דף הבית

נדל"ן

השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

פרסום המאמר באתרך

באפשרותך לפרסם את המאמר הזה באתרך בכפוף לתנאי השימוש .בפרסום המאמר עליך להקפיד על הכללים הבאים: יש לפרסם את כותרת המאמר, תוכנו, וכן פרטים אודות כותב המאמר. כמו כן יש לכלול קישור לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים (http://www.portal-asakim.com).

בחזרה למאמר

כותרת המאמר:


תקציר המאמר:
המאמר דן בהשפעות הקיפאון בשוק הדיור שמביא לירידת קצב מכירת הדירות והדירות להשקעה ואיך תופעה זו משפיעה על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

מילות מפתח:


קישור ישיר למאמר:


גירסת HTML:
<html> <head> <title>השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון</title> <meta name="description" content="המאמר דן בהשפעות הקיפאון בשוק הדיור שמביא לירידת קצב מכירת הדירות והדירות להשקעה ואיך תופעה זו משפיעה על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון"> <meta name="keywords" content="בועת נדלן,דירה בירושלים,בועת נדלן חמורה,דירות להשקעה"> <meta name="expires" CONTENT="never"> <meta name="language" CONTENT="hebrew"> <meta name="distribution" CONTENT="Global"> <meta name="robots" content="index, follow"> <meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=windows-1255"> </title> <body dir="rtl"> <h1>השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון</h1><br/> <br/><strong>נכתב על ידי: <a title="השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון" href="http://www.portal-asakim.com/Authors//Author2183.aspx ">קבוצת הרוכשים הירושלמית</a></strong><br/> <br/><p> <p>כדי להבין את הקשר בין <a title="בועת נדלן" href="http://www.homeinj.co.il/buy">בועת נדלן </a>"שוק הונית" שמתפוצצת בקצב מסחרר בשוק ההון לבין השפעתו הקטלנית של הקיפאון בשוק הדיור נצטרך להתבונן ברזולוציה עמוקה יותר הן בעסקיהן של חברות הבנייה והיזמות והן בתפקידו של שוק ההון כספק אשראי ייחודי לחברות אלו. </p> <p>אך לפני שנבין את הקשר ההדוק בין 2 תופעות הרסניות אלו עלינו להבין מאפיין ייחודי בתחום הנדלן והוא המימון: כאשר חברה יזמית מעוניינת להיכנס לתוך פרוייקט נדלני היא מחפשת אחר מימון. בניגוד לעסקים בתחומים אחרים במשק כמו קמעונאות או רכב, האופי של שוק הנדלן מאפשר לחברות ממגזר זה לזכות במימון פוטנציאלי גבוה יותר מהמימון הפוטנציאלי לו זוכות חברות במגזרים שונים. למה זה כך?</p> <p>כאשר בנק או מוסד פיננסי זה או אחר מלווים לחברה שמשקיעה ומוכרת נכסים ניידים – שהם כל קבוצת הנכסים (קמעונאות, רכב, תקשורת ועוד) שלא כוללים נכסים נייחים כמו דירות, קרקעות ועוד - הסיכון הפוטנציאלי אותו נוטל המלווה רב יותר.</p> <p><strong>למה <a title="שוק הנדלן" href="http://www.homeinj.co.il/dira">שוק הנדלן </a>זוכה להלוואות רבות יותר משווקים אחרים?</strong></p> <p>ההבדל בסיכון נובע מהתנהגותם של נכסים ניידים לעומת נייחים – בעוד שהערך של נכס נייד נשחק עם הזמן (ערכה של המכונית יורד, ריהוט מתבלה וערכו נשחק) בשל רמת הבלאי שלו ואפשרות התחלופה הגבוהה שלו, ערכו של הנכס הנייח עולה (קרקע) בשל חוסר האפשרות להחליפו.</p> <p>במקרה והמלווה מלווה כספים לעסק כושל, שמשקיע ומוכר נכסים ניידים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק קטן מאוד מהשקעתו אם בכלל, כי הסחורה אותה הוא מחזיק שווה פחות ממה שהיתה שווה בנקודת הפתיחה. לעומת זאת, במקרה והמלווה מלווה לעסק כושל שמשקיע ומוכר נכסים נייחים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק גדול, באופן יחסי מהשקעתו. זאת, גם אם ערך הנכס הנייח (קרקע) שברשותו נפגע במעט הוא יחזור להיות בעל ערך בעתיד בשל המחסור וחוסר התחלופה של נכס זה. </p> <p>זו הסיבה בגינה בנקים או כל מוסד פיננסי אחר ייטה לספק הלוואות רבות יותר ובשיעור מימון רב יותר לעסקים העוסקים בנכסי דלא ניידי (נדלן). </p> <p><strong>מקיפאון במכירת הדירות לניפוץ <a title="בועת נדלן" href="http://www.homeinj.co.il/buat">בועת נדלן </a>בשוק ההון</strong></p> <p>חברת נדלן רגילה הנכנסת לפרוייקט נדלן (רכישת קרקע +בנייה) נעזרת במימון בנקאי של בין 70% עד 80% מהפרוייקט. מכאן נובע שהסיכון של הבנק (במקרה זה) יעלה בעבור כל קושי בהשלמת הפרוייקט. עם זאת הבנקים לא פראיירים ולכן אינם מספקים לקבלן או לחברה הנדלנית את כל המימון בעבור הפרוייקט מראש, אלא בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט.</p> <p>אבל מה קורה אם המלווים הם מלווים חוץ בנקאיים, שהם לרב רוכשי האג"חים (איגרות חוב) שהחברה הנדלנית/קבלנית הנפיקה כדי לממן את הפרוייקט? </p> <p>רוכשי האג"ח רוכשים את כל איגרות החוב, שאמורות לממן את פרוייקט הבנייה בחלקו או בשלמותו, בבת אחת בשלב ההנפקה ולכן הם "תקועים" עם הפרוייקט של אותה חברה מההתחלה ועד הסוף. לעיתים, החברה משעבדת פרוייקט נדלן ספציפי לצורך ביטוח השקעתם של רוכשי האג"ח (במקרה של כישלון הפרוייקט). אבל האם זה מספק ביטוח אמיתי לרוכשים?</p> <p>תקיעה או ירידה בקצב מכירת דירות חדשות של החברה הקבלנית יכולה להגדיל בפי 2 או אף בפי 3 את משך הפרוייקט. זמן זה חורג לעיתים מהמועד בו על החברה להתחיל ולהשיב את הקרן שהלוו לה רוכשי האג"ח (החברה מחזירה את הריבית על בסיס רבעוני/חצי שנתי בעבור ההלוואה ואת הקרן בפריסה שווה בשנים האחרונות של ההלוואה). במקרה ולחברה לא נותרו עתודות כספיות נוספות, עליה להגיע להסדר חובות עם הנושים. בשלב זה ואפילו קצת לפני כן, ערך האג"חים אותם מחזיקים מלווי החברה מתחיל לצנוח ובועת נדלן שוק הונית זו מתחילה להתפוצץ.</p> <p>צניחה זו בערך האג"חים של החברה מביאה לבעייה נוספת – משקיעים חדשים לא ירצו לרכוש אג"חים קיימים של החברה ובטח לא אג"חים חדשים ולכן החברה תתקשה להשיג מימון חדש לפרוייקטי בנייה חדשים. מצב זה שנקרא בעגה המקצועית "מחנק אשראי" מייבש את עסקיה של החברה ומביא לירידת ערך מניותיה (שמשקפות את ירידת הערך שהמשקיעים מייחסים לחברה). </p> </p> <br/><br/> <strong><u>פרטים אודות כותב המאמר</u></strong> <br/> <br/><a href="http://www.portal-asakim.com"> מקור המאמר: אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים</a>

גירסת טקסט:
השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון כדי להבין את הקשר בין בועת נדלן "שוק הונית" שמתפוצצת בקצב מסחרר בשוק ההון לבין השפעתו הקטלנית של הקיפאון בשוק הדיור נצטרך להתבונן ברזולוציה עמוקה יותר הן בעסקיהן של חברות הבנייה והיזמות והן בתפקידו של שוק ההון כספק אשראי ייחודי לחברות אלו. אך לפני שנבין את הקשר ההדוק בין 2 תופעות הרסניות אלו עלינו להבין מאפיין ייחודי בתחום הנדלן והוא המימון: כאשר חברה יזמית מעוניינת להיכנס לתוך פרוייקט נדלני היא מחפשת אחר מימון. בניגוד לעסקים בתחומים אחרים במשק כמו קמעונאות או רכב, האופי של שוק הנדלן מאפשר לחברות ממגזר זה לזכות במימון פוטנציאלי גבוה יותר מהמימון הפוטנציאלי לו זוכות חברות במגזרים שונים. למה זה כך? כאשר בנק או מוסד פיננסי זה או אחר מלווים לחברה שמשקיעה ומוכרת נכסים ניידים – שהם כל קבוצת הנכסים (קמעונאות, רכב, תקשורת ועוד) שלא כוללים נכסים נייחים כמו דירות, קרקעות ועוד - הסיכון הפוטנציאלי אותו נוטל המלווה רב יותר. למה שוק הנדלן זוכה להלוואות רבות יותר משווקים אחרים? ההבדל בסיכון נובע מהתנהגותם של נכסים ניידים לעומת נייחים – בעוד שהערך של נכס נייד נשחק עם הזמן (ערכה של המכונית יורד, ריהוט מתבלה וערכו נשחק) בשל רמת הבלאי שלו ואפשרות התחלופה הגבוהה שלו, ערכו של הנכס הנייח עולה (קרקע) בשל חוסר האפשרות להחליפו. במקרה והמלווה מלווה כספים לעסק כושל, שמשקיע ומוכר נכסים ניידים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק קטן מאוד מהשקעתו אם בכלל, כי הסחורה אותה הוא מחזיק שווה פחות ממה שהיתה שווה בנקודת הפתיחה. לעומת זאת, במקרה והמלווה מלווה לעסק כושל שמשקיע ומוכר נכסים נייחים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק גדול, באופן יחסי מהשקעתו. זאת, גם אם ערך הנכס הנייח (קרקע) שברשותו נפגע במעט הוא יחזור להיות בעל ערך בעתיד בשל המחסור וחוסר התחלופה של נכס זה. זו הסיבה בגינה בנקים או כל מוסד פיננסי אחר ייטה לספק הלוואות רבות יותר ובשיעור מימון רב יותר לעסקים העוסקים בנכסי דלא ניידי (נדלן). מקיפאון במכירת הדירות לניפוץ בועת נדלן בשוק ההון חברת נדלן רגילה הנכנסת לפרוייקט נדלן (רכישת קרקע +בנייה) נעזרת במימון בנקאי של בין 70% עד 80% מהפרוייקט. מכאן נובע שהסיכון של הבנק (במקרה זה) יעלה בעבור כל קושי בהשלמת הפרוייקט. עם זאת הבנקים לא פראיירים ולכן אינם מספקים לקבלן או לחברה הנדלנית את כל המימון בעבור הפרוייקט מראש, אלא בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט. אבל מה קורה אם המלווים הם מלווים חוץ בנקאיים, שהם לרב רוכשי האג"חים (איגרות חוב) שהחברה הנדלנית/קבלנית הנפיקה כדי לממן את הפרוייקט? רוכשי האג"ח רוכשים את כל איגרות החוב, שאמורות לממן את פרוייקט הבנייה בחלקו או בשלמותו, בבת אחת בשלב ההנפקה ולכן הם "תקועים" עם הפרוייקט של אותה חברה מההתחלה ועד הסוף. לעיתים, החברה משעבדת פרוייקט נדלן ספציפי לצורך ביטוח השקעתם של רוכשי האג"ח (במקרה של כישלון הפרוייקט). אבל האם זה מספק ביטוח אמיתי לרוכשים? תקיעה או ירידה בקצב מכירת דירות חדשות של החברה הקבלנית יכולה להגדיל בפי 2 או אף בפי 3 את משך הפרוייקט. זמן זה חורג לעיתים מהמועד בו על החברה להתחיל ולהשיב את הקרן שהלוו לה רוכשי האג"ח (החברה מחזירה את הריבית על בסיס רבעוני/חצי שנתי בעבור ההלוואה ואת הקרן בפריסה שווה בשנים האחרונות של ההלוואה). במקרה ולחברה לא נותרו עתודות כספיות נוספות, עליה להגיע להסדר חובות עם הנושים. בשלב זה ואפילו קצת לפני כן, ערך האג"חים אותם מחזיקים מלווי החברה מתחיל לצנוח ובועת נדלן שוק הונית זו מתחילה להתפוצץ. צניחה זו בערך האג"חים של החברה מביאה לבעייה נוספת – משקיעים חדשים לא ירצו לרכוש אג"חים קיימים של החברה ובטח לא אג"חים חדשים ולכן החברה תתקשה להשיג מימון חדש לפרוייקטי בנייה חדשים. מצב זה שנקרא בעגה המקצועית "מחנק אשראי" מייבש את עסקיה של החברה ומביא לירידת ערך מניותיה (שמשקפות את ירידת הערך שהמשקיעים מייחסים לחברה). נכתב על ידי מקור המאמר:אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים http://www.portal-asakim.com
בחזרה למאמר

לכותבי מאמרים

התחבר הרשמה למערכת שחזור סיסמה

מאמרים בקטגוריות
אימון אישי
אינטרנט והחיים ברשת
בידור ופנאי
ביטוח
בית משפחה וזוגיות
בניין ואחזקה
הודעות לעיתונות
חברה, פוליטיקה ומדינה
חוק ומשפט
חינוך ולימודים
מדעי החברה
מדעי הטבע
מדעי הרוח
מחשבים וטכנולוגיה
מיסים
מתכונים ואוכל
נשים
ספורט וכושר גופני
עבודה וקריירה
עיצוב ואדריכלות
עסקים
פיננסים וכספים
קניות וצרכנות
רוחניות
רפואה ובריאות
תחבורה ורכב
תיירות ונופש

שיווק באינטרנט על ידי WSI