דף הבית מיסים מיסים פטורי מס שבח לדירת מגורים, סדר המכירות הנכון!
פטורי מס שבח לדירת מגורים, סדר המכירות הנכון!
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  03/08/08 |  צפיות: 3784

זיו שרון, עו"ד ; אלון חשאי (משפטן)

כידוע, קיימים אמנם 5 פטורים לדירות מגורים בחוק מיסוי מקרקעין, אולם כעקרון הפטורים הנפוצים הינם הפטור של אחת ל-4 שנים (סעיף 49ב(1)), פטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) ופטור לדירת ירושה כאשר למוריש היתה דירה אחת בלבד, היורש הוא בן זוג או צאצא והמוריש לו היה מוכר היה זכאי לפטור (סעיף 49ב(5)).כידוע, קיימים אמנם 5 פטורים לדירות מגורים בחוק מיסוי מקרקעין, אולם כעקרון הפטורים הנפוצים הינם הפטור של אחת ל-4 שנים (סעיף 49ב(1)), פטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) ופטור לדירת ירושה כאשר למוריש היתה דירה אחת בלבד, היורש הוא בן זוג או צאצא והמוריש לו היה מוכר היה זכאי לפטור (סעיף 49ב(5)).



לאור העובדה כי מחד יש צורך לבחור את מסלולי הפטור מראש, בעת הדיווח על המכירה, ומאידך יש לתכנן נכון גם את המכירות העתידיות. נציין מספר קשרי גומלין בין הפטורים ונבדוק את היחסים ביניהם, ואלו ישפיעו על השאלה באיזה פטור לבחור ומתי.

ראשית ידוע כי מכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) איננה מבזבזת פטור לפי סעיף 49ב(1) ואינה גורמת לספירה מחדש של תקופת 4 השנים בפטור 4 השנים כך שמבחינה זו הינה נוחה ביותר.

שנית, מכירה של דירה יחידה מקום בו אין יותר מדירה אחת בו זמנית ולאורך 4 שנים לא היתה יותר מדירה אחת אפשרי באופן מיידי לאחר שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(1). זאת כיוון שמגבלת 18 החודשים שבסעיף 49ב(2) בין מכירה למכירה, חלה רק על מכירות לפי סעיף 49ב(2). לכן נטיית הלב והמוח תהיה לאור כל האמור לעיל לסמן קודם כל פטור לפי 49ב(5) על דירה כדירת ירושה אם נכנסים לתנאיה כיוון שאיננה מבזבזת פטור. אם אין דירת ירושה הנטייה תהיה לסמן פטור לפי סעיף 49ב(1), ורק אח"כ נוטה לבקש פטור סעיף 49ב(2).

כמו כן, מכירת חלק מדירה שהינו פחות מ- 25% - יכול קטגורית להתבצע אך ורק לפי סעיף 49ב(1) או 49ב(5) אם נכנסים לתנאיו, כיוון שסעיף 49ב(2) מתריג דירה כאמור במפורש. עם זאת עולות עוד מספר שאלות מעניינות אשר לא ניתנה להם עד היום תשובה מוחלטת בפסיקה.

ראשית האם קיומה של דירת ירושה מהווה דירה נוספת לצרכי סעיף 49ב(2) המונע שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2). הבעייה מתעוררת מקום שהחלק בירושה עולה על 25% כיוון שאחרת ממילא חזקת הדירה היחידה שבסעיף 49ג משאירה מצב משפטי כדירת מגורים יחידה. הבעייה מתעוררת באופן מהותי בין היתר, כיוון שלא תמיד אדם יודע בזמן הנכון כי ירש. זאת כיוון שדרכו של עולם הינה כי קביעת יורש נעשית מאוחר ובדיעבד לאור העובדה כי משפטית קובע החוק כי כבר במות אדם עובר עזבונו ליורשיו.

הבעייה מתחדדת כאשר למוריש דירת ירושה אחת בלבד אשר עשויה להיכנס לתנאיו של סעיף 49ב(5). ניתן לטעון כי אם דירה כזו במפורש לא מבזבזת פטור לפי סעיף 49ב(1) וזוכה לפטור עצמאי – כלומר היא שקופה לחלוטין ממילא איננה קיימת. יש להתייחס אליה ככזו גם לצרכי סעיף 49ב(2), ולהשאירה כדירה שאינה פוגעת בחזקת הדירה היחידה, זאת הגם שהתייחסות כזו אינה רשומה מפורשות בסעיף 49ג כחריג לדירה יחידה.
ניתן לטעון טיעון תכליתי וכלכלי לא מילולי זה בין היתר לאור העובדה כי 49ב(2) ו- 49ג פורשו בפרשת אדית וחיים שוורץ ב-2 נקודות באופן כלכלי ולא מילולי. מחד נקבע יום רכישה של דירה מחליפה לא כיום רכישת הקרקע אלא כיום בו הושלמה הדירה. כמו כן נקבע בפרשה זו כי מטרתם ותכליתם של הסעיפים מאפשרת אף החלפה כפולה של דירות במסגרת סעיף 49ג. דהיינו גם החלפתה של דירה מחליפה בתקופת 4 שנים לא תפריע למתן פטור לפי סעיף 49ב(2). דווקא פסיקה מרחיבה זו עלולה לעורר בעייה בדיעבד כי במקרה מסוג זה הגם שנטיית הלב במכירה ראשונה תהיה לסמן פטור לפי סעיף 49ב(1), בדיעבד יתגלה כי הפטור הנכון הינו לפי סעיף 49ב(2). יש לקוות כי לאור התכלית המנהל יגלה ליברליות בנקודה זו.

שאלה נוספת הקשורה בקשרי הגומלין הללו הינה האם הקביעה המילולית בסעיף 49ד הקובעת כי גם דירה באמצעות תאגיד פוגעת בחזקת הדירה היחידה לצורך סעיף 49ב(2), הינה רלבנטית גם לצורך הדירה האחת המופיעה כתנאי לפטור בסעיף 49ב(5). רוצה לומר, האם נשללת האפשרות להפעיל את סעיף 49ב(5) אצל יורשי מוריש אשר היתה דירה אחת בלבד בבעלותו בירושה ודירה נוספת באמצעות תאגיד. מילולית ודאי לא ניתן לשלול את הפטור. עם זאת יש לבחון האם תכליתית יש בדירה נוספת של מוריש, המוחזקת באמצעות תאגיד, כדי לשלול מיורשיו את תחולת סעיף 49ב(5). הגם שלכאורה ניתן להשליך את תכלית סעיף 49ב(2) גם על סעיף 49ב(5) מסקנתנו הינה שונה. בסופו של דבר יש לזכור את תכליתו של סעיף 49ב(5) כפטור סוציאלי שנועד לגרום לכך שיורשים פוטנציאליים לא ידחפו מורישים פוטנציאליים למכור מסיבות מס בערוב ימיהם דירת מגורים שלהם. לכן לגישתנו, לאור העובדה שממילא קיים תנאי נוסף לפיו המוריש יהיה זכאי לפטור במכירת דירת מגוריו לו היה חי, התנאי של קיום דירה יחידה, מטרתה לפי הבנתנו הינה לא לגרום לתכנון מס בין דירות שונות הזכאיות לפטור. אך לטעמנו אם ממילא הדירה הנוספת אינה זכאית לפטור כיוון שאיננה מוחזקת בידי יחיד, לא נפגעת התכלית ולכן אין להפעיל גם לא תכליתית את מגבלת סעיף 49ד על סעיף 49ב(5) .

נציין בנוסף כי מקום שבו בידי אדם 1/5 דירה שלא מירושה ועוד דירה שלמה, הבחירה בפטורים תהיה כדלקמן. ראשית, תימכר 1/5 הדירה לפי סעיף 49ב(1) אם חלפה תקופת 4 שנים ממכירה קודמת, ומיד לאחריה תימכר הדירה השלמה בפטור לפי סעיף 49ב(2) שכן נכנסים לתנאיו בהיות הדירה הנוספת דירה הנכנסת לתחולתו של סעיף 49ג . מכירה בסדר הפוך איננה אפשרית ותאלץ לתקופת המתנה של 4 שנים, באה כניסה בסיסית לנעליו של סעיף 49ב(2) .
זהו אך מגוון מן הבעיות ביחסי הגומלין בין הפטורים השונים.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI