דף הבית

מיסוי מקרקעין

מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה ?

פרסום המאמר באתרך

באפשרותך לפרסם את המאמר הזה באתרך בכפוף לתנאי השימוש .בפרסום המאמר עליך להקפיד על הכללים הבאים: יש לפרסם את כותרת המאמר, תוכנו, וכן פרטים אודות כותב המאמר. כמו כן יש לכלול קישור לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים (http://www.portal-asakim.com).

בחזרה למאמר

כותרת המאמר:


תקציר המאמר:
לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה.

מילות מפתח:


קישור ישיר למאמר:


גירסת HTML:
<html> <head> <title>מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה ?</title> <meta name="description" content="לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה."> <meta name="keywords" content="דירת מגורים, דירת מגורים ממס מכירה"> <meta name="expires" CONTENT="never"> <meta name="language" CONTENT="hebrew"> <meta name="distribution" CONTENT="Global"> <meta name="robots" content="index, follow"> <meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=windows-1255"> </title> <body dir="rtl"> <h1>מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה ?</h1><br/> <br/><strong>נכתב על ידי: <a title="מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה ?" href="http://www.portal-asakim.com/Authors//Author237.aspx ">דר' אלתר ושות' עורכי דין</a></strong><br/> <br/><p>, איתי הוכברג, עו"ד,</p> <p>לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה. בנסיבות המיוחדות של המיקרה התרשם בית המשפט כי הפיצוי בסופו של דבר שולם עבור הליך ההפקעה הכולל ולא רק עבור ירידת הערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולפיכך נימנע מלהיכנס בעבי הקורה באשר לחבות המס לפי סעיף 197 הנ"ל.לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה. בנסיבות המיוחדות של המיקרה התרשם בית המשפט כי הפיצוי בסופו של דבר שולם עבור הליך ההפקעה הכולל ולא רק עבור ירידת הערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולפיכך נימנע מלהיכנס בעבי הקורה באשר לחבות המס לפי סעיף 197 הנ"ל.</p><br />ביהמ"ש העליון אמנם דחה את הערעור, אך לא נתן תשובה על השאלה העקרונית שהועלתה לדיון, האם פיצויים במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עונים להגדרת "מכר" בחוק מע"מ כגישת בית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון סיווג את העסקה באופן שונה כך שכל הפיצויים שולמו בגין ההפקעה. לפיכך יש אולי מקום לטענה שבהתעלמו מהשאלה המהותית ובאי אישרור של קביעת ביהמ"ש המחוזי בנוגע לנושא העקרוני, אין משמעות לקביעת ביהמ"ש קמא שקבע כי פיצוי לפי ס' 197 הנ"ל הינו בגדר "מכר" וחייב במע"מ. לכן ניתן לומר שהנושא טרם הוכרע ע"י הערכאות השיפוטיות. נציין כי לדעתנו גישת בית המשפט המחוזי סוטה מדיני הקניין הכלליים. אמנם סטייה כזו אפשרית אך ככלל איננה רצויה וגורמת נזק להרמוניה התחיקתית שעליה שוקדים בתי המשפט שנים רבות. לשאלה הפרשנות של ירידת ערך כמכר יש חשיבות גם לעניין מיסוי מקרקעין.על כך נפרסם מאמר בשבוע הבא.השאלה האם נמכרה זכות לעינין חוקי המס השונים: מע"מ, מיסוי מקרקעין, רווח הון במס הכנסה,הינה שאלה של פרשנות ומדיניות. לשאלה קשורות שאלות משנה רבות לדוג' לעניין מיסוי מקרקעין אם אכן מדובר במכר - האם זו מכירת זכות במקרקעין לפי הרשימה הסגורה של חוק מיסוי מקרקעין, או שמא מדובר במכירה של זכות אחרת הנופלת במיסוי רווח הון. שאלות נוספות הן תחולת הפטור מכח העקרון הכללי שבוסס בפסיקת בית המשפט העליון לפיו החזרת מצב לקדמותו הינה פיצוי פטור ממס (חוטר ישי, לב, גורדון). נדון במקרה הנוכחי.<br /><br />מדובר בחברת תנובה (להלן: "תנובה") אשר היו לה זכויות בעלות במקרקעין באזור התעשייה בחוף שמן בחיפה. על פי תוכנית מתאר מקומית שונה ייעוד המקרקעין מסיווג של "תעשיה" לסיווג של "דרך" והם היו מיועדים להפקעה. במסגרת הליכי הפיצוי על הפקעת המקרקעין, הגיעו הוועדה המקומית ותנובה להסכמה בדבר גובה הפיצוי, כאשר על פי ההסכם, שילמה הוועדה המקומית לתנובה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ובנוסף פיצויי הפקעה נוספים.<br />תנובה דיווחה ושילמה את המע"מ על סכום פיצויי ההפקעה בלבד, מאחר ולטענתה הפיצוי בגין שינוי הייעוד לא מהווה "מכר" כהגדרתו בחוק מע"מ ויש להפרידו מהפיצוי בגין ההפקעה. <br />מנהל מע"מ מנגד, הוציא לתנובה שומת עסקאות לפיה גם על סכום הפיצוי הנוסף יש להוסיף מע"מ, הגם שהוגדר על-ידי הצדדים להסכם כפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.<br /><br />ביהמ"ש המחוזי קבע כי יש לבחון את העסקה בכללותה ולאחר שעשה כן, קבע שמדובר ב"עסקה" כהגדרתה בחוק מע"מ ולכן נושאת חבות במע"מ.<br />ביהמ"ש קבע בפסיקה מהפכנית שיש לפרוט את העסקה לשתיים. בחלקה הראשון (הפיצוי בגין שינוי היעוד) מדובר בפיצוי על פגיעה בזכות הקניין, המהווה בעצם "העברה של זכות" שמשמעותה הוא מכר חלקי החייב במע"מ. החלק השני שמשלים את הראשון זו ההפקעה דה-פקטו שמהווה את השלמת פעולת המכר וגם היא חייבת במע"מ.<br /><br />מפסיקתו של ביהמ"ש המחוזי היה ניתן להבין שגם אם לא הייתה הפקעה לצידו של שינוי היעוד וכאקט סיום שלו, והפיצוי השתלם מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הרי שהפיצוי שנתקבל יוצר "עסקה" החייבת במע"מ. <br />נציין כי עיון בהגדרת מכר בחוק מע"מ כולל מכר קלאסי וכן שורה של פעולות נוספות(הפקעה, החרמה, חילוט, מתן זכות שימוש בתמורה) שאף אחת מהן איננה חובקת את תאור הפיצוי לפי סעיף 197 הנ"ל.<br /><br />כאמור, הנושא הועמד למבחן נוסף בערעורה של תנובה לביהמ"ש העליון, אשר החליט לדחותו.<br />ברם, ביהמ"ש העליון נמנע מלדון בשאלה העקרונית "האם פיצוי המשולם בגין תוכנית שלא עקב הפקעה הינו "עסקה" לעניין חוק מע"מ" וקבע שסכומי הכסף שנתקבלו אינם נופלים להגדרה של פיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אלא מייצגים במלואם פיצוי בגין הפקעה, אשר עליהם אין עוררין כי ראוי שיוטל מע"מ.<br /><br />לסיכום, בחירתו של ביהמ"ש העליון להתעלם משאלת חיובם במע"מ של פיצויים ששולמו מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והתעלמותו מהניתוח שביצע ביהמ"ש המחוזי בנושא, מקעקעים את קביעותיו של זה ויש שיגידו שאף שוללים אותן על דרך השלילה, אך לדעתנו טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא ובמהרה יגיע הנושא שוב לפתחו של ביהמ"ש העליון, אשר יתבקש לדון בשאלת חיובם במע"מ של פיצויים אלה. <br/><br/> <strong><u>פרטים אודות כותב המאמר</u></strong> <br/> <p><strong>דר' אלתר ושות' עורכי דין</strong><br />תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14<br />טלפון: 03-6966633<br />פקס:03-6966663</p> <p><a href="http://altertax.co.il">http://altertax.co.il</a></p> <br/><a href="http://www.portal-asakim.com"> מקור המאמר: אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים</a>

גירסת טקסט:
מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה ? , איתי הוכברג, עו"ד, לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה. בנסיבות המיוחדות של המיקרה התרשם בית המשפט כי הפיצוי בסופו של דבר שולם עבור הליך ההפקעה הכולל ולא רק עבור ירידת הערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולפיכך נימנע מלהיכנס בעבי הקורה באשר לחבות המס לפי סעיף 197 הנ"ל.לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.השומה הוצאה בגין פיצויים שקיבלה עקב תביעתה בגין ירידת ערך לפי ס 197 לחוק התיכנון והבנייה. בנסיבות המיוחדות של המיקרה התרשם בית המשפט כי הפיצוי בסופו של דבר שולם עבור הליך ההפקעה הכולל ולא רק עבור ירידת הערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ולפיכך נימנע מלהיכנס בעבי הקורה באשר לחבות המס לפי סעיף 197 הנ"ל. ביהמ"ש העליון אמנם דחה את הערעור, אך לא נתן תשובה על השאלה העקרונית שהועלתה לדיון, האם פיצויים במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עונים להגדרת "מכר" בחוק מע"מ כגישת בית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון סיווג את העסקה באופן שונה כך שכל הפיצויים שולמו בגין ההפקעה. לפיכך יש אולי מקום לטענה שבהתעלמו מהשאלה המהותית ובאי אישרור של קביעת ביהמ"ש המחוזי בנוגע לנושא העקרוני, אין משמעות לקביעת ביהמ"ש קמא שקבע כי פיצוי לפי ס' 197 הנ"ל הינו בגדר "מכר" וחייב במע"מ. לכן ניתן לומר שהנושא טרם הוכרע ע"י הערכאות השיפוטיות. נציין כי לדעתנו גישת בית המשפט המחוזי סוטה מדיני הקניין הכלליים. אמנם סטייה כזו אפשרית אך ככלל איננה רצויה וגורמת נזק להרמוניה התחיקתית שעליה שוקדים בתי המשפט שנים רבות. לשאלה הפרשנות של ירידת ערך כמכר יש חשיבות גם לעניין מיסוי מקרקעין.על כך נפרסם מאמר בשבוע הבא.השאלה האם נמכרה זכות לעינין חוקי המס השונים: מע"מ, מיסוי מקרקעין, רווח הון במס הכנסה,הינה שאלה של פרשנות ומדיניות. לשאלה קשורות שאלות משנה רבות לדוג' לעניין מיסוי מקרקעין אם אכן מדובר במכר - האם זו מכירת זכות במקרקעין לפי הרשימה הסגורה של חוק מיסוי מקרקעין, או שמא מדובר במכירה של זכות אחרת הנופלת במיסוי רווח הון. שאלות נוספות הן תחולת הפטור מכח העקרון הכללי שבוסס בפסיקת בית המשפט העליון לפיו החזרת מצב לקדמותו הינה פיצוי פטור ממס (חוטר ישי, לב, גורדון). נדון במקרה הנוכחי. מדובר בחברת תנובה (להלן: "תנובה") אשר היו לה זכויות בעלות במקרקעין באזור התעשייה בחוף שמן בחיפה. על פי תוכנית מתאר מקומית שונה ייעוד המקרקעין מסיווג של "תעשיה" לסיווג של "דרך" והם היו מיועדים להפקעה. במסגרת הליכי הפיצוי על הפקעת המקרקעין, הגיעו הוועדה המקומית ותנובה להסכמה בדבר גובה הפיצוי, כאשר על פי ההסכם, שילמה הוועדה המקומית לתנובה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ובנוסף פיצויי הפקעה נוספים. תנובה דיווחה ושילמה את המע"מ על סכום פיצויי ההפקעה בלבד, מאחר ולטענתה הפיצוי בגין שינוי הייעוד לא מהווה "מכר" כהגדרתו בחוק מע"מ ויש להפרידו מהפיצוי בגין ההפקעה. מנהל מע"מ מנגד, הוציא לתנובה שומת עסקאות לפיה גם על סכום הפיצוי הנוסף יש להוסיף מע"מ, הגם שהוגדר על-ידי הצדדים להסכם כפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ביהמ"ש המחוזי קבע כי יש לבחון את העסקה בכללותה ולאחר שעשה כן, קבע שמדובר ב"עסקה" כהגדרתה בחוק מע"מ ולכן נושאת חבות במע"מ. ביהמ"ש קבע בפסיקה מהפכנית שיש לפרוט את העסקה לשתיים. בחלקה הראשון (הפיצוי בגין שינוי היעוד) מדובר בפיצוי על פגיעה בזכות הקניין, המהווה בעצם "העברה של זכות" שמשמעותה הוא מכר חלקי החייב במע"מ. החלק השני שמשלים את הראשון זו ההפקעה דה-פקטו שמהווה את השלמת פעולת המכר וגם היא חייבת במע"מ. מפסיקתו של ביהמ"ש המחוזי היה ניתן להבין שגם אם לא הייתה הפקעה לצידו של שינוי היעוד וכאקט סיום שלו, והפיצוי השתלם מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הרי שהפיצוי שנתקבל יוצר "עסקה" החייבת במע"מ. נציין כי עיון בהגדרת מכר בחוק מע"מ כולל מכר קלאסי וכן שורה של פעולות נוספות(הפקעה, החרמה, חילוט, מתן זכות שימוש בתמורה) שאף אחת מהן איננה חובקת את תאור הפיצוי לפי סעיף 197 הנ"ל. כאמור, הנושא הועמד למבחן נוסף בערעורה של תנובה לביהמ"ש העליון, אשר החליט לדחותו. ברם, ביהמ"ש העליון נמנע מלדון בשאלה העקרונית "האם פיצוי המשולם בגין תוכנית שלא עקב הפקעה הינו "עסקה" לעניין חוק מע"מ" וקבע שסכומי הכסף שנתקבלו אינם נופלים להגדרה של פיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אלא מייצגים במלואם פיצוי בגין הפקעה, אשר עליהם אין עוררין כי ראוי שיוטל מע"מ. לסיכום, בחירתו של ביהמ"ש העליון להתעלם משאלת חיובם במע"מ של פיצויים ששולמו מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והתעלמותו מהניתוח שביצע ביהמ"ש המחוזי בנושא, מקעקעים את קביעותיו של זה ויש שיגידו שאף שוללים אותן על דרך השלילה, אך לדעתנו טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא ובמהרה יגיע הנושא שוב לפתחו של ביהמ"ש העליון, אשר יתבקש לדון בשאלת חיובם במע"מ של פיצויים אלה. נכתב על ידי דר' אלתר ושות' עורכי דין תל אביב, שד' שאול המלך 8, קומה 14 טלפון: 03-6966633 פקס:03-6966663 http://altertax.co.il מקור המאמר:אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים http://www.portal-asakim.com
בחזרה למאמר

לכותבי מאמרים

התחבר הרשמה למערכת שחזור סיסמה

מאמרים בקטגוריות
אימון אישי
אינטרנט והחיים ברשת
בידור ופנאי
ביטוח
בית משפחה וזוגיות
בניין ואחזקה
הודעות לעיתונות
חברה, פוליטיקה ומדינה
חוק ומשפט
חינוך ולימודים
מדעי החברה
מדעי הטבע
מדעי הרוח
מחשבים וטכנולוגיה
מיסים
מתכונים ואוכל
נשים
ספורט וכושר גופני
עבודה וקריירה
עיצוב ואדריכלות
עסקים
פיננסים וכספים
קניות וצרכנות
רוחניות
רפואה ובריאות
תחבורה ורכב
תיירות ונופש

שיווק באינטרנט על ידי WSI