מאת: דר' אברהם אלתר, עו"ד; אורי כליף, עו"ד

בהמשך לשתי הרשימות הקודמות, במאמר זה בסדרה נציג את אמנת המס בין ישראל ליוון ככלי להקטנת נטל המס החל בהשקעות נדל"ן בישראל או ביוון כאשר ברשימות הבאות נדגים תכנוני מס נוספים ביחס לדרכי השקעה בנדל"ן בארה"ב.
מיסוי מקרקעין על-פי מרבית אמנות המס שישראל צד להן
ככלל, אמנות המס שישראל צד להן (כיום, 44 אמנות) מקנות זכות מיסוי ראשונית למדינה בה מצויים המקרקעין הנמכרים. דין זהה חל ברוב האמנות גם במכירת מניות ב"חברת מקרקעין" (להוציא: אוסטריה, דנמרק, נורווגיה, סלובקיה, צ'כיה ושוודיה). לעניין זה, "חברת מקרקעין" מוגדרת, דרך כלל, כחברה שיותר ממחצית משווי נכסיה מורכב - במישרין או בעקיפין - ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת (מדינת-המקור). יחד עם זאת, האמנות לא מעניקות פטור ממס במדינת המושב של מוכר המניות/המקרקעין, ובידיה נשמרת, לכן, זכות מיסוי שיורית על הרווחים האמורים.
האמנה עם יוון
להבדיל מהאמור לעיל, סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון (בתוקף מ- 1.1.1999) קובע הסדר מיסוי ייחודי: מקום שתושב-ישראל מוכר מקרקעין ביוון או מניות ב"חברת מקרקעין" יוונית – אשר מעל ממחצית שווי נכסיה נובע ממקרקעין המצויים ביוון – ליוון מוענקת זכות מיסוי בלעדית; משמע, ישראל לא רשאית להטיל כל מס. כלל זה חל גם בכיוון ההפוך, דהיינו- לגבי מקרקעין או "חברת מקרקעין" בישראל הנמכרים על ידי תושב יוון.
תכנון מס - תושב ישראל יכול למכור מקרקעין בישראל בפטור ממס - כיצד?
כתוצאה מהוראה ייחודית זו באמנה, תושבי ישראל, המחזיקים בקרקעות עתירות שבח במדינת ישראל, יכולים למכרן ללא מס ישראלי כלל, וזאת כפי שנתאר להלן. בשלב הראשון, בעלי הקרקעות יעבירו אותן לחברה בבעלותם מכוח סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת תוך תשלום של מס רכישה בלבד. בשלב השני, אותה חברה ישראלית, תדאג לרכוש מקרקעין ביוון אשר שוויים עולה על שווי המקרקעין בישראל ושאר נכסי החברה. בשלב השלישי, ימכרו בעלי המניות הישראלים את מניותיהם, וזאת ללא תשלום מס בישראל, בשל הוראת סעיף 13 לאמנה עם יוון. ליוון ניתנת אמנם זכות מיסוי בלעדית על-פי האמנה במכירת המניות, אולם על-פי הדין הפנימי היווני, ככל הנראה, לא יחול מס כלשהו בעסקה. ראשית, רווח ההון הגלום במכירה נובע כולו מן הקרקע והנכסים בישראל (ולא מן הקרקע היוונית שנרכשה לאחרונה). שנית, לפי הדין היווני הפנימי רווח הון ממכירת מקרקעין פטור ממס. שלישית, כל אימת שהחברה לא תיחשב כתושבת יוון - מכירת מניותיה תהא פטורה ממס שם בידי תוב חוץ, ואף אם יחול מס ביוון, שיעורו יהיה נמוך יחסית לעומת המס הישראלי.
תכנון המס המוצע, המאפשר את הורדת המס הכולל על שבח המקרקעין בישראל, אל השיעור שחל ביוון, יכול גם להוות כלי מיקוח מול רשויות המס בישראל, אליהן ייגש הנישום ויבקש (במסגרת אישור מראש) הקלה מן המס. ללא מתן הקלה זו, יטען הנישום, כי משרכש נכסי מקרקעין ביוון זכאי הוא לא לשלם כלל מס בישראל לפי האמנה.
תכנון מס הפוך- תושב יוון יכול למכור נכסים ביוון, לרבות מקרקעין, ללא מס כלל
תכנון המס דלעיל, יעיל אף לגבי תושבי יוון. תושב יוון, בעל חברה, המחזיקה נכסים אחרים עתירי רווח הון ביוון (כדוגמת, מניות בחברה יוונית) החפץ למכרם ללא מס שם, יבצע את הפעולות הבאות: תחילה ירכוש, באמצעות אותה חברה, מקרקעין בישראל אשר שוויים יעלה במקצת על שווי שאר נכסי החברה. מיד לאחר רכישה זו, ימכור את מניות חברתו, תוך הגשת דיווח על מכירת מניות באיגוד מקרקעין לרשויות מס שבח בישראל. לגישת רשויות אלה, מקרקעין בחו"ל אינם שוללים איגוד מסטטוס של "איגוד מקרקעין", לעניין חוק מס שבח . רשויות המס בישראל, עת מסותן את מכירת המניות, תטלנה מס על השבח שנוצר במכירה של הקרקע הישראלית בלבד. זוהי הדרך לחישוב שבח במכירת מניות של "איגוד מקרקעין". ובענייננו – השבח על הקרקע בישראל הוא אפס.
תיתכן טענה אחרת של רשויות המס בישראל, לה אנו מסכימים, כי עצם קיומם של נכסים נוספים ומקרקעין בחו"ל בחברה היוונית, שולל את היותה "איגוד מקרקעין". בשל כך תטענה רשויות המס, כי יש להטיל מס רווחי הון רגיל בישראל במכירת המניות, וזאת לפי הוראות חלק ה' לפקודת מס הכנסה. לטענה זו נשיב, כי גם אם המס שיש להטיל במכירת המניות הוא מס רווחי הון (ולא שבח), הרי שסעיף 89(ב) לפקודה מאפשר לחייב במס רק את חלק הרווח המתייחס לנכסים הנמצאים בישראל (הקרקע בישראל בלבד), שכן המוכר אינו תושב ישראל. הטלת מס רווחי הון ישראלי, לפי גישה זו, אינה אפשרית וזאת משתי סיבות נוספות: האחת – מקרקעין מוצאים מהגדרת "נכס" לעניין חלק ה' לפקודה (מכוחו מוטלים מיסי רווח הון בישראל), והשניה – בקרקע שנרכשה לאחרונה בישראל, לא גלום כל רווח שכן מימוש המניות נעשה בסמוך לאחר רכישתה.
מכאן שאף שלישראל, מכוח הוראות האמנה, זכות מיסוי בלעדית על הרווח, בפועל, לנוכח דיני המס הפנימיים של ישראל לא ניתן יהיה להטיל כל מס במכירת המניות ע"י תושב יוון.
באשר למיסוי מכירת המניות ביוון: התושב היווני לא יצטרך, לאור הוראות סעיף 13 לאמנה, לשלם שם מס כלל שכן מכר הוא "חברת מקרקעין" שמעל למחצית שווי נכסיה נובע ממקרקעין המצויים בישראל.

הגבלת הטבות
לסיום דברינו יש לציין את הוראות סעיף 24 לאמנה עם יוון, הקובע כי בעת ניצול לרעה של אמנת מס, לצורך הפחתת המס הישראלי או היווני, לפי העניין – באפשרות רשויות המס להגביל את הטבות האמנה על הנישומים הנדונים. ברם, סמכות זו כפופה לנוהל הסכמה הדדית (כאמור בסעיף 25 לאמנה), שבדרך כלל לא מתבצע בפועל. החלת סעיף 86 לפקודת מס הכנסה (עסקה מלאכותית) על אמנת המס היא בוודאי בעייתית ואינה מקובלת מבחינת המשפט הבינלאומי פומבי. לאור זאת, נראה לנו, כי ללא נימוקים כבדי משקל וללא שיתוף פעולה בין רשויות המס שבנדון, לא ניתן יהיה להתעלם מתכנוני המס שהוצעו לעיל.
ברשימה בשבוע הבא נפרט כאמור תכנוני מס להשקעה בנדל"ן בארה"ב.