דף הבית

נדל"ן

פרסום המאמר באתרך

באפשרותך לפרסם את המאמר הזה באתרך בכפוף לתנאי השימוש .בפרסום המאמר עליך להקפיד על הכללים הבאים: יש לפרסם את כותרת המאמר, תוכנו, וכן פרטים אודות כותב המאמר. כמו כן יש לכלול קישור לאתר מאמרים עסקיים ומקצועיים (http://www.portal-asakim.com).

בחזרה למאמר

כותרת המאמר:


תקציר המאמר:
נהוג לבחון את פרויקטי תמ"א מהאספקט התועלתי (מה מרוויחים מכך בעלי הדירות, מה מרוויחה מכך החברה היזמית?) או אפילו באספקט האתגרי שלו (האם הפרויקט עמד במועדים שלו, האם הוא נחשב לפרויקט מוצלח?), אבל זוהי בחינה של נקודות קצה בלבד, ראיה שטחית של מה שגלוי לעין ונמצא על פני השטח.

מילות מפתח:


קישור ישיר למאמר:


גירסת HTML:
<html> <head> <title>תמ"א 38: היבטים משפטיים ומסחריים</title> <meta name="description" content="נהוג לבחון את פרויקטי תמ"א מהאספקט התועלתי (מה מרוויחים מכך בעלי הדירות, מה מרוויחה מכך החברה היזמית?) או אפילו באספקט האתגרי שלו (האם הפרויקט עמד במועדים שלו, האם הוא נחשב לפרויקט מוצלח?), אבל זוהי בחינה של נקודות קצה בלבד, ראיה שטחית של מה שגלוי לעין ונמצא על פני השטח."> <meta name="keywords" content="תמא "> <meta name="expires" CONTENT="never"> <meta name="language" CONTENT="hebrew"> <meta name="distribution" CONTENT="Global"> <meta name="robots" content="index, follow"> <meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=windows-1255"> </title> <body dir="rtl"> <h1>תמ"א 38: היבטים משפטיים ומסחריים</h1><br/> <br/><strong>נכתב על ידי: <a title="תמ"א 38: היבטים משפטיים ומסחריים" href="http://www.portal-asakim.com/Authors//Author5897.aspx ">מערכת DreamZone</a></strong><br/> <br/><p direction:rtl;unicode-bidi:embed">נהוג לבחון את פרויקטי תמ"א מהאספקט התועלתי (מה מרוויחים מכך בעלי הדירות, מה מרוויחה מכך החברה היזמית?) או אפילו באספקט האתגרי שלו (האם הפרויקט עמד במועדים שלו, האם הוא נחשב לפרויקט מוצלח?), אבל זוהי בחינה של נקודות קצה בלבד, ראיה שטחית של מה שגלוי לעין ונמצא על פני השטח. למעשה, לפרויקטי תמ"א 38 ישנם אספקטים נוספים, עמוקים מעט יותר, כמו האספקט המשפטי:</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed"><strong>ההיבט המשפטי של תמ"א 38</strong></p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">ההיבט המשפטי שזור בכל פרויקט תמ"א מתחילתו ועד סופו. יתרה מכך, אפילו לתמ"א 38 עצמה ישנו אספקט כזה. לדוגמה - לפי הוראת תמ"א 38, תוקף התוכנית הוא חמש שנים מיום אישורה. כך שלאחר הארכת התוכנית בתאריך 13.10.2009 עד לתאריך 18.5.2015 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, בתאריך 3.2.2015 החליטה המועצה הארצית להאריך את תוקפה של התוכנית בחמש שנים נוספות (עד לתאריך 18.5.2020). אבל הבה נעסוק בהיבטים הרחבים יותר של תמ"א, העיגון שלה בחקיקה הישראלית.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">תמ"א 38, כפי שאנחנו מכירים אותה כיום, מעוגנת בארבע תוכניות:</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed"><a href="http://www.globalinks.co.il/">תמ"א 38</a></p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed"><a href="https://www.melnik.org.il/userfiles/%D7%AA%D7%9E%D7%90%2038-1%D7%90.pdf">תמ"א 38/1 א'</a></p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed"><a href="https://www.melnik.org.il/userfiles/%D7%AA%D7%9E%D7%90%2038-2.pdf">תמ"א 38/2</a></p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed"><a href="https://www.melnik.org.il/userfiles/%D7%AA%D7%9E%D7%90%2038-3.pdf">תמ"א 38/3</a></p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">כמו כן, היא מעוגנת בחוקים ובהוראות בחוק:</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">על פי חוק זה, מוענק פטור מתשלום מס השבח במכירה אשר תמורתה מושפעת מזכויות הבניה על פי תמ"א 38, פטור ממס השבח וממס הרכישה במכירת הזכות במקרקעין שהוא רכוש משותף במבנה אשר לגביו ניתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38, וזאת, בתנאים המפורטים בחוק.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח - 2007</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">בחוק זה נקבע שיעורו המופחת של היטל ההשבחה והאגרה לעניין מתן היתר, על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, בתנאים המפורטים בחוק.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט - 2008</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">בהתאם לתקנות אלה, מוענק פטור מתשלום היטל ההשבחה בתחומן של כל הוועדות המחוזיות, למעט מחוז ת"א, וזאת, בתנאי כי היתר הבניה לפרויקט הוגש עד לתאריך החמישי בנובמבר 2009. לאחר מועד זה - הפטור יחול בתחום הוועדות המחוזיות בצפון, בדרום, באזורים בהם קיים סיכון סיסמי גבוה וברשויות המקומיות שמסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 על פי פרסומי הלמ"ס, זאת, בתנאים המפורטים בתקנות.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">בחוק זה נקבעו ההוראות המקלות הנוגעות לעניין הרוב הנדרש בבית משותף לצורך קבלת ההחלטה על ביצוע עבודת חיזוק ברכוש המשותף וביצוע עבודות אחרות שמטרתן להשביח את הרכוש המשותף, וזאת, לצורך ביצוען של עבודות ההרחבה של הדירות הקיימות ו/או הריסתן, והוצאת חלקים מהרכוש המשותף ומכירת זכויות בו ליזם.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק המקרקעין קובע כי נדרשת הסכמתם של כל (100%) בעלי הדירות במבנה לצורך מכירת הזכויות ברכוש המשותף. על אחת כמה וכמה, כאשר המדובר בהריסת בניין קיים ובניית חדש במקומו. ההתגברות על דרישה זו, תבוצע בפניה למפקח על המקרקעין לצורך קבלת אישורו, אף כשלא קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות, אלא רק בעלים של שני שלישים מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, וכמו כן, קיימת החלטה עקרונית מטעם הוועדה המקומית אשר מאשרת את מתן ההיתר בתנאים מקלים. התיקון מס' 2 לחוק קובע הוראות מקלות גם בנוגע לפרויקטי הריסה ובניה מכוח התמ"א. במקרה כזה, תידרש הסכמתם של בעלי 80% מהדירות בבניין אשר אליהן צמודים 80% מהרכוש המשותף.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק זה מעגן את כל האספקטים הנוגעים לרכישה ומכירה של דירה. הוא נוגע למכירתם של הדירות העודפות, אשר נותרו לאחר חלוקת הדירות הראשונה לבעלי הדירות הוותיקים בבניין.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">חוק זה רלוונטי, הן לבעלי הדירות הוותיקים בבניין והן למעוניינים לרכוש את הדירות העודפות, המוצעות למכירה לאחר שהחברה היזמית שריינה לדיירים הוותיקים את תמורת דירותיהם.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed"><strong>ההיבט המסחרי</strong></p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">את ההיבט המספרי בפרויקטי תמ"א 38 קל מאד לזהות, מאחר והוא זה המניע את גלגלי הכדאיות של הפרויקטים הללו קדימה. הוא עוסק במה שיש לכל אחד מהצדדים להרוויח, תמורת מה שהוא משקיע כדי להיות מעורב בפרויקט כזה.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">דיירי הבניין הוותיקים - אמנם, דיירי הבניין הוותיקים נאלצים, לפחות למשך תקופה מסוימת לחיות בתנאים פחות נוחים מאלה להם הם רגילים, אולם בתמורה לכך, הם זוכים בסביבת חיים משופרת יותר - במעליות, בהוספת מרפסת, בהוספת ממ"ד , בדירה מחודשת ובבניין מחודש (במקרים של חיזוק מבנים) או בדירה חדשה לגמרי בבניין חדש (במקרה של פרויקטי פינוי - בינוי). מאחר ודירות מחודשות או חדשות קל יותר למכור, ההשקעה עתידה להחזיר את עצמה לא רק בטווח הקצר, אלא גם בטווח הרחוק יותר.</p> <p direction:rtl;unicode-bidi:embed">החברה היזמית / הקבלן - הגופים המשקיעים את כל המשאבים הנדרשים, אולם בזכות התיקונים לחוק, כיום, הוצאת היתרי הבניה עבור פרויקטי תמ"א קלה יותר. בתמורה להשקעתם, הם זוכים בסך מסוים של דירות מכלל הדירות בבניין, אותן הם מוכרים על מנת להחזיר את ההשקעה ולהפיק רווח נוסף.</p> <br/><br/> <strong><u>פרטים אודות כותב המאמר</u></strong> <br/> <br/><a href="http://www.portal-asakim.com"> מקור המאמר: אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים</a>

גירסת טקסט:
תמ"א 38: היבטים משפטיים ומסחריים נהוג לבחון את פרויקטי תמ"א מהאספקט התועלתי (מה מרוויחים מכך בעלי הדירות, מה מרוויחה מכך החברה היזמית?) או אפילו באספקט האתגרי שלו (האם הפרויקט עמד במועדים שלו, האם הוא נחשב לפרויקט מוצלח?), אבל זוהי בחינה של נקודות קצה בלבד, ראיה שטחית של מה שגלוי לעין ונמצא על פני השטח. למעשה, לפרויקטי תמ"א 38 ישנם אספקטים נוספים, עמוקים מעט יותר, כמו האספקט המשפטי: ההיבט המשפטי של תמ"א 38 ההיבט המשפטי שזור בכל פרויקט תמ"א מתחילתו ועד סופו. יתרה מכך, אפילו לתמ"א 38 עצמה ישנו אספקט כזה. לדוגמה - לפי הוראת תמ"א 38, תוקף התוכנית הוא חמש שנים מיום אישורה. כך שלאחר הארכת התוכנית בתאריך 13.10.2009 עד לתאריך 18.5.2015 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, בתאריך 3.2.2015 החליטה המועצה הארצית להאריך את תוקפה של התוכנית בחמש שנים נוספות (עד לתאריך 18.5.2020). אבל הבה נעסוק בהיבטים הרחבים יותר של תמ"א, העיגון שלה בחקיקה הישראלית. תמ"א 38, כפי שאנחנו מכירים אותה כיום, מעוגנת בארבע תוכניות: תמ"א 38 תמ"א 38/1 א' תמ"א 38/2 תמ"א 38/3 כמו כן, היא מעוגנת בחוקים ובהוראות בחוק: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008 על פי חוק זה, מוענק פטור מתשלום מס השבח במכירה אשר תמורתה מושפעת מזכויות הבניה על פי תמ"א 38, פטור ממס השבח וממס הרכישה במכירת הזכות במקרקעין שהוא רכוש משותף במבנה אשר לגביו ניתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38, וזאת, בתנאים המפורטים בחוק. חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח - 2007 בחוק זה נקבע שיעורו המופחת של היטל ההשבחה והאגרה לעניין מתן היתר, על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, בתנאים המפורטים בחוק. תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט - 2008 בהתאם לתקנות אלה, מוענק פטור מתשלום היטל ההשבחה בתחומן של כל הוועדות המחוזיות, למעט מחוז ת"א, וזאת, בתנאי כי היתר הבניה לפרויקט הוגש עד לתאריך החמישי בנובמבר 2009. לאחר מועד זה - הפטור יחול בתחום הוועדות המחוזיות בצפון, בדרום, באזורים בהם קיים סיכון סיסמי גבוה וברשויות המקומיות שמסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 על פי פרסומי הלמ"ס, זאת, בתנאים המפורטים בתקנות. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 בחוק זה נקבעו ההוראות המקלות הנוגעות לעניין הרוב הנדרש בבית משותף לצורך קבלת ההחלטה על ביצוע עבודת חיזוק ברכוש המשותף וביצוע עבודות אחרות שמטרתן להשביח את הרכוש המשותף, וזאת, לצורך ביצוען של עבודות ההרחבה של הדירות הקיימות ו/או הריסתן, והוצאת חלקים מהרכוש המשותף ומכירת זכויות בו ליזם. חוק המקרקעין קובע כי נדרשת הסכמתם של כל (100%) בעלי הדירות במבנה לצורך מכירת הזכויות ברכוש המשותף. על אחת כמה וכמה, כאשר המדובר בהריסת בניין קיים ובניית חדש במקומו. ההתגברות על דרישה זו, תבוצע בפניה למפקח על המקרקעין לצורך קבלת אישורו, אף כשלא קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות, אלא רק בעלים של שני שלישים מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, וכמו כן, קיימת החלטה עקרונית מטעם הוועדה המקומית אשר מאשרת את מתן ההיתר בתנאים מקלים. התיקון מס' 2 לחוק קובע הוראות מקלות גם בנוגע לפרויקטי הריסה ובניה מכוח התמ"א. במקרה כזה, תידרש הסכמתם של בעלי 80% מהדירות בבניין אשר אליהן צמודים 80% מהרכוש המשותף. חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 חוק זה מעגן את כל האספקטים הנוגעים לרכישה ומכירה של דירה. הוא נוגע למכירתם של הדירות העודפות, אשר נותרו לאחר חלוקת הדירות הראשונה לבעלי הדירות הוותיקים בבניין. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 חוק זה רלוונטי, הן לבעלי הדירות הוותיקים בבניין והן למעוניינים לרכוש את הדירות העודפות, המוצעות למכירה לאחר שהחברה היזמית שריינה לדיירים הוותיקים את תמורת דירותיהם. ההיבט המסחרי את ההיבט המספרי בפרויקטי תמ"א 38 קל מאד לזהות, מאחר והוא זה המניע את גלגלי הכדאיות של הפרויקטים הללו קדימה. הוא עוסק במה שיש לכל אחד מהצדדים להרוויח, תמורת מה שהוא משקיע כדי להיות מעורב בפרויקט כזה. דיירי הבניין הוותיקים - אמנם, דיירי הבניין הוותיקים נאלצים, לפחות למשך תקופה מסוימת לחיות בתנאים פחות נוחים מאלה להם הם רגילים, אולם בתמורה לכך, הם זוכים בסביבת חיים משופרת יותר - במעליות, בהוספת מרפסת, בהוספת ממ"ד , בדירה מחודשת ובבניין מחודש (במקרים של חיזוק מבנים) או בדירה חדשה לגמרי בבניין חדש (במקרה של פרויקטי פינוי - בינוי). מאחר ודירות מחודשות או חדשות קל יותר למכור, ההשקעה עתידה להחזיר את עצמה לא רק בטווח הקצר, אלא גם בטווח הרחוק יותר. החברה היזמית / הקבלן - הגופים המשקיעים את כל המשאבים הנדרשים, אולם בזכות התיקונים לחוק, כיום, הוצאת היתרי הבניה עבור פרויקטי תמ"א קלה יותר. בתמורה להשקעתם, הם זוכים בסך מסוים של דירות מכלל הדירות בבניין, אותן הם מוכרים על מנת להחזיר את ההשקעה ולהפיק רווח נוסף. נכתב על ידי מקור המאמר:אתר מאמרים עסקיים ומקצועיים http://www.portal-asakim.com
בחזרה למאמר

לכותבי מאמרים

התחבר הרשמה למערכת שחזור סיסמה

מאמרים בקטגוריות
אימון אישי
אינטרנט והחיים ברשת
בידור ופנאי
ביטוח
בית משפחה וזוגיות
בניין ואחזקה
הודעות לעיתונות
חברה, פוליטיקה ומדינה
חוק ומשפט
חינוך ולימודים
מדעי החברה
מדעי הטבע
מדעי הרוח
מחשבים וטכנולוגיה
מיסים
מתכונים ואוכל
נשים
ספורט וכושר גופני
עבודה וקריירה
עיצוב ואדריכלות
עסקים
פיננסים וכספים
קניות וצרכנות
רוחניות
רפואה ובריאות
תחבורה ורכב
תיירות ונופש

שיווק באינטרנט על ידי WSI