דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין לעיתים כדאי לבקש פטור למכירת הדירה גם כשקיים הפסד במכירה
לעיתים כדאי לבקש פטור למכירת הדירה גם כשקיים הפסד במכירה
דר' אלתר ושות' עורכי דין 27/07/08 |  צפיות: 3384

 זיו שרון, עו"ד; ניר הורנשטיין, עו"ד

חשבתם שדירת המגורים נמכרת על ידכם בהפסד והחלטתם שלא לדרוש את הפטור? בעקבות הוראת ביצוע חדשה של רשות המיסים עלול לחול חיוב במס שבח גם כאשר החישוב מראה כי קיים הפסד. על מי חל הסיכון וכיצד ניתן להימנע ממנו?חשבתם שדירת המגורים נמכרת על ידכם בהפסד והחלטתם שלא לדרוש את הפטור? בעקבות הוראת ביצוע חדשה של רשות המיסים עלול לחול חיוב במס שבח גם כאשר החישוב מראה כי קיים הפסד. על מי חל הסיכון וכיצד ניתן להימנע ממנו?


נישומים לא מעטים בוחרים שלא לדרוש את הפטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה, בסברם שאינם זקוקים לו. התופעה רווחת בייחוד בשנים האחרונות, לאחר שבעקבות פ"ד מ.ל. השקעות ותיקון החקיקה, הוצאות מימון (לדוגמה משכנתא) מוכרות כניכוי מהשבח. כתוצאה מכך, פעמים רבות עליית ערך הדירה אינה שקולה כנגד הוצאות המימון והוצאות נוספות שהוצאו, כך שמכירת הדירה ללא פטור עשויה להוביל להפסד הון הניתן לקיזוז כנגד רווחים אחרים החייבים במס (לרבות רווחי הון מני"ע).
עם זאת, חשוב להיות מודעים שאי דרישת הפטור מגלמת סיכון בלתי מבוטל, בייחוד כאשר הדירה הושכרה במהלך תקופת החזקתה בהשכרה למגורים. בהתאם להוראת ביצוע מיום 27.2.07 של רשות המיסים, גם כאשר מדובר בהשכרה הפטורה לחלוטין ממס, עדיין ייחשב המוכר כאילו דרש פחת במהלך שנות ההשכרה. כתוצאה מכך, עלות הדירה במכירה תקטן באופן משמעותי, ועשוי איפוא להיווצר שבח במכירה.
אף שההוראה מתייחסת בעיקרה לפחת, היא חלה ככל הנראה גם על הוצאות אחרות, כגון הוצאות מימון. הוצאות אלה לא יותרו לצורך הקטנת השבח במכירה, גם כאן - בטיעון שבאופן עקרוני ניתן היה לדרשן במס הכנסה, אלא שהמוכר החליט מטעמיו שלו, לבחור במסלול פטור.
אף שההוראה חלה לכאורה רק על מי שהשכיר למגורים (ורק על התקופות בהן הושכרה הדירה למגורים), הרי שצפויה מחלוקת לא פשוטה גם בקשר לשאלה העובדתית. בהתאם להוראת הביצוע - בכל מקרה בו כתובת הדירה הנמכרת אינה זהה לכתובת מגורי המוכר (לפי בנק כתובות של רשויות המס), הרי שיש להניח כי היא שימשה להשכרה - אלא אם הוכיח הנישום אחרת. כתוצאה מכך, נישומים לא מעטים שקיימת דירה בבעלותם המשמשת לדוגמה למגורי למגורי הילדים, ככתובת שניה, או אפילו נותרה ריקה - צפויים להידרש ע"י רשויות מיסוי מקרקעין להוכיח כי לא השכירו את הדירה במהלך השנים!
ניתן בהחלט לחלוק על התקפות המשפטית של האמור בהוראת הביצוע. כך לדוגמה, כאשר ביקש המחוקק להתחשב בפחת גם כאשר לא נדרש בפועל (לדוגמה ביחס להשכרה החייבת במס של 10% לפי סעיף 122 לפקודה) - עשה זאת במפורש בפקודת מס הכנסה. העובדה שלא עשה כן ביחס להשכרה פטורה מלמדת כי אין מקום לייחוס רעיוני של פחת כאמור. זאת ועוד, ניתן גם לטעון כי אין מקום להכיר בניכוי פחת כנגד הכנסה פטורה, בדיוק כפי שאין מקום לקזז הפסדים כנגד הכנסה פטורה או החייבת בשיעורי מס נמוכים (ע"א 2/69 לה נסיונל).
עם זאת, בסוגיה אין הכרעה חד משמעית ועל כן טענות הנגד יפות בעיקרן ביחס למוכרים שאין באפשרותם לבקש פטור. לכל אלה הזכאים לפטור מוצע אכן לדרוש אותו, על מנת להימנע ממחלוקות מיותרות. לחילופין - ניתן לבקש במפורש במכתב הנלווה לדיווח כי אם וככל שבכל זאת יחול חיוב, הרי שאז ניתן יהיה להגיש בקשה לפטור בתוך 3 חודשים, וזאת בהתאם להוראת ביצוע מס' 10/97.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI