דף הבית

מיסוי מקרקעין

פרסום המאמר באתרך

באפשרותך לפרסם את המאמר הזה באתרך בכפוף לתנאי השימוש .בפרסום המאמר עליך להקפיד על הכללים הבאים: יש לפרסם את כותרת המאמר, תוכנו, וכן פרטים אודות כותב המאמר. כמו כן יש לכלול קישור לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים (http://www.portal-asakim.com).

בחזרה למאמר

כותרת המאמר:


תקציר המאמר:
ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה.

מילות מפתח:


קישור ישיר למאמר:


גירסת HTML:
<html> <head> <title>מוקשים בהטלת מס בפעולה באיגוד מקרקעין</title> <meta name="description" content="ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה."> <meta name="keywords" content="ועדת רבינוביץ,תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין"> <meta name="expires" CONTENT="never"> <meta name="language" CONTENT="hebrew"> <meta name="distribution" CONTENT="Global"> <meta name="robots" content="index, follow"> <meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=windows-1255"> </title> <body dir="rtl"> <h1>מוקשים בהטלת מס בפעולה באיגוד מקרקעין</h1><br/> <br/><strong>נכתב על ידי: <a title="מוקשים בהטלת מס בפעולה באיגוד מקרקעין" href="http://www.portal-asakim.com/Authors//Author237.aspx ">דר' אלתר ושות' עורכי דין</a></strong><br/> <br/><p>דר' אברהם אלתר, עו"ד; טארק דיביני, רו"ח (משפטן)</p> <p>ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה. הטעם לכך כזכור נבע משורה של אבסורדים מיסויים שהיו גם לחומרא וגם לקולא. דוגמא לחומרא- בעת מכירת מניה בחברה שקנתה קרקע במינוף 100% והריבית שנצברה הייתה שוות ערך לעליית הערך הריאלית של המקרקעין, נאלץ המוכר לשלם מס על השבח הנובע מעליית ערך ריאלית למרות שערך הכלכלי של המניה היה אפס (הילכת פולינווסט אסטבלישמנט העתיקה הזכורה לרעה, עליה חזרו ועדות ערר שונות באופן אוטומטי, ללא כל היסוס ומבלי לבדוק הגיונה הכלכלי והמיסויי). דוגמא לקולא: מוכר שהוקצו לו מניות באפס בשל ערך החברה כאמור לעיל היה מקבל כעלות במכירה את שווי הקרקע והיה יכול למכור ברווח ריאלי של כל שווי הקרקע ללא תשלום מס, לאחר שהפשיר את הקרקע לבנייה ושינה יעודה דבר שהקפיץ את ערכה של הקרקע באופן משמעותי ביותר. המלצות ועדת רבינוביץ' התקבלו בחשדנות מתחילתן על ידי עובדי הסקטור הציבורי אשר היו חלק מהועדה ולמרות שהסכימו וחתמו על ההמלצות מעולם לא היו שלמים עימם מטעמים שונים, בעיקר מסורתיים ופסיכולוגיים הנעוצים במורשת ההפרדה בין האגפים השונים.ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה. הטעם לכך כזכור נבע משורה של אבסורדים מיסויים שהיו גם לחומרא וגם לקולא. דוגמא לחומרא- בעת מכירת מניה בחברה שקנתה קרקע במינוף 100% והריבית שנצברה הייתה שוות ערך לעליית הערך הריאלית של המקרקעין, נאלץ המוכר לשלם מס על השבח הנובע מעליית ערך ריאלית למרות שערך הכלכלי של המניה היה אפס (הילכת פולינווסט אסטבלישמנט העתיקה הזכורה לרעה, עליה חזרו ועדות ערר שונות באופן אוטומטי, ללא כל היסוס ומבלי לבדוק הגיונה הכלכלי והמיסויי). דוגמא לקולא: מוכר שהוקצו לו מניות באפס בשל ערך החברה כאמור לעיל היה מקבל כעלות במכירה את שווי הקרקע והיה יכול למכור ברווח ריאלי של כל שווי הקרקע ללא תשלום מס, לאחר שהפשיר את הקרקע לבנייה ושינה יעודה דבר שהקפיץ את ערכה של הקרקע באופן משמעותי ביותר. המלצות ועדת רבינוביץ' התקבלו בחשדנות מתחילתן על ידי עובדי הסקטור הציבורי אשר היו חלק מהועדה ולמרות שהסכימו וחתמו על ההמלצות מעולם לא היו שלמים עימם מטעמים שונים, בעיקר מסורתיים ופסיכולוגיים הנעוצים במורשת ההפרדה בין האגפים השונים.</p><br />גם תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין וגם הנהלים שהוצאו אחרי הרפורמה על ידי רשות המיסים היו יכולים להבהיר את נושא מיסוי מכירת זכויות מקרקעין, אך במקום לעשות זאת יצרו במקרים מסויימים בלבול גדול אף יותר. נסקור כמה מהוראות החוק בעקבות הנהלים האחרונים ותיקוני החוק ונעלה שאלות שאין להן פתרון. נקווה כי חידוד נושאים אלו יתרום לחקיקה מבהירה ונהלים פשוטים יותר.<br />סעיף 7א' כפי שתוקן קובע כי: "(א) לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודה, בשינויים המחויבים לפי הענין ובכללם שווי הרכישה ויום הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין יהיה המחיר המקורי לפי הוראות חלק ה' וחלק ה2 האמורים." לא נתעכב על בעייתיות הניסוח לפני שנצטט מספר חלקים נוספים של הסעיף. סעיף 7א'(ג) קובע זכות שיורית של חוק מיסוי מקרקעין לגבי פטורים ושיעורי המס וכלשונו "(ג) לענין פטור ממס ושיעור המס החל על פעולה באיגוד מקרקעין, יחולו ההוראות לפי חוק זה". משמע אם ניטול מניה באיגוד מקרקעין הנמכרת ב- 2006 שיעור המס יהיה 25% ולא 20% משום שמס שבח לא יורד ל-20% אלא בשנת 2007. לעומת זאת, אם בעל שליטה ("בעל מניות מהותי") ימכור מניה ב-2007 שיעור המס השולי שלו יהיה 20% ולא 25% משום שהאבחנה המעוגנת בפקודה בסעיף 91 בין "בעל מניות מהותי" לבעל מניות רגיל (עד 10% בלבד) איננה חוזרת על עצמה בחוק מיסוי מקרקעין. יותר מכך, הפיצול הליניארי הקיים בחוק מיסוי מקרקעין שונה בתאריך הייחוס (7.11.01) מתאריך הייחוס של פקודת מס הכנסה (1.1.03). כמו כן, קיימת בעיה אותה העלינו בעבר ביחס לרישום למסחר בבורסה של מניות באיגוד מקרקעין בעקבות ביטולו של סעיף 101לפקודת מס הכנסה, המסדיר היבטי מיסוי של רישום כאמור, החל משנת 2006 וביטולו של סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין, המקביל לו, רק החל משנת 2007.<br />כמו כן מתעוררות שאלות ביחס לתחולת סעיף 94ב'. כעיקרון, הסעיף קובע מיסוי רווחים ראויים לחלוקה עד סוף 2002 ב- 10% מס בלבד, ואחרי תאריך זה ב- 0% מס בין תאגידים, ו- 25% מס לבע"מ יחידים. הכל רק בגין חברות שאינן נסחרות בבורסה, למעט לענין "בעל מניות מהותי" שנהנה מהסעיף גם עבור חברות הנסחרות בבורסה. אנו שואלים, האם סעיף 94ב' חל על מכירת זכות באיגוד מקרקעין. לכאורה אם סעיף 94ב' הינו סעיף שיעור מס הרי לא יחול על מכירת זכות באיגוד מקרקעין.שהרי לפי הציטוט לעיל חל רק חוק מיסוי מקרקעין בו אין סעיף זהה ל94ב. אם הסעיף הינו סעיף של חישוב מס הרי הוא כן יחול על מכירת זכות באיגוד מקרקעין,שהרי לפי הציטוט לעיל אנו מופנים לסעיפי הפקודה לרבות סעיף 94ב. לדעתנו, מדובר בסעיף של חישוב מס ולא שיעור מס שכן מטרתו לנטרל מיסוי כפול של רווחים שחוייבו במס כבר בעבר במישור החברה. לפי גישה זו יחול הסעיף על מכיר מניות באיגוד מקרקעין.האם גם בעל מניות של 1% זכאי לחישוב 94ב?על כך אין תשובה.<br />שאלות נוספות עולות עקב הניסוח הקלוקל. כך לדוגמא קיים פטור למניות או זכויות במקרקעין לפי תיקון 50 ותיקון עקיף שנכלל בתיקון 132 לפקודה בדבר תחולת חלק ה2 על רה-ארגון מיזוגים ופיצולים של איגודי מקרקעין וזכויות בהן. והנה קובע סעיף 7א' לחוק מיסוי מקרקעין כי פטורי מס יהיו רק לפי חוק מיסוי מקרקעין ולא הפקודה. ההפניה לחלק ה2 איננה כוללת איפוא את הפטור מכח אותו חלק על מיזוגים ופיצולים?תמהתנו. תוצאה אבסורדית זו לפיה לא יוענק פטור לזכות במקרקעין או זכות באיגוד המועברת לפי הפטור של סעיף 104א' לדוגמא היא תוצאה פרשנית מילולית שאיננה מקובלת גם על רשות המסים המתעלמת ממנה בפועל ומעניקה את הפטור לרה-ארגון של זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין.<br />אין ספק כי יש לחשוב כיצד לשרש את כל הבעיות לעיל ורבות אחרות אותן סקרנו בעבר בטור זה, בהקשר הנוכחי. עד אז חזקה על רשות המיסים והעומד בראשה מר ג'קי מצא משפטן מצויין ורו"ח מהמיקצועיים ביותר בישראל,שינסו להמעיט מערכן של אבסורדים אלה ולנסות להעניק לחוק פרשנות כזו שתתיישב עם תכלית החקיקה והמהות הכלכלית. זאת בעיקר באמצעות הנהלים, הוראות הביצוע החוזרים שעל בסיסם פועלים פקידי רשות המיסים,גם אם הדבר מצריך ,לצערנו ,הכנסת שינויים ליברליים יותר. <br /> <br/><br/> <strong><u>פרטים אודות כותב המאמר</u></strong> <br/> <p><strong>דר' אלתר ושות' עורכי דין</strong><br />תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14<br />טלפון: 03-6966633<br />פקס:03-6966663</p> <p><a href="http://altertax.co.il">http://altertax.co.il</a></p> <br/><a href="http://www.portal-asakim.com"> מקור המאמר: אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים</a>

גירסת טקסט:
מוקשים בהטלת מס בפעולה באיגוד מקרקעין דר' אברהם אלתר, עו"ד; טארק דיביני, רו"ח (משפטן) ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה. הטעם לכך כזכור נבע משורה של אבסורדים מיסויים שהיו גם לחומרא וגם לקולא. דוגמא לחומרא- בעת מכירת מניה בחברה שקנתה קרקע במינוף 100% והריבית שנצברה הייתה שוות ערך לעליית הערך הריאלית של המקרקעין, נאלץ המוכר לשלם מס על השבח הנובע מעליית ערך ריאלית למרות שערך הכלכלי של המניה היה אפס (הילכת פולינווסט אסטבלישמנט העתיקה הזכורה לרעה, עליה חזרו ועדות ערר שונות באופן אוטומטי, ללא כל היסוס ומבלי לבדוק הגיונה הכלכלי והמיסויי). דוגמא לקולא: מוכר שהוקצו לו מניות באפס בשל ערך החברה כאמור לעיל היה מקבל כעלות במכירה את שווי הקרקע והיה יכול למכור ברווח ריאלי של כל שווי הקרקע ללא תשלום מס, לאחר שהפשיר את הקרקע לבנייה ושינה יעודה דבר שהקפיץ את ערכה של הקרקע באופן משמעותי ביותר. המלצות ועדת רבינוביץ' התקבלו בחשדנות מתחילתן על ידי עובדי הסקטור הציבורי אשר היו חלק מהועדה ולמרות שהסכימו וחתמו על ההמלצות מעולם לא היו שלמים עימם מטעמים שונים, בעיקר מסורתיים ופסיכולוגיים הנעוצים במורשת ההפרדה בין האגפים השונים.ועדת רבינוביץ' הראשונה שפרסמה את המלצותיה בשנת 2001, ואשר בעקבותיהם נחקק תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המליצה בין השאר, לבטל את הסדר המיסוי המיוחד לזכויות באיגוד מקרקעין. כוונת הועדה הייתה לאחד את שיטות המיסוי החלה על מניה באיגוד מקרקעין לזו החלה על מניה רגילה. הטעם לכך כזכור נבע משורה של אבסורדים מיסויים שהיו גם לחומרא וגם לקולא. דוגמא לחומרא- בעת מכירת מניה בחברה שקנתה קרקע במינוף 100% והריבית שנצברה הייתה שוות ערך לעליית הערך הריאלית של המקרקעין, נאלץ המוכר לשלם מס על השבח הנובע מעליית ערך ריאלית למרות שערך הכלכלי של המניה היה אפס (הילכת פולינווסט אסטבלישמנט העתיקה הזכורה לרעה, עליה חזרו ועדות ערר שונות באופן אוטומטי, ללא כל היסוס ומבלי לבדוק הגיונה הכלכלי והמיסויי). דוגמא לקולא: מוכר שהוקצו לו מניות באפס בשל ערך החברה כאמור לעיל היה מקבל כעלות במכירה את שווי הקרקע והיה יכול למכור ברווח ריאלי של כל שווי הקרקע ללא תשלום מס, לאחר שהפשיר את הקרקע לבנייה ושינה יעודה דבר שהקפיץ את ערכה של הקרקע באופן משמעותי ביותר. המלצות ועדת רבינוביץ' התקבלו בחשדנות מתחילתן על ידי עובדי הסקטור הציבורי אשר היו חלק מהועדה ולמרות שהסכימו וחתמו על ההמלצות מעולם לא היו שלמים עימם מטעמים שונים, בעיקר מסורתיים ופסיכולוגיים הנעוצים במורשת ההפרדה בין האגפים השונים. גם תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין וגם הנהלים שהוצאו אחרי הרפורמה על ידי רשות המיסים היו יכולים להבהיר את נושא מיסוי מכירת זכויות מקרקעין, אך במקום לעשות זאת יצרו במקרים מסויימים בלבול גדול אף יותר. נסקור כמה מהוראות החוק בעקבות הנהלים האחרונים ותיקוני החוק ונעלה שאלות שאין להן פתרון. נקווה כי חידוד נושאים אלו יתרום לחקיקה מבהירה ונהלים פשוטים יותר. סעיף 7א' כפי שתוקן קובע כי: "(א) לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 לפקודה, בשינויים המחויבים לפי הענין ובכללם שווי הרכישה ויום הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין יהיה המחיר המקורי לפי הוראות חלק ה' וחלק ה2 האמורים." לא נתעכב על בעייתיות הניסוח לפני שנצטט מספר חלקים נוספים של הסעיף. סעיף 7א'(ג) קובע זכות שיורית של חוק מיסוי מקרקעין לגבי פטורים ושיעורי המס וכלשונו "(ג) לענין פטור ממס ושיעור המס החל על פעולה באיגוד מקרקעין, יחולו ההוראות לפי חוק זה". משמע אם ניטול מניה באיגוד מקרקעין הנמכרת ב- 2006 שיעור המס יהיה 25% ולא 20% משום שמס שבח לא יורד ל-20% אלא בשנת 2007. לעומת זאת, אם בעל שליטה ("בעל מניות מהותי") ימכור מניה ב-2007 שיעור המס השולי שלו יהיה 20% ולא 25% משום שהאבחנה המעוגנת בפקודה בסעיף 91 בין "בעל מניות מהותי" לבעל מניות רגיל (עד 10% בלבד) איננה חוזרת על עצמה בחוק מיסוי מקרקעין. יותר מכך, הפיצול הליניארי הקיים בחוק מיסוי מקרקעין שונה בתאריך הייחוס (7.11.01) מתאריך הייחוס של פקודת מס הכנסה (1.1.03). כמו כן, קיימת בעיה אותה העלינו בעבר ביחס לרישום למסחר בבורסה של מניות באיגוד מקרקעין בעקבות ביטולו של סעיף 101לפקודת מס הכנסה, המסדיר היבטי מיסוי של רישום כאמור, החל משנת 2006 וביטולו של סעיף 8 לחוק מיסוי מקרקעין, המקביל לו, רק החל משנת 2007. כמו כן מתעוררות שאלות ביחס לתחולת סעיף 94ב'. כעיקרון, הסעיף קובע מיסוי רווחים ראויים לחלוקה עד סוף 2002 ב- 10% מס בלבד, ואחרי תאריך זה ב- 0% מס בין תאגידים, ו- 25% מס לבע"מ יחידים. הכל רק בגין חברות שאינן נסחרות בבורסה, למעט לענין "בעל מניות מהותי" שנהנה מהסעיף גם עבור חברות הנסחרות בבורסה. אנו שואלים, האם סעיף 94ב' חל על מכירת זכות באיגוד מקרקעין. לכאורה אם סעיף 94ב' הינו סעיף שיעור מס הרי לא יחול על מכירת זכות באיגוד מקרקעין.שהרי לפי הציטוט לעיל חל רק חוק מיסוי מקרקעין בו אין סעיף זהה ל94ב. אם הסעיף הינו סעיף של חישוב מס הרי הוא כן יחול על מכירת זכות באיגוד מקרקעין,שהרי לפי הציטוט לעיל אנו מופנים לסעיפי הפקודה לרבות סעיף 94ב. לדעתנו, מדובר בסעיף של חישוב מס ולא שיעור מס שכן מטרתו לנטרל מיסוי כפול של רווחים שחוייבו במס כבר בעבר במישור החברה. לפי גישה זו יחול הסעיף על מכיר מניות באיגוד מקרקעין.האם גם בעל מניות של 1% זכאי לחישוב 94ב?על כך אין תשובה. שאלות נוספות עולות עקב הניסוח הקלוקל. כך לדוגמא קיים פטור למניות או זכויות במקרקעין לפי תיקון 50 ותיקון עקיף שנכלל בתיקון 132 לפקודה בדבר תחולת חלק ה2 על רה-ארגון מיזוגים ופיצולים של איגודי מקרקעין וזכויות בהן. והנה קובע סעיף 7א' לחוק מיסוי מקרקעין כי פטורי מס יהיו רק לפי חוק מיסוי מקרקעין ולא הפקודה. ההפניה לחלק ה2 איננה כוללת איפוא את הפטור מכח אותו חלק על מיזוגים ופיצולים?תמהתנו. תוצאה אבסורדית זו לפיה לא יוענק פטור לזכות במקרקעין או זכות באיגוד המועברת לפי הפטור של סעיף 104א' לדוגמא היא תוצאה פרשנית מילולית שאיננה מקובלת גם על רשות המסים המתעלמת ממנה בפועל ומעניקה את הפטור לרה-ארגון של זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין. אין ספק כי יש לחשוב כיצד לשרש את כל הבעיות לעיל ורבות אחרות אותן סקרנו בעבר בטור זה, בהקשר הנוכחי. עד אז חזקה על רשות המיסים והעומד בראשה מר ג'קי מצא משפטן מצויין ורו"ח מהמיקצועיים ביותר בישראל,שינסו להמעיט מערכן של אבסורדים אלה ולנסות להעניק לחוק פרשנות כזו שתתיישב עם תכלית החקיקה והמהות הכלכלית. זאת בעיקר באמצעות הנהלים, הוראות הביצוע החוזרים שעל בסיסם פועלים פקידי רשות המיסים,גם אם הדבר מצריך ,לצערנו ,הכנסת שינויים ליברליים יותר. נכתב על ידי דר' אלתר ושות' עורכי דין תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14 טלפון: 03-6966633 פקס:03-6966663 http://altertax.co.il מקור המאמר:אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים http://www.portal-asakim.com
בחזרה למאמר

לכותבי מאמרים

התחבר הרשמה למערכת שחזור סיסמה

מאמרים בקטגוריות
אימון אישי
אינטרנט והחיים ברשת
בידור ופנאי
ביטוח
בית משפחה וזוגיות
בניין ואחזקה
הודעות לעיתונות
חברה, פוליטיקה ומדינה
חוק ומשפט
חינוך ולימודים
מדעי החברה
מדעי הטבע
מדעי הרוח
מחשבים וטכנולוגיה
מיסים
מתכונים ואוכל
נשים
ספורט וכושר גופני
עבודה וקריירה
עיצוב ואדריכלות
עסקים
פיננסים וכספים
קניות וצרכנות
רוחניות
רפואה ובריאות
תחבורה ורכב
תיירות ונופש

שיווק באינטרנט על ידי WSI