופת הקפאה של שנתיים הנדרשות בסעיף 104א אינן בנות ביצוע) ורק אח"כ תימכר הדירה. נזכיר כי אין כאן תחולה לסעיף 49ד לחוק המתעלם מקיום של דירת מגורים נוספת בידי חברה אך מתוכו ניתן להבין כי חזקת שקיפות זו לא חלה מקום בו מועברות דווקא זכויות הבנייה.

בענין רחל להב הוסכם בבית המשפט כי לא ניתן לערוך פיצול פיסי-אפקי בין השאר כי יתרת הקרקע מעבר לתכסית הדירה לא יכלה לשמש בסיס לבנייה ניפרדת (זהו אחד המיבחנים לקביעת פיצול אפקי כמוסבר לעיל, אף כי לא היחיד ולא העיקרי שבמבחנים אלו). משמע, נותרה בדיקת מבחן הפיצול האנכי. מאחר והרוכש לא קונה אלא דירה, אף כי הוא צופה עיסקת קומבינציה, ומאחר ולמוכר אין זכויות בנייה נוספות עוד, הרי כפוף לטעם כלכלי אמיתי (כגון היות זכויות הבנייה בחברה נשוא לעיסקה קבלנית והדירה רכוש פרטי, שתמורתה תיוותר במישור הפרטי לרכישת דירה חילופית). ספק בעיננו אם ניתן יהיה לתקוף הפטור ולמרות "תיכנון- המס". זהו תכנון לגיטימי היכול לשרת בעלי מקרקעין רבים שאל להם להירתע ממימוש זכות חוקית של תכנון מס עליה מגן בית המשפט העליון, בישראל (סיוון) כמו בארה"ב (קומפאק, אי אי אס), חרף ניסיונות רשויות המדינה לכרסם בה, ואולי דווקא בשעת מצוקה של כירסום הולך ומתגבר בזכויות האזרחיות של נישומי המס.

בנוסף נזכור כי בענין פאולה כרמל, ביטל למעשה בית המשפט העליון את הלכת בטאט האנכרוניסטית והדרקונית. וכן נזכיר כי גם רשויות המס עצמן אינן מפעילות יותר כענין שבשגרה את הלכת בטאט אלא מפעילות את מבחן הנכסים הדומים באזור בתוספת מרכיב של פרטיות.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI