דף הבית מיסים מיסוי מקרקעין בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  15/05/08 |  צפיות: 3521

 דר' אברהם אלתר, עו"ד , 06/02/2006

דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום. מבחנו העיקרי של השופט היה מבחן אוביקטיבי של תוספת ערך הצומחת למחכיר עקב בניית השוכר. השופט ניתק את מבחן החיוב ממבחן המתנדב המסורתי..., לכך קיימות הסתייגויות רבות.דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום. מבחנו העיקרי של השופט היה מבחן אוביקטיבי של תוספת ערך הצומחת למחכיר עקב בניית השוכר. השופט ניתק את מבחן החיוב ממבחן המתנדב המסורתי..., לכך קיימות הסתייגויות רבות.


נתחיל את הביקורת מסטיית השופט מהיבטי הדין האזרחי. נניח כי היה השוכר מגלה שדה נפט במגרש, האם גם אז עליית ערכו של המבקש הכנסה מדמי שכירות בידי הבעלים. הדוגמא הינה תאורטית שכן מחצבים אלו קמים לקנין המדינה, אך ברור כי לא כל יתרון שהשוכר מגלה בקרקע הינם דמי שכירות של הבעלים. נניח כי השוכר גילה כי זהו בנין בעל ערך היסטורי או שהפך את המושכר למותג כמו מועדון שיש לו מוניטין וקהל רב (האומן 17 בת"א שהינו על שם רחוב בי-ם) האם גם אז יהיה בהעלאת ערכו של המושכר על ידי מיתוגו על ידי השוכר (ללא בנייה) משום הכנסת דמי שכירות של המשכיר. דוגמאות אלו ממחישות את תעוזתו של כבוד השופט שסטה ממבחני הדין הכללי בצורה כה ניכרת. לדעתנו, אם ההסכם איננו כולל את התמורה מצד השוכר באופן חוזי, מפורשות או מכללא, אין השופט יכול לייחס את עליית ערך הקרקע שמקורה בפעולות השוכר כהכנסה הסכמית. כמובן, כי אילו בחר השופט בראיות המובילות למסקנה על הסכם מכללא עמדתנו היתה שונה, וייתכן כי היינו מבקרים אותו על הנמקותיו העובדתיות, אולם ברגע שבחר בתיזה שאיינה את הצורך בהסכם לייחוס דמי שכירות כהכנסה חייבת - והסתפק במבחן "עליית ערך" - הפכה מלאכתנו לביקורת קלה על פי עקרונות הדין הכללי. נציין בהקשר זה כי גם דמי שכירות ראויים אינם רלבנטיים למטריה בה אנו דנים, והשופט גם לא אימצה. דמי שכירות ראויים הם עקב שימוש לא מוסכם במושכר כאן היה יסוד הסכמי בשימוש ולא היתה חריגה ממנו, אלא שערך הקרקע הושבח שלא על פי חיוב בהסכם. זו הנקודה שעמדה לדיון הא ותו לא. לסיכום נקודה זו נציין כי לא ניתן לייחס דמי שכירות מפעולה שאיננה על פי הסכם מחייב.
סעיף 8ב חל לדעתנו רק על דמי שכירות מכח הסכם.
היבט שני הינם דיני המס: גם בדיקת דיני המס מעלה כי סטיית השופט ממבחן ה"מתנדב" הישן והטוב לא ניתמכת על ידי אותם פסקי דין אותם הביא כאסמכתאות.
השופט מביא את הכלל של הפסיקה תוך אי דיוק מסויים. הוא מציין, כי כעקרון נקבע, כי כל השבחה הינה הכנסה אלא אם הוכח שנעשתה בהתנדבות או לצרכיו המיוחדים של השוכר. לטעמנו, אותם פסקי דין עליהם מתבסס השופט קבעו את הכלל בצורה שונה קמעה, לדוגמא, בע"א 375/59 בית אררט בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים ת"א, פ"ד טו (2) 991, בע"מ 998-999; קבע כבוד השופט ויתקון כדלקמן:
"... אך זוהי השאלה: האם בוצעו התיקונים כתמורה בעד ההשכרה או האם התנדבו הדיירים לבצעם ולא היה לחברת הבית כל ענין וחפץ בהם? כפי שנאמר בענין מנחם, ע"א 308/57 לא כל השבחה שבוצעה במושכר על ידי השוכר, דינה הכנסה בידי המשכיר..."
יותר מכך, בדיקת פס"ד בית אררט ילמד כי היתה קרבה בין הצדדים וכי סכום ההשבחה היה גדול מאוד. למעשה בחינת עובדות בית אררט בדקדקנות היתה מביאה למסקנה כי אין הבדל משפטי עקרוני בין שני המקרים, גם אם מידת ההשבחה והקרבה שם היו שונות באינטנסיביות שלהם. התוצאה כי פסיקת השופט סוטה מתקדים הילכת בית אררט ללא הנמקה.
גם בע"א 415/63 פקיד שומה כפר-סבא נ' מועדון המכבים רעננה בע"מ, פ"ד יז 2460, קבע כבוד השופט ויתקון, בהסתמכו כל פסק הדין בעניין בית אררט דלעיל כי השאלה היא ביחס לשיפורים:
"האם נעשו על ידי השוכרים למטרת או על פי דרישת (החברה), שמא נעשו בהתנדבות גרידא"... וזהו המבחן, הם לא נעשו לפי בקשת (החברה) ולא למענה".
המבחן שקבע כבוד השופט אלטוביה הוצע שם ע"י הערכאה קמא שקבעה חיוב על כל השבחה אפילו בניגוד להסכם:
"אין צורך לא ביוזמת המשכיר ולא בדרישתו או בבקשתו, ואפילו "מטרת" ההשבחה, אם "למענו" בוצעה ואם לאו, לא מוסיפה ולא גורעת." (ההדגשה אינה במקור)
מבחן זה נדחה ע"י השופט העליון ויתקון (ראה הציטוט לעיל). נקבע שם באופן מפורש כי כל השבחה שאין מקורה בהסכם השכירות, אפילו מיטיבה עם הבעלים, איננה הכנסה חייבת של השוכר. יוצא כי הבדל ניסוחי זה שנקט השופט אלטוביה בניסוח ההלכה הינו משמעותי במיוחד במקרה כמו המקרה דנן, בו היו לשופט ספקות ביחס לכוונת הצדדים. לפי גישתו של השופט הכלל הינו קיום הכנסה חייבת לשוכר ואילו החריג הינו מבחן ה"מתנדב" שעל הבעלים להוכיחו. אולם גישת פסקי הדין הפוכה: אם אין הבנייה של השוכר תוצאה ברורה של ההסכם שחייב אותו לבנות, הרי שאין לחייב במס את המשכיר – הבעלים, אף אם יש לו הנאה ישירה או עקיפה, בהווה או בעתיד.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI