דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין "יום המכירה" לא תמיד יום אישור בהוצל"פ.
"יום המכירה" לא תמיד יום אישור בהוצל"פ.
דר' אלתר ושות' עורכי דין 29/07/08 |  צפיות: 3557

 מאת דר' אברהם אלתר, עו"ד

 

רשימה זו מטרתה ביקורת על החלטת ו. ערר 003033/04 רשימה זו מטרתה ביקורת על החלטת ו. ערר 003033/04

יצחק אמר נ' מנהל מס שבח. באותה עיסקה עלתה שאלת תחולת הרפורמה מ-7/11/01 על מכירת חלקת מקרקעין ואלו העובדות.

העסקה נשוא הדיון אושרה על ידי ראש הוצל"פ באוקטובר 2001. רפורמת ועדת רבינוביץ חלה ב-7/11/01. הרפורמה נתנה הקלות מס למכירות בתקופת הרפורמה (7/11/01 – 31/12/03). בחודש ינואר 2002, נכרת הסכם המכר נשוא הדיון. לפי ההסכם התחייב העורר (באמצעות כונס הנכסים) למכור את החלקה תמורת סכום של 100,000 דולר, בתוספת מע"מ, במידה ויחול על העסקה.

בהצהרה לרשות מיסוי מקרקעין הצהירו הצדדים לעסקה, כי הזכויות בחלקה נמכרו בינואר 2002, מועד כריתת חוזה המכר, ולא באוקטובר מועד אישור ראש הוצל"פ.

רפורמת ו. רבינוביץ חלה מ-7/11/01, על פי תיקון בשנת 2002 של חוק מיסוי מקרקעין. סעיף 48א1 (לתיקון מס' 50) העניק הנחות במס שבח למי שמכר זכויות במקרקעין בתקופה הקובעת שתחילתה ביום 7.11.2001 וסופה ביום 31.12.2003 (ובלבד שמדובר בזכויות שנרכשו לפני ה-7.11.2004, ושאין מדובר במכירה הנהנית משיעורי מס מופחתים). השאלה שהתעוררה היתה מהו יום מכירה של עסקה הטעונה אישור הוצל"פ. מנהל מיסוי מקרקעין סבר כי יום אישור ראש הוצל"פ באוקטובר 2001 הוא היום הקובע. על כך הוגש ערר.

הועדה דחתה את הערר בקבעה, כי יש לראות את יום אישור העסקה על ידי ראש ההוצל"פ כ"יום המכירה" לצורך החיוב במס שבח. ועדת הערר סמכה החלטתה על כך שאישור העסקה על ידי ראש ההוצל"פ הכולל את זיהוי החלקה, מחירה ואת זכויות הקונה, מקנה ודאות למימושה של עסקה. מתן האישור נעשה לאחר שהשתכללו כל פרטי העסקה, ההצעה והקבלה, ואישור העסקה, העניק לקונה זכות לקבל את זכותו חלקה. קבלת זכות זו מהווה אירוע מס, כאשר הסכם המכר רק גיבש סופית את רכישת הזכויות.

לדעתנו שגתה הועדה. ניתוח הרציונאל ביסוד קביעת בתי המשפט, כי אישור עיסקה בהוצאה לפועל הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח (רפלד, גן, אלדר שרון) יצר חריג לכלל לפיו יום חתימת ההסכם הוא יום ארוע המס לצרכי מס שבח (אלדר שרון מפי השופט שמגר). הכלל במס שבח הינו כי יום ההסכם הוא היום הקובע, ואילו רק לגבי עסקאות שהחוק קבע צורך באישור בית משפט כתנאי לחלותן נקבע מועד אישורן ע"י בית המשפט כיום המכירה. עסקאות כאלו הינן עסקאות שקטין צד להן (רפלד), עסקאות בעזבון, הוצל"פ וכיו"ב כונס נכסים או מפרק.

בדיקת פסקי הדין שקבעו את החריג לכלל ביחס ליום מכירה בעסקאות שתוקפן מותנה מכח חוק באישור בית משפט, מגלה כי בכל אותן עסקאות, מעובדותיהן עולה כי ההסכמה, קרי היסודות החוזיים לעיסקה (קיבול להצעה) הושלמו ערב הפניה לאישור בית משפט. אישור בית משפט היה האלמנט האחרון שנדרש לשכלול ההסכם. כמו הסכם המקבל תוקף פס"ד השואב כוחו משני מקורות, דיני חוזים ופסק הדין שאישר אותו. גם עיסקה בהוצל"פ (או כל עיסקה הדורשת אישור בית משפט) הינה עיסקה השואבת יסודותיה משני מקורות: דיני חוזים והצו, או פסק הדין שנתן לה תוקף משפטי. העיסקה לא קמה ונוצרת כאשר אחד משני יסודות אלו חסר. זאת אפילו קיימת הצעה מדוייקת ספציפית ומוגדרת, וקיים אישור בית משפט אך לא קיים קיבול, אין עיסקה זו באה לעולם לצרכי הדין הכללי, לצרכי מס שבח. השופט שמגר בפס"ד אלדר שרון, קבע כי תוקף העיסקה המשפטי הוא יום חתימת ההסכם, מפגש הרצונות, גם אם ביצועה מותנה בשורה של תנאים שחלק מהם ידחה אותה לזמן רב או אפילו יבטלה כליל. השופט שמגר קובע מנגנוני פיצויים כלכליים כדוגמת דחיית גביית המס (סעיף 51 לחוק), או הצמדת התמורה לפיה יחושב המס לשער המטבע החוזי; או הפחתת המס כשהוא צמוד לשער המטבע החוזי. נושאים אלו של התאמת המס לתמורה החוזית אינם מיושמים כיום כפי שאווה השופט שמגר בפסק דינו, אך מוסכם כי קיומם (או העדרם) אינם פוגמים ביסודות ארוע המס הוא יום שכלול ההסכם מבחינה חוזית. המועד בא כיום ההסכם. יישום כאמור למקרה של הסכם טעון אישור הוצל"פ, יביא אותנו למסקנה כי שגתה הועדה ביישום העקרונות דלעיל למקרה שבפניה. מקום בו ניזון הסכם גם מדיני חוזים וגם מאישור ראש הוצל"פ לא קיים הסכם מחייב מקום שאחד משני אלמנטים אלו חסר. חסרונו של היסוד המבוסס על דיני חוזים פוגם בקיומו של הסכם אפילו שאושר זה מכבר ע"י ראש ההוצל"פ. רק בהתקיים שני יסודו אלו גם יחד תקום ותהווה העיסקה ארוע מס לצרכי חוק מיסוי מקרקעין. יישום האמור לעובדות מקרה אמר נ' מנהל מיסוי מקרקעין, יוביל אותנו למסקנה כי אישור העיסקה ב-10/2001 ע"י ראש ההוצל"פ לא היה די בו ורק חתימת הצדדים על ההסכם בינואר 2002 הקים את ארוע המס ויצר עיסקה בעלת תוקף. אם היה רוצה צד לתבוע על סמך ההסכם קודם לחתימתו, גם לאחר אישורו ע"י ראש ההוצל"פ אם היה לו בסיס חוזי משפטי.

יוצא, איפוא, כי יום העיסקה הוא המאוחר מיום האישור של ראש הוצל"פ או יום חתימת ההסכם, ולא יום אישור ראש ההוצל"פ כזה ראה וקדש. בנסיבות אותו מקרה היתה למוכר זכות להנות מהקלות רפורמת רבינוביץ שחלו על מכירות החל מ-2/11/01.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI