דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין שיווק ותיווך נדל"ן – זהירות במוקשי המס
שיווק ותיווך נדל"ן – זהירות במוקשי המס
דר' אלתר ושות' עורכי דין 24/07/08 |  צפיות: 3817

הרשימה מדגימה כיצד שמירה על מבנה עיסקי משפטי פשוט של הסכם - תיווך או הסכם עם חברת שיווק עדיפים על התארגנות מסובכת של עמותות, תאגידים ביסוד או מבנים מורכבים אחרים. מתווכים וחברות שיווק אינן מודעים לצורך בשמירת הכללים הללו והרשימה להלן מדגימה מה חיוני בשמירה על כללי השיווק הבסיסיים. הרעיון לשמור על לשון הפטור ולשלבה בהסכם השיווק.הרשימה מדגימה כיצד שמירה על מבנה עיסקי משפטי פשוט של הסכם - תיווך או הסכם עם חברת שיווק עדיפים על התארגנות מסובכת של עמותות, תאגידים ביסוד או מבנים מורכבים אחרים. מתווכים וחברות שיווק אינן מודעים לצורך בשמירת הכללים הללו והרשימה להלן מדגימה מה חיוני בשמירה על כללי השיווק הבסיסיים. הרעיון לשמור על לשון הפטור ולשלבה בהסכם השיווק.


חוק מיסוי מקרקעין נקט בהגדרות כוללניות כך שרוב יפויי הכח הינם בגדר מכירה. הסכם שיווק או תיווך של פרוייקט מקנה יפוי כח לחברת שיווק למכור דירות יזם בשם הבעלים. השאלה כיצד להמנע ממס על יפוי כח זה. רבים יופתעו כי החוק התווה פתרון ייחודי ויעודי למטרה זו.
בשבוע שעבר דנו על יפוי כח הנילווה למשכנתא. השבוע נדון על יפוי כח הניתן על ידי בעלי קרקע למתווכים, חברות שיווק או ייזום נדל"ן וכן על יפוי כח לעו"ד שדווקא הם נכשלים לרוב בהגדרות החוק ועלולים ליפול קורבן לחיוב מיותר במס בגין יפוי כח שקיבלו מלקוח.
אם חברת השיווק או משרד התיווך יקפידו על התנאים שנפרט להלן, סביר כי לא יתקלו בבעיות חוקיות או בחיובי מס מיותרים ובלתי צפויים. נציין עוד כי רבים מהמתווכים או חברות השיווק, לא ערות לסיכונים ולצורך החוקי לפעול במסגרת ד' האמות שקבע החוק ורשימה זו הינה איפוא תמרור אזהרה קטן עבורם.
להלן נפרט הכללים עליהם יש להקפיד על מנת לשמור על אי חיוב במס שבח מקרקעין:
השיווק יוסדר על ידי יפוי כח שבו יזם הנדל"ן מייפה את כוחו של המשווק או המתווך למכור את המקרקעין. ביפוי הכח, במקום בולט, יאמר כי היזם בעל המקרקעין יכול לבטל את יפוי הכח בכל עת.
אסור ליפוי הכח להיות בלתי חוזר או בלתי הדיר. יפוי הכח, כך יאמר בו, ינתן לתקופה של לא יותר מ-6 חודשים. בניגוד למקובל בהסכמי מכר נדל"ן, יפוי הכח ניתן לטובת בעל הקרקע ולא להבטחת זכות רוכש או צד ג' כלשהו.
המשווק או המתווך חייבים לפעול רק לטובת בעלי הקרקע ולא כל אדם אחר.
החשוב מכל שכרם של המתווך או חברת השיווק אשר יהיה באחוזים מהתמורה, שהינם סבירים לפי המקובל בתחום, וכן שיפוי או החזרת הוצאות שעמדו בהם. את התמורה כולה חייב המשווק או המתווך להעביר ליזם או לבעלי הקרקע.
לבסוף חשוב כי יפוי הכח יציין כי איננו ניתן להסבה או להמחאה לכל אדם אחר. קרי, מערכת יחסי אמון אישית ואינטימית יחסית. שמירה על כל הכללים הללו תוך ציונם בגוף יפוי הכח עצמו וכן פתיחת חשבון בנק ניפרד לשם השיווק, יביאו לכך כי לא יחול כפל מס רכישה -חביבם של מפקחי מס שבח - על מערכת יחסים זו. יותר מכך, מוסדות כמו עמותות או תאגידים בייסוד אינם מגינים על אי חיוב בכפל מס רכישה, באותה יעילות כמו הכללים הפשוטים שלעיל ולכן עדיפה הדרך הפשוטה הנ"ל על מבנים מורכבים של עמותות וכיו"ב.
קיימים גם כללים לגבי מתן יפוי כח בשורה נוספת של מקרים אותם נסקור בעתיד.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI