דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין פטור חד – פעמי במכירת שתי דירות מגורים
פטור חד – פעמי במכירת שתי דירות מגורים
דר' אלתר ושות' עורכי דין 05/08/08 |  צפיות: 7430

זיו שרון, עו"ד , שרון בכר, עו"ד

מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת יכול למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים ובלבד שהדירה הינה 'דירת מגורים מזכה'. דירת מגורים מזכה הינה דירה ששימשה בעיקרה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה או ב- 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח. מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת יכול למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים ובלבד שהדירה הינה 'דירת מגורים מזכה'. דירת מגורים מזכה הינה דירה ששימשה בעיקרה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה או ב- 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.


אולם קיים בחוק סעיף 49ה המזכה בפטור חד פעמי מכירה של שתי דירות מגורים בטווח של פחות מארבע שנים ובתנאי שהמוכר עמד בתנאים האלה:
1. המוכר הוא תושב ישראל.
2. המוכר זכאי לפטור בגין הדירה הראשונה שנמכרת, על פי אחת מעילות הפטור שבחוק.
3. הדירה השניה נמכרה עד שנה ממועד מכירת הדירה הראשונה.
4. סכום שווי המכירה של שתי הדירות שנמכרו אינו על 1,616,000 ₪ (נכון לשנת המס 2004).
5. על המוכר לרכוש בשנה שקדמה למכירת הדירה השניה או בשנה שלאחר מכירת הדירה השניה, דירה אחרת בסכום של לפחות שלושה רבעים מהתמורה שקיבל עבור שתי הדירות שמכר.
לאחרונה עלתה השאלה האם "דירה אחרת" כוללת בנוסף לדירה 'מוכנה' גם דירה הנבנית בבניה עצמית או שמא רק דירה בבניה ע"י קבלן?
בית המשפט העליון הכריע בשאלה זו בפס"ד אלדד חסון נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (ע"א 501/03).
במקרה של פסק הדין אדם החל בבניה עצמית של דירה. לאחר התחלת הבניה מכר דירה ראשונה וכעבור יותר משנה מתחילת הבניה מכר את דירתו השניה, אשר עליה ביקש פטור לפי סעיף 49ה. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי המוכר אינו זכאי לפטור במכירת הדירה השניה לפי סעיף 49ה, שכן דירה בבניה עצמית אינה נכללת בגדר 'דירה אחרת'. בית המשפט קבע כי הן לפי לשון הסעיף והן לפי תכלית החקיקה אין למנוע את הפטור ממי שבונה באופן עצמאי את הדירה האחרת.
בית המשפט לא התייחס לעובדה האם כספי התמורה בגין מכירת הדירות הם שצריכים לשמש לבנייה העצמית אם לאו, שכן לא נדרש לשאלה זו. כמו כן לא קבע בית המשפט מהו מועד שילקח בחשבון לצורך ספירת השנה שלפני או אחרי מכירת הדירה השניה: האם תחילת הבניה או האם גמר הבניה, שכן מנהל מס שבח לא העלה טענה זו מלכתחילה. במקרה הנדון תחילת הבניה היתה מעל שנה טרם מכירת הדירה השניה וגמר הבניה היה בשנה שאחרי מכירת הדירה השניה.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI