דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (ב).
פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (ב).
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  19/06/08 |  צפיות: 3917

מאת: דר' א. אלתר, עו"ד, ג. רשטיק רו"ח, ז. קלר (משפטן)

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"), קובע כי בעל מקרקעין זכאי בתנאים מסוימים לפיצוי על פגיעה במקרקעין שאיננה הפקעה. פגיעה כזו מתבטאת בדרך כלל בירידת ערכם כתוצאה משינויים תכנוניים ביעוד המקרקעין, הקטנת אחוזי הבנייה, שינוי יעוד מקרקעין שכנים ועוד.סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"), קובע כי בעל מקרקעין זכאי בתנאים מסוימים לפיצוי על פגיעה במקרקעין שאיננה הפקעה. פגיעה כזו מתבטאת בדרך כלל בירידת ערכם כתוצאה משינויים תכנוניים ביעוד המקרקעין, הקטנת אחוזי הבנייה, שינוי יעוד מקרקעין שכנים ועוד.



פיצוי כזה, כאמור, הינו מובחן מפיצוי בגין הפקעת קרקע המתבצעת בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבנייה ולפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין , קובע כי פיצוי בגין הפקעה חייב במס שבח בשיעור 50% מהמס הרגיל. לעומת זאת, אין חוק מיסוי מקרקעין מתייחס כלל לפיצוי המתקבל בגין פגיעה במקרקעין שאיננה הפקעתם.

פיצויים לפי סעיף 197 הינם בעקרון עבור פגיעה בערכם של המקרקעין. בדרך כלל בזכויות הבניה. האם יש לראות בפגיעה זו משום מכירת זכות ? אם כן, איזו זכות נמכרה? האם זכות במקרקעין לפי הרשימה הסגורה של חוק מיסוי מקרקעין, או שמא נמכר "נכס" כהגדרתו בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה והפיצוי חייב במס רווחי הון.ייתכן כי אין ארוע מס כלל.

לפי גישה אחת, זכויות בניה הן זכויות במקרקעין, ולכן מדובר במכירה של "זכויות במקרקעין", לפי חוק מיסוי מקרקעין. בעניין ר.א.ר.ד (עמ"ש 1360/00) נבחנה חבות במס רכישה על מכירת זכויות בנייה בלא מכירת המקרקעין. בית המשפט הבחין בין מכירת זכויות בנייה במסגרת משפטית – כגון הסכם-מכר ותשלום תמורה. לבין הקצאת זכויות בנייה ע"י רשויות התכנון – שאיננה מכירה כאמור.

הגם שבעניין ר.א.ר.ד הייתה מעורבות רבה של רשויות התכנון, קבעה הוועדה עובדתית כי המדובר במכירת זכויות במקרקעין החייבת במס רכישה ולא בהקצאת זכויות בנייה החייבת בהיטל השבחה.

למסקנה דומה על חבות במס רכישה הגיע בית המשפט בעניין ס.ע.ן מרכזים (ו"ע 3011/99), וכן בסוגיית חיוב המוכר במס שבח בעניין דב גוטסמן (ו"ע 4771/98), שם מכר העורר זכויות בנייה בלתי מנוצלות שבמקרקעין שברשותו, בלא למכור את המקרקעין עצמן וחויב במס שבח מקרקעין על מכירה זו.

לפי גישה שנייה, זכויות הבניה הינן זכויות מנהליות ולא קנייניות והן מנותקות מהמקרקעין (כך למשל ניתן לנייד זכויות בניה בנפרד מהמקרקעין), ולכן אין אפשרות למסות את הפיצוי מכוח חוק מיסוי מקרקעין, אלא דינו להיות ממוסה כרווח הון לפי חלק ה' לפקודה, מאחר שמדובר במכר של זכות ראויה (כפי שנפסק בעניין אברך – ע"א 182/72).

אנו מציעים לאמץ גישה שלישית הנסמכת על דיני הקניין הכלליים, ולפיה יש לראות בפגיעה הגוררת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב כפגיעה מנהלית ולא קניינית, דהיינו פגיעה שאיננה בגדר פגיעה בזכות במקרקעין ואפילו לא פגיעה בזכות שימוש שיכולה הייתה להיחשב לזיקת הנאה, אלא פגיעה שתיבחן לפי פרק ה' לפקודה. בחינה כזו עשויה להעלות ספק אם יש לראות את הזכות כנמכרת לפי ההגדרה שבסעיף 88 לחלק ה' לפקודה, משום שמעולם לא הייתה בידי בעליה קודם לקבלת היתר בניה ותב"ע ספציפית.

גישה זו נתמכת מפסיקתו בית המשפט העליון לאחרונה בעניין תנובה (ע"א 24/05) בה דנו ברשימתנו מלפני שבועיים. נזכיר כי במקרה זה נקבע עובדתית כי כל הפיצוי שקיבלה תנובה היה בגין הפקעה, ולכן היווה "עסקה" החייבת במע"מ, אולם בית המשפט העליון ציין במפורש כי איננו מתייחס לשאלה העקרונית האם פיצויים במסגרת סעיף 197 לחוק התו"ב הנם "עסקה" לצורך חוק מע"מ כגישת בית המשפט המחוזי, ובכך למעשה נדחתה קביעתו של בית המשפט המחוזי ממנה עולה כי אף אם היו משולמים פיצויים מכוח סעיף 197 בלבד ללא הפקעה, הרי שגם אז יש לראות בתשלומם "עסקה" חייבת במע"מ.

קביעתו של בית המשפט העליון דומה לגישתנו כי מכירת זכויות איננה מהווה "מכירת זכות במקרקעין" ויש לבוחנה לפי פרק ה' לפקודה. בכל מקרה נציין כי גם אם תתקבל הדעה (השגויה לדעתנו) כי פיצוי עבור זכות מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב מהווה "מכר" לעניין חוק מע"מ, הרי שעדיין אין הוא לדעתנו זכות במקרקעין הבאה בשערי חוק מיסוי מקרקעין, אלא לכל היותר זיקת הנאה שתיבחן לאור פרק ה' לפקודת מס הכנסה העוסק במיסוי רווחי הון, ולאור הספק בדבר קיומה של "מכירה" של זכות זו כהגדרתה בסעיף 88 לפקודה.

נציין כי גם בעניין דב גוטסמן (לעיל) טען העורר כטענה חלופית כי מכירת זכויות הבנייה נכפתה עליו, ולכן יש לראותה כמכירה כפויה ואת התמורה כפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב. בית המשפט אמנם קבע עובדתית כי המכירה לא הייתה כפויה, אך בדומה לעניין תנובה נמנע מפורשות מלעסוק בשאלה העקרונית שהעלה המערער, ועל כן הותיר פתח לפרשנות הראויה לדעתנו כפי שהוצגה לעיל.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI