דף הבית

מיסוי מקרקעין

מיסוי עסקאות לפי תמ"א 38 - היקף הוראות הפטור המיוחדות וסוגיות שנותרו ללא מענה

פרסום המאמר באתרך

באפשרותך לפרסם את המאמר הזה באתרך בכפוף לתנאי השימוש .בפרסום המאמר עליך להקפיד על הכללים הבאים: יש לפרסם את כותרת המאמר, תוכנו, וכן פרטים אודות כותב המאמר. כמו כן יש לכלול קישור לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים (http://www.portal-asakim.com).

בחזרה למאמר

כותרת המאמר:


תקציר המאמר:
חקיקת הוראות הפטור ממיסים לגבי עסקאות לפי תמ"א 38 הושלמה. המאמר סוקר את הוראות הפטור ממס שבח, מס מכירה, מע"מ והיטל השבחה ומעלה לדיון סוגיות שלא נמצא להן מענה מפורש בהוראות החוק החדשות.<br/> לדעת כותב המאמר, הוראות הפטור עדיין לא נותנות מענה מלא לסיטואציות הבסיסיות המתעוררות כמעט בכל עסקה לפי תמ"א 38.

מילות מפתח:


קישור ישיר למאמר:


גירסת HTML:
<html> <head> <title>מיסוי עסקאות לפי תמ"א 38 - היקף הוראות הפטור המיוחדות וסוגיות שנותרו ללא מענה</title> <meta name="description" content="חקיקת הוראות הפטור ממיסים לגבי עסקאות לפי תמ"א 38 הושלמה. המאמר סוקר את הוראות הפטור ממס שבח, מס מכירה, מע"מ והיטל השבחה ומעלה לדיון סוגיות שלא נמצא להן מענה מפורש בהוראות החוק החדשות.<br/> לדעת כותב המאמר, הוראות הפטור עדיין לא נותנות מענה מלא לסיטואציות הבסיסיות המתעוררות כמעט בכל עסקה לפי תמ"א 38."> <meta name="keywords" content="תמא38,תמ"א38,תמ"א 38,תכנית החיזוק, מיסוי עסקאות תמ"א 38,מיסוי מכירת זכויות בניה,גג,בניה על הגג,זכויות בניה,מס שבח,מע"מ,מס רכישה,היטל השבחה,פטור,פטורים,תיקון 62, סעיף 49 לג,חוק מיסוי מקרקעין,מס,מיסים,השגה,ערר,מנהל מס שבח, זכויות בניה,בניה על הגג,מס הכנסה"> <meta name="expires" CONTENT="never"> <meta name="language" CONTENT="hebrew"> <meta name="distribution" CONTENT="Global"> <meta name="robots" content="index, follow"> <meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=windows-1255"> </title> <body dir="rtl"> <h1>מיסוי עסקאות לפי תמ"א 38 - היקף הוראות הפטור המיוחדות וסוגיות שנותרו ללא מענה</h1><br/> <br/><strong>נכתב על ידי: <a title="מיסוי עסקאות לפי תמ"א 38 - היקף הוראות הפטור המיוחדות וסוגיות שנותרו ללא מענה" href="http://www.portal-asakim.com/Authors//Author144.aspx ">עו"ד דן אבישר</a></strong><br/> <br/><p><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span lang="he">תמ"א 38 (או בשמה המלא: "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה") אושרה לפני למעלה משלוש שנים. </span></span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">יוזמי התכניות אשר ביקשו לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה היו ערים לעובדה כי רוב בעלי הדירות לא יהיו מסוגלים לחזק את המבנים בעצמם על כל העלויות הכרוכות בכך וכי הפיתרון המעשי היחידי הינו מתן זכויות בניה נוספות אשר אותן יוכלו בעלי הדירות למכור ליזמים או קבלנים אשר בתמורה לכך יקבלו על עצמם את ביצוע החיזוק.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">עסקה של מכירת זכויות בניה הינה עסקה עתירת מס ועל מנת שעסקאות כאלה תהיינה כדאיות ובנות-ביצוע המליצה תמ"א 38 על מספר תיקוני</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">חקיקה אשר יסייעו ויעודדו עריכת עסקאות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לרבות תמריצים על דרך של פטור ממסים ומהיטל השבחה.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">כמו כן, הומלץ על תיקון חוק המקרקעין באופן שמיעוט בעלי דירות סרבנים לא יוכל לסכל את החיזוק בניגוד לדעת הרוב.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">חרף הכוונות הטובות, מהלך</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">החקיקה בכנסת הושלם רק לפני מספר חודשים עם אישורו בכנסת ביום 26.2.08 של תיקון מס' 62 לחוק</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">מיסוי מקרקעין הכולל גם תיקון עקיף לחוק מס ערך מוסף.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">בעקבות תיקוני החקיקה, המצב המשפטי מבחינת היבטי מיסוי לגבי עסקאות בהם בעלי הדירות מוכרים</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">ליזם/קבלן את זכויות הבניה לפי תמ"א 38 בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה, הינו כמפורט</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">להלן:</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">1. העסקה פטורה ממס</span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">שבח מקרקעין ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים</span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">:</span></strong></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>א). זכויות הבניה הוקנו לפי</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">הוראות תמ"א 38 ("תכנית החיזוק</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">"</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">).</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">ב). בוצע חיזוק של הבניין בהתאם להוראות</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">החיזוק שבתמ"א 38</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he"></span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">ג). התמורה שניתנה לבעלי הדירות הינה "שירותי בניה לפי תכנית</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">החיזוק" (חיזוק המבנה ו/או הרחבת דירות במבנה ו/או התקנת מעלית במבנה ו/או שיפוץ</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">המבנה ועיצובו ו/או "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">שיקבע המנהל".</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">2. <strong><span style="text-decoration: underline;">בהתקיים התנאים לפטור ממס שבח, העסקה פטורה גם</span></strong></span><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></span></strong><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">ממס מכירה.</span></span></strong></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">מס מכירה אמנם בוטל לאחרונה אולם הואיל והחוק חל</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">רטרואקטיבית על עסקאות שנעשו החל מיום 18/05/2005 ואילך, הפטור המיוחד היה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">הכרחי.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">3</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">.</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">העסקה אינה</span></span></strong><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></span></strong><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">פטורה ממס רכישה</span></span></strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">ולפיכך היזם/קבלן רוכש הזכויות יהא חייב במס רכישה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">בשיעור של 5% משווי זכויות הבניה הנמכרות.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">4. <strong><span style="text-decoration: underline;">מתן שירותי הבניה</span></strong></span><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></span></strong><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לבעלי הדירות לפי תכנית החיזוק פטור ממע"מ.</span></span></strong></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><strong></strong><strong></strong></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">5. </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><strong><span style="text-decoration: underline;"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לגבי היטל השבחה</span></span></strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">, </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">נקבע בהוראת</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">חוק מיוחדת (הוראת שעה לחוק התכנון והבניה שנתקבלה בכנסת ביום 26.11.2007) פטור</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">חלקי בשיעור של 90% מההיטל הרגיל כך שמוטל חיוב בשיעור של 5% מההשבחה הנובעת מתמ"א</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> 38</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">עד כאן הכל טוב ויפה ומן הראוי לשבח את המחוקקים ואת אנשי רשות המסים</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">אשר עסקו במלאכת החקיקה (פרט אולי בעניין ההימנעות הבלתי מובנת ממתן פטור מלא מהיטל</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">השבחה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">( </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">יחד עם זאת נותרו, לדעת כותב שורות אלה, מספר לא מבוטל של סוגיות</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">שלא ניתן להן מענה, כמו גם שאלות שנותרו פתוחות</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">ובמה דברים אמורים</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> ?</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he"></span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 18pt 0pt 0cm; text-align: right; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">כל</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">מי שיצא לו להיות מעורב בדרך זה או אחרת במו"מ להתקשרות בעסקה לפי תמ"א 38 נוכח</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לדעת כי לעיתים קרובות התמורה המובטחת לבעלי הדירות כוללת את הרכיבים הבאים, כולם או חלקם:</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 17.85pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">1. שיפוץ וחיזוק המבנה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 17.85pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">2. בניית מעלית אחת לפחות</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 17.85pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">3. מתן מענה למצוקת החניה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">של בעלי הדירות</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 17.85pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">4. הרחבת הדירות באם הדבר אפשרי, בין על פי תמ"א 38 ובין על פי</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">תב"ע מקומית</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 17.85pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">5. תשלום כל המיסים וההיטלים ללא יוצא מן הכלל</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 18pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">6. מימון שכר</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ושל המפקח אשר אמור לפקח מטעמם על</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">הבניה</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 18pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">7. מתן פיצוי כלשהו לבעלי הדירות העליונות הצפויים לסבול במיוחד מהשיפוץ</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">, </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">בין על דרך של מימון דיור חלופי לתקופת הבניה או חלק ממנה ובין פיצוי על אובדן דמי</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">שכירות.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 18pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">8. לעיתים קרובות בעלי הדירות בקומת הקרקע שאינם נהנים מהמעלית מקבלים</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">הטבה נוספת כלשהי.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 18pt 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">כמו כן, לעיתים קרובות זכויות הבניה המוקנות ליזם במסגרת העסקה אינן רק לפי תמ"א</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> 38 </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span lang="he">אלא יש לשלב גם זכויות בניה מכח תכניות אחרות. הזכויות הנוספות השכיחות ביותר</span></span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">הינן זכויות לבניית חדרי יציאה לגג</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"> </p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">. </span><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לאור האמור לעיל, לא ברור עדיין</span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">מה המצב המשפטי במספר לא מבוטל של סוגיות, לרבות כל השאלות המפורטות</span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">להלן</span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">:</span></strong></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">1.האם הכשרת מקומות חניה והצמדתם לדירות הבעלים פטורה ממס</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> ? </span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">נושא החניות אינו נכלל במפורש בהגדרת "שירותי הבניה" הפטורים ממס.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">2. במקום</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">בו הזכות להרחבת דירות הבעלים נובעת מכח תב"ע מקומית ולא מכח תמ"א 38 האם שירותי</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">הבניה שנותן היזם לבעלי הדירות בקשר לכך גם הם פטורים ממס שבח, ממס מכירה וממע"מ</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> ? </span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לפי לשון החוק, הפטור אינו חל לכאורה, האם תיתכן אולי פרשנות מרחיבה ומקלה של רשות</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">המסים</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> ?</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">3.<strong>האם מכירת זכויות הבניה לפי תב"ע המקנות זכויות לחדרי יציאה לגג</strong></span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">(זכויות שאינן נובעת מתמ"א 38 אלא מתכניות בנין עיר עירוניות כגון תכניות ג' ו-ג/1 בת"א) במסגרת עסקת תמ"א 38 בה בעלי הדירות אינם מקבלים</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">תמורה נוספת כלשהי חייבת במס</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> ?</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>לכאורה, לאור נוסח החוק הפטור אינו חל, אך מצד</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">שני, באם המחוקק התמקד בתמורה שמקבלים בעלי הדירות, מדוע לחייב במס במקום בו לא</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">ניתנת תמורה נוספת עבור זכויות אלה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">? </span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">4.<strong>האם תשלום היטל ההשבחה ע"י היזם</strong> מהווה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">תמורה נוספת החייבת במס שבח אצל בעלי הדירות ובתוספת מס רכישה אצל היזם</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> ? </span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לכאורה, לא רק שמדובר בתמורה החייבת במס אלא שיש לערוך גילום מלא של המס במקרה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">השכיח בו היזם התחייב לשאת בכל חבות של מס. מצד שני, מן הראוי שמנהל מיסוי מקרקעין</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">יפטור את סכום היטל ההשבחה אשר היזם משלם במקום בעלי הדירות ממס שבח בגדר "תשלום</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק" על פי פיסקה (5) להגדרת המונח</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> "</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">שירותי בניה לפי תכנית החיזוק</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">".</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">5.<strong>מה לגבי תשלום שכר טרחת עו"ד והמפקח מטעם</strong></span><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">בעלי הדירות ?</span></strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he"> האם מדובר בתמורה חייבת במס ובגילום מלא במקרה שהיזם לוקח על עצמו כל</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">חבות במס או שמדובר בתשלום שייקבע ע"י המנהל כפטור ממס בגדר "תשלום לכיסוי הוצאות</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק" על פי פיסקה (5) להגדרת המונח "שירותי בניה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">לפי תכנית החיזוק</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr">".</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 6pt 0cm; text-align: right;" dir="rtl"><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">6<strong>.מה דין תשלומים לבעלי הדירות, כגון פיצוי בגין אובדן דמי</strong></span><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span></strong><strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">שכירות</span></strong><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">? האם מדובר בתמורה חייבת במס ? ואם כן- האם מדובר בתמורה החייבת במס שבח או</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-ascii-font-family:Arial; mso-hansi-font-family:Arial;" lang="he">אולי במס הכנסה</span><span style="color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us; mso-bidi-font-family:Arial;" dir="ltr"> ?</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto" dir="rtl">שאלות אלה ואחרות עדיין ממתינות לתשובות מוסמכות.</p> <br/><br/> <strong><u>פרטים אודות כותב המאמר</u></strong> <br/> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;" dir="rtl"><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">דן אבישר, עו"ד ונוטריון.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;" dir="rtl"><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">מתמחה בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. </span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;" dir="rtl"><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">חבר ועדת המסים וועדת מיסוי מקרקעין של</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">לשכת עורכי הדין בישראל</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr">.<br /></span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">עוסק בעריכת עסקאות מקרקעין ובניה, תכנוני מס, ייעוץ</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">מס, ייצוג בפני רשויות המס, ועדות ערר ובתי משפט. מתמחה בעריכת עסקאות מקרקעין</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">מורכבות: עסקאות תמ"א 38, עסקאות קומבינציה, עסקאות מכר מכל הסוגים. מתמחה גם</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr" lang="he"> </span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">בתכנוני מס בצוואות וחלוקת עזבונות</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr">.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" dir="rtl"><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" lang="he">כתובת המשרד</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr">:</span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;"> <span lang="he">בית דרום אפריקה, רח' מנחם בגין 12,רמת-גן (במתחם הבורסה</span></span><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;" dir="ltr">(.</span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" dir="rtl"><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span lang="he">טל': 03-6122111, פקס: 03-6122119.</span></span></p> <p class="msonormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;" dir="rtl"><span style="font-size:10pt; color: #010227; font-family:Arial; mso-fareast-language: en-us;"><span lang="he">ליצירת קשר: <a href="mailto:dan@ybhlaw.com">dan@ybhlaw.com</a></span></span></p> <br/><a href="http://www.portal-asakim.com"> מקור המאמר: אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים</a>

גירסת טקסט:
מיסוי עסקאות לפי תמ"א 38 - היקף הוראות הפטור המיוחדות וסוגיות שנותרו ללא מענה תמ"א 38 (או בשמה המלא: "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה") אושרה לפני למעלה משלוש שנים. יוזמי התכניות אשר ביקשו לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה היו ערים לעובדה כי רוב בעלי הדירות לא יהיו מסוגלים לחזק את המבנים בעצמם על כל העלויות הכרוכות בכך וכי הפיתרון המעשי היחידי הינו מתן זכויות בניה נוספות אשר אותן יוכלו בעלי הדירות למכור ליזמים או קבלנים אשר בתמורה לכך יקבלו על עצמם את ביצוע החיזוק. עסקה של מכירת זכויות בניה הינה עסקה עתירת מס ועל מנת שעסקאות כאלה תהיינה כדאיות ובנות-ביצוע המליצה תמ"א 38 על מספר תיקוני חקיקה אשר יסייעו ויעודדו עריכת עסקאות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לרבות תמריצים על דרך של פטור ממסים ומהיטל השבחה. כמו כן, הומלץ על תיקון חוק המקרקעין באופן שמיעוט בעלי דירות סרבנים לא יוכל לסכל את החיזוק בניגוד לדעת הרוב. חרף הכוונות הטובות, מהלך החקיקה בכנסת הושלם רק לפני מספר חודשים עם אישורו בכנסת ביום 26.2.08 של תיקון מס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין הכולל גם תיקון עקיף לחוק מס ערך מוסף. בעקבות תיקוני החקיקה, המצב המשפטי מבחינת היבטי מיסוי לגבי עסקאות בהם בעלי הדירות מוכרים ליזם/קבלן את זכויות הבניה לפי תמ"א 38 בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה, הינו כמפורט להלן: 1. העסקה פטורה ממס שבח מקרקעין ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים: א). זכויות הבניה הוקנו לפי הוראות תמ"א 38 ("תכנית החיזוק"). ב). בוצע חיזוק של הבניין בהתאם להוראות החיזוק שבתמ"א 38. ג). התמורה שניתנה לבעלי הדירות הינה "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" (חיזוק המבנה ו/או הרחבת דירות במבנה ו/או התקנת מעלית במבנה ו/או שיפוץ המבנה ועיצובו ו/או "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל". 2. בהתקיים התנאים לפטור ממס שבח, העסקה פטורה גם ממס מכירה. מס מכירה אמנם בוטל לאחרונה אולם הואיל והחוק חל רטרואקטיבית על עסקאות שנעשו החל מיום 18/05/2005 ואילך, הפטור המיוחד היה הכרחי. 3. העסקה אינה פטורה ממס רכישה ולפיכך היזם/קבלן רוכש הזכויות יהא חייב במס רכישה בשיעור של 5% משווי זכויות הבניה הנמכרות. 4. מתן שירותי הבניה לבעלי הדירות לפי תכנית החיזוק פטור ממע"מ. 5. לגבי היטל השבחה, נקבע בהוראת חוק מיוחדת (הוראת שעה לחוק התכנון והבניה שנתקבלה בכנסת ביום 26.11.2007) פטור חלקי בשיעור של 90% מההיטל הרגיל כך שמוטל חיוב בשיעור של 5% מההשבחה הנובעת מתמ"א 38. עד כאן הכל טוב ויפה ומן הראוי לשבח את המחוקקים ואת אנשי רשות המסים אשר עסקו במלאכת החקיקה (פרט אולי בעניין ההימנעות הבלתי מובנת ממתן פטור מלא מהיטל השבחה( . יחד עם זאת נותרו, לדעת כותב שורות אלה, מספר לא מבוטל של סוגיות שלא ניתן להן מענה, כמו גם שאלות שנותרו פתוחות . ובמה דברים אמורים ? כל מי שיצא לו להיות מעורב בדרך זה או אחרת במו"מ להתקשרות בעסקה לפי תמ"א 38 נוכח לדעת כי לעיתים קרובות התמורה המובטחת לבעלי הדירות כוללת את הרכיבים הבאים, כולם או חלקם: 1. שיפוץ וחיזוק המבנה. 2. בניית מעלית אחת לפחות. 3. מתן מענה למצוקת החניה של בעלי הדירות. 4. הרחבת הדירות באם הדבר אפשרי, בין על פי תמ"א 38 ובין על פי תב"ע מקומית 5. תשלום כל המיסים וההיטלים ללא יוצא מן הכלל. 6. מימון שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ושל המפקח אשר אמור לפקח מטעמם על הבניה 7. מתן פיצוי כלשהו לבעלי הדירות העליונות הצפויים לסבול במיוחד מהשיפוץ, בין על דרך של מימון דיור חלופי לתקופת הבניה או חלק ממנה ובין פיצוי על אובדן דמי שכירות. 8. לעיתים קרובות בעלי הדירות בקומת הקרקע שאינם נהנים מהמעלית מקבלים הטבה נוספת כלשהי. כמו כן, לעיתים קרובות זכויות הבניה המוקנות ליזם במסגרת העסקה אינן רק לפי תמ"א 38 אלא יש לשלב גם זכויות בניה מכח תכניות אחרות. הזכויות הנוספות השכיחות ביותר הינן זכויות לבניית חדרי יציאה לגג . לאור האמור לעיל, לא ברור עדיין מה המצב המשפטי במספר לא מבוטל של סוגיות, לרבות כל השאלות המפורטות להלן: 1.האם הכשרת מקומות חניה והצמדתם לדירות הבעלים פטורה ממס ? נושא החניות אינו נכלל במפורש בהגדרת "שירותי הבניה" הפטורים ממס. 2. במקום בו הזכות להרחבת דירות הבעלים נובעת מכח תב"ע מקומית ולא מכח תמ"א 38 האם שירותי הבניה שנותן היזם לבעלי הדירות בקשר לכך גם הם פטורים ממס שבח, ממס מכירה וממע"מ ? לפי לשון החוק, הפטור אינו חל לכאורה, האם תיתכן אולי פרשנות מרחיבה ומקלה של רשות המסים ? 3.האם מכירת זכויות הבניה לפי תב"ע המקנות זכויות לחדרי יציאה לגג (זכויות שאינן נובעת מתמ"א 38 אלא מתכניות בנין עיר עירוניות כגון תכניות ג' ו-ג/1 בת"א) במסגרת עסקת תמ"א 38 בה בעלי הדירות אינם מקבלים תמורה נוספת כלשהי חייבת במס ? לכאורה, לאור נוסח החוק הפטור אינו חל, אך מצד שני, באם המחוקק התמקד בתמורה שמקבלים בעלי הדירות, מדוע לחייב במס במקום בו לא ניתנת תמורה נוספת עבור זכויות אלה? 4.האם תשלום היטל ההשבחה ע"י היזם מהווה תמורה נוספת החייבת במס שבח אצל בעלי הדירות ובתוספת מס רכישה אצל היזם ? לכאורה, לא רק שמדובר בתמורה החייבת במס אלא שיש לערוך גילום מלא של המס במקרה השכיח בו היזם התחייב לשאת בכל חבות של מס. מצד שני, מן הראוי שמנהל מיסוי מקרקעין יפטור את סכום היטל ההשבחה אשר היזם משלם במקום בעלי הדירות ממס שבח בגדר "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק" על פי פיסקה (5) להגדרת המונח "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק". 5.מה לגבי תשלום שכר טרחת עו"ד והמפקח מטעם בעלי הדירות ? האם מדובר בתמורה חייבת במס ובגילום מלא במקרה שהיזם לוקח על עצמו כל חבות במס או שמדובר בתשלום שייקבע ע"י המנהל כפטור ממס בגדר "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק" על פי פיסקה (5) להגדרת המונח "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק". 6.מה דין תשלומים לבעלי הדירות, כגון פיצוי בגין אובדן דמי שכירות? האם מדובר בתמורה חייבת במס ? ואם כן- האם מדובר בתמורה החייבת במס שבח או אולי במס הכנסה ? שאלות אלה ואחרות עדיין ממתינות לתשובות מוסמכות. נכתב על ידי דן אבישר, עו"ד ונוטריון. מתמחה בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. חבר ועדת המסים וועדת מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין בישראל. עוסק בעריכת עסקאות מקרקעין ובניה, תכנוני מס, ייעוץ מס, ייצוג בפני רשויות המס, ועדות ערר ובתי משפט. מתמחה בעריכת עסקאות מקרקעין מורכבות: עסקאות תמ"א 38, עסקאות קומבינציה, עסקאות מכר מכל הסוגים. מתמחה גם בתכנוני מס בצוואות וחלוקת עזבונות. כתובת המשרד: בית דרום אפריקה, רח' מנחם בגין 12,רמת-גן (במתחם הבורסה(.  טל': 03-6122111, פקס: 03-6122119. ליצירת קשר: dan@ybhlaw.com מקור המאמר:אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים http://www.portal-asakim.com
בחזרה למאמר

לכותבי מאמרים

התחבר הרשמה למערכת שחזור סיסמה

מאמרים בקטגוריות
אימון אישי
אינטרנט והחיים ברשת
בידור ופנאי
ביטוח
בית משפחה וזוגיות
בניין ואחזקה
הודעות לעיתונות
חברה, פוליטיקה ומדינה
חוק ומשפט
חינוך ולימודים
מדעי החברה
מדעי הטבע
מדעי הרוח
מחשבים וטכנולוגיה
מיסים
מתכונים ואוכל
נשים
ספורט וכושר גופני
עבודה וקריירה
עיצוב ואדריכלות
עסקים
פיננסים וכספים
קניות וצרכנות
רוחניות
רפואה ובריאות
תחבורה ורכב
תיירות ונופש

שיווק באינטרנט על ידי WSI