דף הבית מיסים מס ערך מוסף מהפיכה: קבלנים חייבים מע"מ על פקדונות בבנקים
מהפיכה: קבלנים חייבים מע"מ על פקדונות בבנקים
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  03/08/08 |  צפיות: 15534

אבי פרידמן, עו"ד

חברת ח. מיתר לבניין בע"מ בנתה דירות בפרויקט בנה ביתך בשכונת עמישב בפ"ת. במסגרת ההסכם עם הרוכשים מכרה החברה למעשה שירותי בנייה. העסקה נעשתה באמצעות ליווי פיננסי של בנק שם הפקידו הרוכשים את כל הכספים בסך של כ 36 מיליוני ש"ח בתוספת מע"מ, אשר מהם, שולמו לחברה הבונה תשלומים לפי התקדמות הבנייה. עבור תשלומים ששוחררו לפי התקדמות הבניה קיבלו הרוכשים חשבוניות כדין ומס הערך המוסף הועבר לרשויות כנדרש.חברת ח. מיתר לבניין בע"מ בנתה דירות בפרויקט בנה ביתך בשכונת עמישב בפ"ת. במסגרת ההסכם עם הרוכשים מכרה החברה למעשה שירותי בנייה. העסקה נעשתה באמצעות ליווי פיננסי של בנק שם הפקידו הרוכשים את כל הכספים בסך של כ 36 מיליוני ש"ח בתוספת מע"מ, אשר מהם, שולמו לחברה הבונה תשלומים לפי התקדמות הבנייה. עבור תשלומים ששוחררו לפי התקדמות הבניה קיבלו הרוכשים חשבוניות כדין ומס הערך המוסף הועבר לרשויות כנדרש.



השאלה עסקה בחיוב מע"מ על ריבית שנצטברה בחשבון הליווי קודם להוצאת החשבונית ע"י הקבלן. חשוב לציין כי בהסכם בין הרוכשים לחברה נקבע כי פירות הפיקדון הכספי הינם של החברה הבונה. הכספים ששולמו ע"י הרוכשים הופקדו בחשבון מיוחד והושקעו בפיקדונות מסוגים שונים.
עד תום הפרויקט הניבו פיקדונות אלו פירות בסך של כ 11 מיליוני שקלים, אשר נרשמו בספרי החברה כהכנסות פיננסיות פטורות ממע"מ.

נזכיר כי קבלן חייב במע"מ על בסיס מזומן. מעובדות המקרה עולה כי הפקדת הכסף לחשבון ליווי לא נחשבה כתקבול מזומן, ואילו שחרור הכסף ע"י הבנק לקבלן לפי ההתקדמות נחשב לתקבול מזומן ורק אז הוצאה חשבונית מע"מ.

רשויות המס טענו כי לפי ההסכם, המחיר האמיתי של עסקת הבנייה כולל גם את פירות הפיקדונות ולפיכך מחיר העסקה הינו שונה מכפי שהוצג ויש לשלם מע"מ על ההפרש שבין המחיר החדש הכולל את הפירות לבין המחיר המקורי ללא הפירות.

בימים אלה, ניתן ע"י כב' השופטת דניה קרת מאיר פסק דין הקובע כי הכספים שמקורם בהכנסות מריבית פק"מ, הפרשי שער, ריבית על פיקדון צמוד דולרי והפרשי ערך מפיקדונות קרנות נאמנות אינם פטורים ממס ומהווים חלק בלתי נפרד ממחיר העסקה גם אם בחוזה נקבע מחיר אחר.

במהלך הדיון נדרשה השופטת למספר החלטות מעניינות ולהלן נסקור את עיקריהן:
1. טענת החברה כי מדובר בחשבון בבעלותה נדחתה לנוכח מבחן הזיקה ממנו עלה כי חשבון הבנייה קרוב יותר למשתכנים מאשר לחברה הבונה. לחיזוק החלטה זו הובאו פסקי הדין 1794/95 חייק נ' בנק הפועלים, פ"מ מחוזיים תשס"ב חלק ראשון, 529 וכן ע"א 2539/01 יוסף עובדיה ובניו נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, תק-מח, 2005 (4) 7293 שם נותחה שיטת הליווי הפיננסי המביאה לתובנה לפיה הרוכש הופך למעשה ל"שותף" של הבנק לעניין החשבון.
2. האם הפירות הם חלק מהתמורה המשתלמת על ידי המשתכנים בגין הדירות ?.
התשובה לשאלה זו הינה חיובית ונלמדת בין השאר מנוסח הסעיף בהסכם בין החברה לרוכשים, הקובע כי לחשבון הבנק יופקד המחיר הפאושלי הסופי בצירוף הפרשי הצמדה למדד הבנייה. כמו כן נקבע כי ביצוע ההפקדה עוצר ומפסיק את ההצמדה למדד. יחד עם זאת, נקבע, כי פירות החשבון שייכים לחברה הבונה. נמצאנו למדים אם כך כי הפירות הינם חלק ממחיר העסקה באשר הם משקפים את המחיר הממשי כנדרש בסעיף 7 (2) לחוק מע"מ:
7 "מחירה של עסקה הוא התמורה שהוסכם עליה, לרבות -
(2) כל הוצאה אחרת בביצוע העסקה שעל פי ההסכם על הקונה להחזירה לרבות עמלה או ריבית בשל תשלום לשיעורין, ריבית או כל תשלום אחר בשל פיגור בתשלום ופיצויים בשל הפרת ההסכם כשאין עמה ביטול העסקה, ולרבות מחירן של אריזות".

תמיכה בהחלטה זו עולה גם מפס"ד ע"א 683/89 רמט בע"מ נ' מנהל המכס והמע"מ, מיסים ה/6, - 48. שם נקבע כי דמי הצמדה הינם חלק מהמחיר. לכך, יש להוסיף את העובדה כי חברת הבנייה דיווחה על קבלת הכספים רק לאחר שחרורם מהחשבון. והנה מפס"ד ע"א 733/89 ארם משחקים נ' מס ערך מוסף גוש דן, מיסים ו/5, - ה – 341 עולה כי באותו המקרה בקשה החברה לשלם את המס כולו מיד אולם רשויות המס התנגדו ולפיכך נקבע כי ההצמדה אינה חלק מהמחיר .
בנוסף, הובא לתמיכה גם פס"ד ע"א 1671/92 מאיר חברה למשאיות בע"מ נ' מנהל מע"מ, מיסים ט-2 ה/160 , שם נקבע כי מעניין ארם משחקים עולה המסקנה כי אם מועד החיוב במס חל לאחר שנצברו הפרשי ההצמדה וטרם שולם מס ערך מוסף על התמורה, הרי ששוויי התמורה כולל גם הפרשים אלה.

3. טענה נוספת של החברה הייתה כי יש לראות בהכנסת הפירות פיצוי נזיקי פטור ממס ואשר היא זכאית לו עקב הנסיבות המיוחדות של הפרויקט אשר בוצע באופן שונה ומגביל לעומת תנאי השוק החופשי. גם טענה זו נדחתה לנוכח העובדה כי למעשה שולמו הסכומים, כאמור, על פי הסכם מפורש בין הצדדים אשר כלל מנגנון ליווי מוסכם וידוע מראש של כל התנאים.

סוף דבר
1. בנתוני פסק הדין הפירות הינם חלק ממחיר העסקה ואינם עומדים כהכנסה פיננסית נטולת זיקה ופטורה מהמס.
2. אילו הוצאה לרוכשים חשבונית מס אחת עם ההפקדה בתחילת העבודה במקום חשבוניות על מזומן ששוחרר מחשבון הליווי עם התקדמות העבודה והיה מתחייב במע"מ, היה בכך כדי להצביע על מחיר הקרן כמחיר סופי, בהתאם היה צריך לשנות ולהתאים את ההסכם עם הדייר/הקונה. או אז הפירות לא היו נחשבים כחלק מהמחיר והיו פטורים בנסיבות אלא ממע"מ.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI