דף הבית מיסים מיסים רכישת מקרקעין מפרטיים - אין חובה מוחלטת להוצאת חשבונית עצמית על ידי עוסקים
רכישת מקרקעין מפרטיים - אין חובה מוחלטת להוצאת חשבונית עצמית על ידי עוסקים
דר' אלתר ושות' עורכי דין |  12/08/08 |  צפיות: 4139

מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד;  זיו שרון, עו"ד

בדרך כלל, רווחת הדעה כי כאשר עוסק רוכש מקרקעין ממי שאיננו עוסק, אזי מוטלת עליו חובה להוציא חשבונית עצמית וקיימת לו הזכות לנכות מס תשומות, כך שבסופו של דבר נטל המע"מ המוטל עליו הינו אפס. ברשימה זו נראה כי שתי דעות אלו אינן בבחינת חובה וזכות מוחלטות.בדרך כלל, רווחת הדעה כי כאשר עוסק רוכש מקרקעין ממי שאיננו עוסק, אזי מוטלת עליו חובה להוציא חשבונית עצמית וקיימת לו הזכות לנכות מס תשומות, כך שבסופו של דבר נטל המע"מ המוטל עליו הינו אפס. ברשימה זו נראה כי שתי דעות אלו אינן בבחינת חובה וזכות מוחלטות.


כך למשל, אמת היא כי כאשר קבלן רוכש מקרקעין מאדם פרטי (היכול לצורך העניין להיות גם חברה שכלל אינה רשומה כעוסק), כאשר מטרתו של הקבלן הינה בנייה למגורים לצורך מכירה, ניתן לנכות מס התשומות הגלום בחשבונית העצמית ולהגיע למע"מ אפס.
עם זאת, אם לדוגמה נרכשת דירת מגורים בידי אותו קבלן, ומיועדת להשכרה למגורים או אם למשל נרכשת קרקע ע"י הקבלן והדירות שייבנו עליה מיועדת מראש להשכרה למגורים (בין אם השכרה רגילה ובין אם השכרה לפי חוק עידוד השקעות הון), התוצאה תהיה שונה. כבר בשלב החשבונית העצמית יהיה חייב העוסק הרוכש להוציא חשבונית עצמית, אך לא יותר לו לנכות את מס התשומות ויהיה עליו נטל מע"מ ממשי ומיידי.
אך לא זו בלבד. לטעמנו, המגובה בפסיקת בתי המשפט העליון (פליצה), לא די בכך כי אדם בין אם יחיד ובין אם חברה, יהיה רשום כעוסק כדי להפוך את פעולתו הספציפית לפעולה כעוסק. זאת בדומה לפסק הדין פליצה מדובר בפעילות יחידה שאינה עולה כדי פעולה כעוסק. אולם, כך הוא המצב גם אם המדובר בפעולה אשר ניתן לסווגה אצל אותו אדם כפעולה שאיננה פעולה רגילה שלו כעוסק ואינה עולה מבחינת טיבה לפעולה בעסק נפרד.
כך, אם פלוני רשום כעוסק מורשה בגלל היותו עורך דין הפועל בתחום תביעות נזיקין, האם יעלה על הדעת כי יידרש לשלם מע"מ (כיוון שלכאורה יאלץ להוציא חשבונית עצמית ללא יכולת ניכוי מע"מ) בגין השקעה בדירה להשכרה שירכוש בכובעו הפרטי, על אף סיווגו ובצדק כעוסק מורשה. חוק מע"מ מאפשר לאותו אדם לחבוש מספר כובעים לצורך מע"מ (סעיפים 45 ו- 58). לא חסרים מקרים בהם גופים סווגו לחלק מפעילותיהם כעוסק ולחלק האחר כמלכ"ר (פס"ד החברה הכלכלית לאשקלון). זאת ועוד, הפסיקה הכירה גם באנשים אשר עיסוקם בנדל"ן ככאלה אשר ביחס לרכישות ספציפיות שלהם פעלו כאנשים פרטיים, כך במקרים של פירר מוהאנא והולצר.
מפסיקה זו אשר עסקה בניתוח פעילות פרטית ועסקית של עוסקים לצורך מכירת מקרקעין, נותר לצעוד צעד פרשני קטן קדימה, ולקבוע כי גם לצורך רכישת מקרקעין מאדם פרטי, לא תמיד יהיה המדובר ברוכש כעוסק.
הדברים נשמעים טבעיים כאשר מדובר באותו יחיד עורך דין המסווג כעוסק. עם זאת אין הבדל משמעותי אם המדובר בחברה עסקית מצליחה, יהא אשר יהא תחום עיסוקה, בין אם חברה למסחר ובין אם פירמה ייצורית. אם החברה רוכשת מקרקעין להשקעה ממי שאיננו עוסק (אזי כפי שלצרכי מס הכנסה, מקרקעין השקעתיים מטופלים אחרת באי ניכוי הוצאות מימון בשוטף), גם למע"מ ניתן לסבור כי אין המדובר בפעולה כעוסק וכי אין צורך להוציא חשבונית עצמית.
החשיבות הרבה של האמור לעיל הינה בעקבות פס"ד חיפה זמין אשר אסר על מי שרכש מקרקעין להשקעה פאסיבית, אף אם הוא מסווג כעוסק, לנכות את מס התשומות. כך בשימוש מושכל בפס"ד זה יימנע נזק מע"מ, כיוון שהטענה הינה כי ביחס לאותם מקרקעין, העוסק אינו מהווה עוסק בפועל ולא מבצע עיסקה, לא ביחס לרכישה ולא ביחס לניכוי מס התשומות.
בנוסף, כאשר אותה חברה עיסקית רוכשת, לדוגמה, דירת מגורים למטרות השכרה למגורים, אשר פטורה לפי חוק מע"מ ולכן אין לנכות בגינה מע"מ ברכישה, ברור כי בנסיבות רכישה מסוג זה אין המדובר בפעולה כעוסק, ולכן לא קיימת החובה להוציא חשבונית עצמית. ברור גם כי המדובר בחסכון משמעותי כיוון שאחרת מצד אחד היתה חובה בהוצאת חשבונית ומצד שני לא ניתן היה לנכות את המע"מ הגלום בחשבונית העצמית.
אם נתקדם לאור האמור לעיל, הרי חברה יכולה לעשות שימוש בעודפיה להשקעה מסוג זה לא רק לצורך השכרה לצד ג', אלא אף לצורך השכרה לבעלי השליטה שלה. כל עוד ההשכרה הינה במחיר שוק לפיו היתה הדירה מושכרת גם לצד ג' ומדובר בעיסקה אשר כלכלית ניתן להצדיקה מראש, למעשה אין כל מניעה מלעשות כן.
דהיינו, על פי הדין, חברה עסקית יכולה לרכוש מקרקעין מאדם פרטי ולהשכירם לבעל השליטה כאשר לאורך כל הדרך הן ברכישת המקרקעין, הן בהשכרתם הפטורה והן במכירתם בעתיד, אין כל מע"מ.
נדמה כי מסקנות אלו ניתן לאמץ לא רק לגבי פירמה עסקית אלא אף ביחס למוסדות כספיים ומלכ"רים.
כך לדוגמא אם אוניברסיטה שהינה מלכ"ר רוכשת מקרקעין מאדם פרטי שלא לשימוש למטרותיה הישירות של הוראה, אלא כתשואה לעודפי כספיה מקום והינם קיימים, לא תוטל על האוניברסיטה הרוכשת חובה לשלם מע"מ ברכישה, למרות תקנה 6ב לתקנות מע"מ, ותימנע ממנה הצרה המימונית של תשלום המע"מ במועד רכישה תוך קבלתו בעתיד בתשלומים עיתיים לפי ההשכרות לאור סעיף 43א לחוק.

דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:
 דר' אלתר ושות' עורכי דין

דר' אלתר ושות' עורכי דין
תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14
טלפון: 03-6966633
פקס:03-6966663

http://altertax.co.il


 


מאמרים נוספים מאת דר' אלתר ושות' עורכי דין
 
גבולות חופש המידע בדיני המס : חובת הגילוי חלה גם על מידע פנימי
19/08/08 | מיסים
"אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר" - כך קבע השופט ברנדייס מבית המשפט העליון של ארה"ב בראשית המאה שעברה.

מוכרים דירת מגורים ? היזהרו מהפטור
19/08/08 | מיסים
ירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל- 4 שנים).

הסוכריה שבגלולה: על אף העלאת המס על ני"ע סחירים לעיתים ישולם פחות מס בעקבות הרפורמה
19/08/08 | מיסים
במסגרת הרפורמה בשוק ההון החל מיום 1.1.06 הועלה שיעור מס רווח הון על מכירת ני"ע סחירים מ- 15% ל- 20% במרבית האפיקים ומ - 10% ל - 15% ביחס לאפיקים השקליים הלא צמודים.

חובת הגשת דו"ח לשכירים
19/08/08 | מיסים
רבים סוברים כי בהיותם שכירים, אינם חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה. מסקנה זו איננה מדוייקת. כפי שיפורט להלן, קיימים לא מעט מקרים בהם גם שכירים חייבים להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ובו לפרט את הכנסותיהם.

מיסוי הגרלות, הימורים ופרסים
19/08/08 | מיסים
בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.בעבר, הכנסות מהגרלות, הימורים ומפעילות נושאת פרסים היו בדרך כלל פטורות ממס לפי שיטת המס בישראל, זאת מאחר והכנסות מסוג זה נחשבו כמתת שמים, ללא פוטנציאל ריאלי לחזור על עצמן וללא אפשרות לסווגן למקור הכנסה.

נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת - גם עבור בגירים
19/08/08 | מיסים
מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק. מזה זמן נתקלים הורים לילדים משותקים, עיוורים או מפגרים (להלן - נטולי יכולת), בקשיים רבים בקבלת שתי נקודות הזיכוי המגיעות להם על-פי חוק.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ג')
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק ב')
19/08/08 | מיסים
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר. אימתי? (חלק א')
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן? אל תיכנסו לדירה
רוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישהרוכש דירה המבקש לבטל רכישתה לאחר ששילם את מרבית תמורתה נמצא במלכודת: אם ישלים את הרכישה ישפר את עמדת המיקוח מול הקבלן, אך הוא עלול לאבד את החזר מס הרכישה
     
 
© כל הזכויות שמורות לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים
שיווק באינטרנט על ידי WSI