דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג').
בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג').
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  16/05/08 |  צפיות: 3833

מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד; גיא רשטיק, רו"ח

בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.


כב' השופט מזכיר את פס"ד עמ"ה 520/01 וופיה מוסא ואח' נ' פ"ש י"ם מיסים טז/6 ה-29, בהתייחסו לסיווגה של העסקה.
לדעתנו, אזכורו של פס"ד זה, לא הייתה זהירה דיה. שכן באותו מקרה, להבדיל מעניין בר-בנין, הוסכם מפורשות כי דמי השכירות יינתנו-ישולמו, בעיקרם ע"י הריסת מבנה נוכחי והקמת מבנה מסחרי של 3 קומות, מרתפי חניה ומחסנים.
ההבחנה בין שני פסקי הדין הינה קרדינלית. קביעת השופט כי כאן כמו שם, שווי ההשבחה ייזקף כהכנסה אצל המשכיר (בטכניקה ישומית שונה אמנם שעליה הרחבנו בשבוע שעבר), מהווה הסתמכות מוטעית במשתמע על הלכה שונה מהותית בעובדותיה.
בית המשפט לא ראה צורך מיוחד בענין וופיה בדיון לגבי "מבחן המתנדב" ובדיון לעניין עצם חיובו של המשכיר במס, מהסיבה שהבנייה לא היתה "התנדבותית" ונעשתה בהתאם להסכם מסחרי שנחתם בין הצדדים, כאשר אפילו הצדדים עצמם היו תמימי דעים כי יש במקרה דנן הכנסת שכירות וכמובן הוצאת שכירות כצידו השני של המטבע.
בשלב ההוכחות בבית המשפט, הפלוגתות נסובו בעיקר על מועד החיוב במס של "שווי ההטבה", כאשר בסופו של דיון קבע השופט מ. גל כי יש לקבוע את השווי כפי שהיה במועד גמר בניית המבנה. אין ספק כי הקריטריון שקבע השופט, לעיתוי חיוב הבניה שהיוותה דמי שכירות מוסכמים, ראוי לביקורת נוכח פסיקת השופט לנדוי בנושא בענין מנחם ובענין א.ב., עם זאת, אין מקום להיקש מעניין וופיה לעניין בר בנין, שכן בעניין בר-בנין הבניה של השוכר לא היוותה דמי שכירות מכח ההסכם.

יש צורך להזכיר לדידנו גם את פסיקתו של ביהמ"ש בעניין גלדשטיין, עמ"ה 274/89 גלדשטיין נ' פ"ש ת"א 1, מיסים ז/1 ה-13, לפיה קיימת חשיבות מכרעת לעובדה שהחברה (אשר השתמשה במקרקעין ובנתה עליו) בנתה את המבנה לצרכיה ואפילו התייחסה אל המבנה כאל רכושה הקבוע במאזן, אשר בוקר ואושר על ידי רואה החשבון שלה.
בית המשפט קבע באופן נחרץ כי מקום בו בחרו הצדדים לסטות מדיני הקניין משיקולים שאינם עניינם של דיני המס, הרי שכל סטייה מקביעתם של הצדדים וכל ניסיון סיווג שונה (במקרה דנן ע"י רשויות המס) תהיה היא המלאכותית. ביהמ"ש בסטותו מעקרונות דיני הקניין ואימוץ מבחן "המאזן", קבע כי החברה השקיעה בבניית הנכס מרצונה החופשי והתייחסה אל הנכס מנהג בעלים וכללה אותו במאזנה, לפיכך אין לראות בסכומים שהושקעו, כהלוואה לבעלים הפורמליים של הנכס.
צדקו פרקליטיה של המערערת בעניין בר-בנין באומרם כי גם אם לחילופין נצמחה טובת הנאה כלשהי, אליבא דהשופט או פקיד השומה, הרי שלאור התשלומים השוטפים וההתחייבות לשלם את שווי השיפורים בסוף תקופת השכירות, בהכרח יועתק "מועד ההנאה" ממועד תום הבנייה/שיפור (כפי שהיה נכון אולי לקובעו אם המקרה היה דומה למקרה כגון וופיה מוסא) לתום תקופת השכירות.
לסיכומם של דברים, לא היה מקום לדידנו להשוות בין המקרה בעניין בר-בנין למקרה של וופיה מוסא, בייחוד אם ברקע רועמות קביעותיו של השופט פלפל בעניין גלדשטיין, לפיכך באם ננסה למצוא את שביל הזהב בוויה דולורוזה זו, הפתרון לדידנו הינו המתנה לתום תקופת השכירות וחיוב במס על שווי השיפורים במושכר (אם יהיה כזה לאחר לקיחת כל ההפחתות אמורות לעיל בחשבון) במועד זה, כנטיית השופט לנדוי בהילכת שבתאי מנחם בעליון.
לבסוף מספר מילים על התיזה הכלכלית של השופט. הלה יוצא מההנחה כי לבעלים קמה הנאה מיידית בעת סיום הבנייה מאחר והוא היה יכול לשעבד את הנכס לפי ערכו בהתחשב בבניה.השופט לא לקח בחשבון כי כל משעבד היה מנכה את ערך החכירה ל-15 שנה מערך הנכס לצורך שיעבוד, שכן מימוש נכס מושכר הינו לאחר ניכוי ערך השכירות לצרכי מימוש. דרך זו הייתה מביאה את ערכו של הנכס לכדי 20%-25% משוויו בשוק, דבר שהיה מרוקן מתוכן את שוויו בהתחשב בתשלומים שהשופט הורה לנכותם. דרך אחרת לחישוב שמאי של הנכס הינה היוון דמי השכירות הצפויים, אולם אלו שולמו כולם מראש כזכור.שתי התוצאות במקרים אלו, לפי שיטת השופט הינן ערך נוכחי אפס ובניכוי התשלומים הצפויים אולי הפסד מדמי שכירות שניתן לקזזו כנגד דמי השכירות הפרותיים ששולמו מראש והחייבים מס הכנסה לפי פסיקתה של הגברת אופיר באותו נושא. לבסוף, זו הפעם הראשונה ששופט יוצא מההנחה כי ערך לצורך שיעבוד או בטחון מהווה ערך כלכלי לחיוב של בנייה כדמי שכירות. מוטב אילו היה מזמין מומחה כלכלי ניטרלי לוודא אם התיזה הינה מעשית או תיאורטית ושמא אין לה גם בסיס כלכלי תאורטי. בירור כזה מוטב שהיה נעשה לפני פסק הדין ולא אחריו כפי שקבע השופט בהחזירו הדיון לפקיד השומה. התוצאה כי אם תתעקש בר-בנין, עוד תקבל החזר מס מפסיקתה של כב' השופטת אופיר. מכל מקום סביר כי לאור הסיבוך שנוצר נזכה לסיבוב נוסף בערכאות, אולי אצל כב' השופט שדן בפרשה זו.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI