דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל חלק ד': האמנה עם יוון ככלי מיסוי
השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל חלק ד': האמנה עם יוון ככלי מיסוי
דר' אלתר ושות' עורכי דין 19/05/08 |  צפיות: 3440

דר' אברהם אלתר, עו"ד; אורי כליף, עו"ד

בהמשך לשתי הרשימות הקודמות, במאמר זה בסדרה נציג את אמנת המס בין ישראל ליוון ככלי להקטנת נטל המס החל בהשקעות נדל"ן בישראל או ביוון כאשר ברשימות הבאות נדגים תכנוני מס נוספים ביחס לדרכי השקעה בנדל"ן בארה"ב. בהמשך לשתי הרשימות הקודמות, במאמר זה בסדרה נציג את אמנת המס בין ישראל ליוון ככלי להקטנת נטל המס החל בהשקעות נדל"ן בישראל או ביוון כאשר ברשימות הבאות נדגים תכנוני מס נוספים ביחס לדרכי השקעה בנדל"ן בארה"ב.



מיסוי מקרקעין על-פי מרבית אמנות המס שישראל צד להן
ככלל, אמנות המס שישראל צד להן (כיום, 44 אמנות) מקנות זכות מיסוי ראשונית למדינה בה מצויים המקרקעין הנמכרים. דין זהה חל ברוב האמנות גם במכירת מניות ב"חברת מקרקעין" (להוציא: אוסטריה, דנמרק, נורווגיה, סלובקיה, צ'כיה ושוודיה). לעניין זה, "חברת מקרקעין" מוגדרת, דרך כלל, כחברה שיותר ממחצית משווי נכסיה מורכב - במישרין או בעקיפין - ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת (מדינת-המקור). יחד עם זאת, האמנות לא מעניקות פטור ממס במדינת המושב של מוכר המניות/המקרקעין, ובידיה נשמרת, לכן, זכות מיסוי שיורית על הרווחים האמורים.

האמנה עם יוון
להבדיל מהאמור לעיל, סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון (בתוקף מ- 1.1.1999) קובע הסדר מיסוי ייחודי: מקום שתושב-ישראל מוכר מקרקעין ביוון או מניות ב"חברת מקרקעין" יוונית – אשר מעל ממחצית שווי נכסיה נובע ממקרקעין המצויים ביוון – ליוון מוענקת זכות מיסוי בלעדית; משמע, ישראל לא רשאית להטיל כל מס. כלל זה חל גם בכיוון ההפוך, דהיינו- לגבי מקרקעין או "חברת מקרקעין" בישראל הנמכרים על ידי תושב יוון.

תכנון מס - תושב ישראל יכול למכור מקרקעין בישראל בפטור ממס - כיצד?
כתוצאה מהוראה ייחודית זו באמנה, תושבי ישראל, המחזיקים בקרקעות עתירות שבח במדינת ישראל, יכולים למכרן ללא מס ישראלי כלל, וזאת כפי שנתאר להלן. בשלב הראשון, בעלי הקרקעות יעבירו אותן לחברה בבעלותם מכוח סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת תוך תשלום של מס רכישה בלבד. בשלב השני, אותה חברה ישראלית, תדאג לרכוש מקרקעין ביוון אשר שוויים עולה על שווי המקרקעין בישראל ושאר נכסי החברה. בשלב השלישי, ימכרו בעלי המניות הישראלים את מניותיהם, וזאת ללא תשלום מס בישראל, בשל הוראת סעיף 13 לאמנה עם יוון. ליוון ניתנת אמנם זכות מיסוי בלעדית על-פי האמנה במכירת המניות, אולם על-פי הדין הפנימי היווני, ככל הנראה, לא יחול מס כלשהו בעסקה. ראשית, רווח ההון הגלום במכירה נובע כולו מן הקרקע והנכסים בישראל (ולא מן הקרקע היוונית שנרכשה לאחרונה). שנית, לפי הדין היווני הפנימי רווח הון ממכירת מקרקעין פטור ממס. שלישית, כל אימת שהחברה לא תיחשב כתושבת יוון - מכירת מניותיה תהא פטורה ממס שם בידי תוב חוץ, ואף אם יחול מס ביוון, שיעורו יהיה נמוך יחסית לעומת המס הישראלי.

תכנון המס המוצע, המאפשר את הורדת המס הכולל על שבח המקרקעין בישראל, אל השיעור שחל ביוון, יכול גם להוות כלי מיקוח מול רשויות המס בישראל, אליהן ייגש הנישום ויבקש (במסגרת אישור מראש) הקלה מן המס. ללא מתן הקלה זו, יטען הנישום, כי משרכש נכסי מקרקעין ביוון זכאי הוא לא לשלם כלל מס בישראל לפי האמנה.

תכנון מס הפוך - תושב יוון יכול למכור נכסים ביוון, לרבות מקרקעין, ללא מס כלל
תכנון המס דלעיל, יעיל אף לגבי תושבי יוון. תושב יוון, בעל חברה, המחזיקה נכסים אחרים עתירי רווח הון ביוון (כדוגמת, מניות בחברה יוונית) החפץ למכרם ללא מס שם, יבצע את הפעולות הבאות: תחילה ירכוש, באמצעות אותה חברה, מקרקעין בישראל אשר שוויים יעלה במקצת על שווי שאר נכסי החברה. מיד לאחר רכישה זו, ימכור את מניות חברתו, תוך הגשת דיווח על מכירת מניות באיגוד מקרקעין לרשויות מס שבח בישראל. לגישת רשויות אלה, מקרקעין בחו"ל אינם שוללים איגוד מסטטוס של "איגוד מקרקעין", לעניין חוק מס שבח . רשויות המס בישראל, עת מסותן את מכירת המניות, תטלנה מס על השבח שנוצר במכירה של הקרקע הישראלית בלבד. זוהי הדרך לחישוב שבח במכירת מניות של "איגוד מקרקעין". ובענייננו – השבח על הקרקע בישראל הוא אפס.
תיתכן טענה אחרת של רשויות המס בישראל, לה אנו מסכימים, כי עצם קיומם של נכסים נוספים ומקרקעין בחו"ל בחברה היוונית, שולל את היותה "איגוד מקרקעין". בשל כך תטענה רשויות המס, כי יש להטיל מס רווחי הון רגיל בישראל במכירת המניות, וזאת לפי הוראות חלק ה' לפקודת מס הכנסה. לטענה זו נשיב, כי גם אם המס שיש להטיל במכירת המניות הוא מס רווחי הון (ולא שבח), הרי שסעיף 89(ב) לפקודה מאפשר לחייב במס רק את חלק הרווח המתייחס לנכסים הנמצאים בישראל (הקרקע בישראל בלבד), שכן המוכר אינו תושב ישראל. הטלת מס רווחי הון ישראלי, לפי גישה זו, אינה אפשרית וזאת משתי סיבות נוספות: האחת – מקרקעין מוצאים מהגדרת "נכס" לעניין חלק ה' לפקודה (מכוחו מוטלים מיסי רווח הון בישראל), והשניה – בקרקע שנרכשה לאחרונה בישראל, לא גלום כל רווח שכן מימוש המניות נעשה בסמוך לאחר רכישתה.
מכאן שאף שלישראל, מכוח הוראות האמנה, זכות מיסוי בלעדית על הרווח, בפועל, לנוכח דיני המס הפנימיים של ישראל לא ניתן יהיה להטיל כל מס במכירת המניות ע"י תושב יוון.
באשר למיסוי מכירת המניות ביוון: התושב היווני לא יצטרך, לאור הוראות סעיף 13 לאמנה, לשלם שם מס כלל שכן מכר הוא "חברת מקרקעין" שמעל למחצית שווי נכסיה נובע ממקרקעין המצויים בישראל.

הגבלת הטבות
לסיום דברינו יש לציין את הוראות סעיף 24 לאמנה עם יוון, הקובע כי בעת ניצול לרעה של אמנת מס, לצורך הפחתת המס הישראלי או היווני, לפי העניין – באפשרות רשויות המס להגביל את הטבות האמנה על הנישומים הנדונים. ברם, סמכות זו כפופה לנוהל הסכמה הדדית (כאמור בסעיף 25 לאמנה), שבדרך כלל לא מתבצע בפועל. החלת סעיף 86 לפקודת מס הכנסה (עסקה מלאכותית) על אמנת המס היא בוודאי בעייתית ואינה מקובלת מבחינת המשפט הבינלאומי פומבי. לאור זאת, נראה לנו, כי ללא נימוקים כבדי משקל וללא שיתוף פעולה בין רשויות המס שבנדון, לא ניתן יהיה להתעלם מתכנוני המס שהוצעו לעיל.
ברשימה בשבוע הבא נפרט כאמור תכנוני מס להשקעה בנדל"ן בארה"ב.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il



 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI