דף הבית מיסים מס הכנסה הסאגה של עמותות בניה (ב')
הסאגה של עמותות בניה (ב')
דר' אלתר ושות' עורכי דין 25/03/08 |  צפיות: 3025

מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד

בשבוע שעבר תארנו את היתרונות של עמותת בניה מול מכירה פשוטה של דירות לציבור קונים. הסברנו כי ניתן לחסוך את המע"מ על הקרקע אם מדובר בבעל קרקע פרטי, כמו המקרה ליד מגדלי yoo ברכבת ארלוזרוב-צפון ת"א. יש חסכון במס רכישה על הבניה. הקבוצה חוסכת בנוסף חלק מהרווח היזמי של מי שמוכר דירות, לעומת רווח נמוך יותר של קבלן בונה. ציינו עוד כי נציבות המס בלחץ בלתי פוסק של התאחדות הקבלנים והבונים, המגנה על חבריה, נלחמת בתופעה ולפיכך קיימות סכנות לא מבוטלות על חברי עמותה שהתארגנו בקבוצה לרכישה משותפת של קרקע. עיקר הסיכונים הם הטלת מס רכישה על הבניה. בהלכות ליאת זהבי ולנג נקבע כי מדובר בפיצול מלאכותי ובלתי לגיטימי של רכישת קרקע ובנייה, ולפיכך נקבע כי יש לשלם מס רכישה על הבנייה. הלכות אלו אמנם לא עסקו באופן ישיר בקבוצות בנייה קלאסיות. אולם רשויות המס מתבססות עליהן בתקיפתן את תופעת עמותות הבניה. דרך נכונה וראויה הינה לפעול במסגרת התיקונים 50 ו-55 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע אפשרות חוקית לייזום קבוצת בנייה. רצוי גם לפנות לקבלת ruling שהינו אישור קודם לרכישה, דרך שכיום פתוחה בפני כל אזרח.בשבוע שעבר תארנו את היתרונות של עמותת בניה מול מכירה פשוטה של דירות לציבור קונים. הסברנו כי ניתן לחסוך את המע"מ על הקרקע אם מדובר בבעל קרקע פרטי, כמו המקרה ליד מגדלי yoo ברכבת ארלוזרוב-צפון ת"א. יש חסכון במס רכישה על הבניה. הקבוצה חוסכת בנוסף חלק מהרווח היזמי של מי שמוכר דירות, לעומת רווח נמוך יותר של קבלן בונה. ציינו עוד כי נציבות המס בלחץ בלתי פוסק של התאחדות הקבלנים והבונים, המגנה על חבריה, נלחמת בתופעה ולפיכך קיימות סכנות לא מבוטלות על חברי עמותה שהתארגנו בקבוצה לרכישה משותפת של קרקע. עיקר הסיכונים הם הטלת מס רכישה על הבניה. בהלכות ליאת זהבי ולנג נקבע כי מדובר בפיצול מלאכותי ובלתי לגיטימי של רכישת קרקע ובנייה, ולפיכך נקבע כי יש לשלם מס רכישה על הבנייה. הלכות אלו אמנם לא עסקו באופן ישיר בקבוצות בנייה קלאסיות. אולם רשויות המס מתבססות עליהן בתקיפתן את תופעת עמותות הבניה. דרך נכונה וראויה הינה לפעול במסגרת התיקונים 50 ו-55 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע אפשרות חוקית לייזום קבוצת בנייה. רצוי גם לפנות לקבלת ruling שהינו אישור קודם לרכישה, דרך שכיום פתוחה בפני כל אזרח.


סיכונים נוספים מניסיוננו כרוכים באי מתן אישורים לרישום בטאבו בשומת קבלן ליזם, למרות שלא קיבל רווח מהבנייה, הטלת מע"מ על היזם או על בעל הקרקע על מכירת דירות, שלילת מס מוגבל במיסוי מקרקעין והטלת מס הכנסה מלא (כיום ההפרש 29%).
לאחרונה התעוררו שאלות ביחס לעמותות בניה, שיזמיהם נותנים שירותים נוספים לדיירים. הנושא עלה לדיון במסגרת יום עיון בו הרצה משנה בכיר לראש אגף המיסים, מר יהושע ויטה, רו"ח, הממונה על נושאי השומה. לפי עמדת רשות המיסים, לפחות כפי שפורסם בעיתונים, לא ינתן אישור לעמותות בהן היזמים נותנים שירותים נילווים לחברים. נותרו פתוחות שאלות רבות בהקשר זה. השירותים שחברי עמותה מקבלים הם רבים: שירותי ייזום, שירותי תיווך, שירותי הנדסה, שירותי פיקוח, שירותי בניה, שירותים משפטיים, שירותים פיננסיים (משכנתאות וכו'), שירותי הנ"ח וראיית חשבון, פרסום וכו'. אין מדובר בשירותים בעלי אופי אחד. השאלה אם לפסול עמותה בשל קבלת שירותים נילווים מהיזם כדוגמת: עריכת דין, פיננסים, תיווך, ייזום, הנ"ח וכיו"ב, הינה שאלה מורכבת שיש לה פנים לכאן ולכאן.
חלק מהשירותים וודאו שאינם נופלים בגדר עסקה המסתירה מכירת דירה במסווה עמותה. מאידך, קיימים שירותים שמאחוריהם מוסוית עסקת מכירת דירה מהיזם לחברי העמותה. שירותים אלו הם שיכולים לשלול עניינית קבלת אישור והכרה בהתארגנות במסגרת עמותה מרשות המיסים. שירותים אלו הם הם שבצדק הופכים את חברי העמותה לקוני דירות ואת יזמיה לקבלני דירות המוכרים דירות. כך גם נפסק בכל אותם פסקי דין כדוגמת עניין לנג, ליאת זהבי ואחרים. פרושו של דבר כי כל שירות שנותן היזם, שאין בו "אבק" או "חשש" לכבילת הדייר לקבלת "שירותי בניה" ממי מטעמו של היזם, ושירותי הבניה פתוחים למו"מ או מכרז מטעם בעלי הקרקע ללא אפשרות לניתוב כלשהו בהסכמי היזמים או החברות בעמותה, כדוגמת הצורך במכרז אמיתי ופתוח לשם שלב הבנייה: הרי אז שאר השירותים הניתנים אין בהם לפסול את העמותה.
בתיקון מספר 50, שהוארך בתיקון 55, תוקן סעיף 49י ובו נכללה "אופציה" כמנגנון עסקי לקידום נושאי ייזמות במקרקעין. בין השאר, כוונת מנסחי החוק וחברי הועדה שניסחו את החוק, היתה לאפשר לעמותות בניה, ובמיוחד ליזמים, לקנות אופציה מבעל קרקע ל-24 חודש, בכתב, במחיר שלא יעלה על 5% ממחירה המלא המוסכם עם בעל הקרקע, אופציה שתדווח למנהל מיסוי מקרקעין האזורי. האופציה איננה עסקה חייבת במס רכישה או במס שבח. האופציה נקנית ע"י היזם לטובת מכירתה בפרוסות פרוסות (לפי מספר הדירות) לרוכשי הקרקע העתידית. חברי העמותה המחזיקים כל אחד בפרוסת אופציה 1 לדירה, יקנו חלק בקרקע מאת בעל קרקע והיזם יכול למכור את האופציה ברווח החייב במס הכנסה לחברי העמותה.

רווחי היזם ממכירת האופציה הינם תחליף לדמי יזמות ולדמי תיווך. לפי הידוע מפרסומים בעיתונים, סמנכ"ל בכיר למנהל רשות המיסים, מר יהושע ויטה, הנזכר לעיל, סרב להכיר באופציה כמכשיר המאפשר גם מתן שירותי בניה, שימכרו בחבילה אחת ע"י רוכש האופציה היזם. אבחנה זו, שיש החולקים עליה (ואין לנו כל דעה אישית בנושא), מבוססת על כך שסעיף 49י (סעיף האופציה שנחקק ברפורמה) כוונתו לאפשר מכירת שירותי בניה, מה שנאסר בהלכות לנג וזהבי. עם זאת גישת ויטה, שאף בה יש הגיון, גורסת כי מתן שירותי בניה מנוגד לרוח פסקי הדין לנג וזהבי ולפיכך אין לאפשר אותה גם דרך עקיפת יזמות ע"י עמותה מסורתית ומעבר ליזמות ע"י שימוש בסעיף 49י (האופציה ליזם) שנחקק ברפורמה.

מה הם הסיכונים על רוכשי דירות בעמותה:
רצוי לקחת לתשומת לב כי כל חבר עמותה השמח לחסוך עד 6% במחיר הדירה, צפוי לסיכונים שיכולים לגרום להאמרת מחיר הרכישה בעוד כ-7%-10%. סיכונים אלו ראוי שיובהרו מראש ושרוכשי הדירות בעמותה יהיו ערים להם.
א. מס רכישה: קיים סיכון כי מס שבח יבקש מהם מס רכישה על הבנייה (עוד 3%).
ב. קנס דיווח לא נאות: קנס בדיווח לא נכון – %½ 1 – 3%.
ג. אי רישום בטאבו: יש מקרים (זהבי) שרשויות המס לא מנפיקות אישורים לטאבו.
ד. משפטים עם הקבלן ועם בעל הקרקע ועם מס שבח – שכ"ט עו"ד בהקשר זה יכול להגיע לכדי 3%. ס"ה העלות שבסיכונים כ-9% (משוער בלבד). אנא בידקו הנושא היטב לפני הצטרפות לעמותות.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI